Незавершенное строительство ПИФов

Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) решила приостановить строительный бум. Именно так можно истолковать высказанное руководителями ФСФР намерение запретить закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФН) приобретать инвестиционные контракты на строящиеся объекты.

ЗПИФН – достаточно молодой, но уже очень популярный инструмент на российском фондовом рынке. Первый фонд недвижимости появился в начале 2002 года (для сравнения, «обычные» открытые ПИФы появились в России в конце 1996 года), зато в настоящее время в стране зарегистрирован 31 такой фонд. Их совокупные активы составляют около 6,5 млрд руб., а доходность в прошлом году достигла порядка 40%. Правда, непосредственно в недвижимость вложено лишь половина активов ЗПИФН, а соинвесторами строительства являются лишь 8 фондов. Но именно эту нишу компании, управляющие активами ЗПИФН, не без оснований считают самой доходной.

«Доходность таких инвестиций составляет 25 – 30% годовых, тогда как доход от уже готовых объектов – около 10%», – утверждает юрист управляющей компании Промышленно-строительного банка Андрей Едунов.

Действия ФСФР огорчили и застройщиков, рассчитывавших на финансовые ресурсы фондов недвижимости. «Запрет резко сузит круг объектов, которыми могут оперировать закрытые ПИФы, и в ближайшей перспективе способен негативно сказаться на использовании ПИФов в качестве финансового инструмента для развития рынка недвижимости вообще», – говорит руководитель дирекции маркетинга и PR Группы компаний КРТ Валех Рзаев. Для финансирования застройки Болотного острова КРТ как раз недавно учредила фонд недвижимости, которому кроме как в незавершенные объекты, инвестировать не во что.

С другой стороны, масштабы планируемой на Болотном острове стройки и посты заинтересованных в этом проекте лиц столь велики и высоки, что решение ФСФР может встретить жесточайшее сопротивление. Не случайно Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood, на днях учредившей УК «Blackwood Фонды Недвижимости», уверяет, что «ФСФР уже ничего не сможет запретить, поскольку по схеме инвестиционных контрактов в строящиеся объекты «закачано» через ЗПИФН более 2,5 млрд рублей».

Ближайшее будущее покажет, сумеет ли ФСФР отстоять свою позицию. По крайней мере, паллиативный вариант, заключающийся во введении обязательного страхования рисков фондов в части невозврата инвестиций, судя по всему, нереален. По мнению заместителя директора Центра страховых программ РОСНО Александра Лебединова, ни один отечественный страховщик «не возьмется сегодня страховать инвестиционный контракт от всех рисков, так как невозможно его достоверно оценить и крайне проблематично перестраховать».

Успокаивает только то, что вкладывающиеся в ЗПИФН инвесторы, чьи риски собирается снизить ФСФР, как правило, знают, на что идут. Ведь в силу высокого входного порога «недвижимые» паи обычно приобретаются не людьми «с улицы», а партнерами и акционерами самих управляющих компаний.