Но я другому отдана
Долгие годы в российской столице складывались правила ведения строительного бизнеса, устраивающие как столичные власти, так и девелоперов. Однако в одночасье эти принципы оказались поставленными под сомнение, а самый знаковый девелоперский проект Москвы – реконструкция гостиницы «Россия» напротив Кремля – обрел статус сомнительного недостроя.
Гостиница «Россия» была построена в 1964 – 1967 годы и почти сразу вошла в Книгу рекордов Гиннесса как самый большой отель в мире. Впоследствии она уступила первое место, но оставалась самой большой гостиницей Европы вплоть до своего закрытия в 2006 году. Четыре 12-этажных корпуса были рассчитаны на 2772 номера и позволяли одновременно принять более 5000 человек. Но, по мнению многих москвичей, новое здание портило панораму Красной площади и Москвы-реки, а собор Василия Блаженного из архитектурной доминанты превратило в «игрушечное» здание. Однако «Россия» продержалась немало лет, прежде чем было принято решение снести гостиницу. В августе 2004 года мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление о демонтаже крупнейшего в Европе отеля и строительстве на его месте многофункционального комплекса.
Конкурсный номер
Какое-то время столичные власти не могли найти потенциальных инвесторов для сноса гостиницы, дата конкурса постоянно переносилась, но в итоге в октябре 2004-го торги все-таки состоялись. Тендер выиграла компания «СТ Девелопмент» Шалвы Чигиринского. Помимо победителя свои заявки подали еще три потенциальных инвестора – «Консайн», Strabag AG, а также фирма «Монаб», являющаяся дочерней структурой банка Еврофинанс-Моснарбанка. Участники торгов по-разному оценили объем инвестиций в знаковый проект. Как ни странно, наименьшее количество средств был готов вложить будущий фаворит конкурса – его предложение в $830 млн уступало на $1млрд максимальной цене, заявленной австрийской Strabag. Однако, по словам Шалвы Чигиринского, сумма «СТ Девелопмента» объяснялась планами по применению особой технологии. Девелопер предложил построить здание по принципу shell and core – когда здание сдается новому владельцу или арендатору с «голыми стенами». Оригинальность проекта Чигиринского, по мнению экспертов, объясняется просто – на момент торгов бизнесмен был более опытным девелопером, чем его конкуренты. В частности, к концу 2004 года компании, принадлежащие Чигиринскому, построили в Москве около 200 000 кв. м офисных площадей, в том числе центр на Большой Никитской и известный «Балчуг Плаза» напротив Кремля.
Согласно инвестконтракту, заключенному между «СТ Девелопментом» и правительством Москвы, на месте гостиницы «Россия» должен быть построен комплекс площадью около 400 000 кв. м. Девелопер обязался передать городу 49% площади новых зданий, в том числе 100% концертного зала, возводимого вместо снесенного ГЦКЗ «Россия». Как пояснила после объявления результатов конкурса главный архитектор «СТ Девелопмента» Ирина Долгушина, основной идеей строительства станет «создание психологического центра притяжения для горожан – новой культурной мекки», а именно – ультрасовременного концертного зала на 3000 человек, филармонического и многофункционального конференц-залов, малого музыкального зала на 500 человек, а также З0 000 кв. м музейных площадей. Для реализации проекта, который получил негласное название «реконструкция «Зарядья», по инициативе «СТ Девелопмента» был создан общественный совет, в который вошли деятели культуры и искусства.
Разработкой архитектурной концепции по приглашению Шалвы Чигиринского занялся самый известный на сегодняшний день в мире Норман Фостер, а также ведущие российские архитекторы. Уже в октябре 2006 года руководство «СТ Девелопмента» выставило проект на рассмотрение общественности. Тогда же концепцию одобрил градостроительный совет при мэре Москвы, однако внес некоторые коррективы, которые компания Чигиринского обещала оперативно учесть.
Однако совершенно неожиданно для всех в планы девелоперов вмешался президиум Высшего арбитражного суда (ВАС), который 25 октября 2006 года отменил результаты тендера по выбору инвестора строительства, а 14 ноября подтвердил свое решение. В результате крупнейшая столичная стройплощадка была объявлена «территорией вне закона».
Юридический казус
Поводом для отмены результатов конкурса стал иск компании «Монаб» к московскому правительству, Тендерному комитету и победителю конкурса – «СТ Девелопменту». Дочерняя структура Еврофинанс-Моснарбанка с 2005 года пыталась в суде оспорить выбор инвестора, однако все инстанции в течение двух лет исправно подтверждали правоту Чигиринского. Примечательно, что мотивировочная часть этого постановления до сих пор не известна. Как заявили «Ко» в пресс-службе Мосгордумы, ее не видел даже спикер столичного парламента.
«Обычно мотивировочная часть решения оглашается в пятидневный срок. То, что до сих пор она нигде не опубликована, означает, что попросту никто не хочет афишировать эту информацию», – говорит руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas-Lex Юрий Борисенко.
В настоящий момент наземная часть здания разобрана уже на 60%, над проектом работает звезда мировой величины Норман Фостер, гонорары которого обычно составляют до 10% от объема инвестиций в объект. За два года вложения Чигиринского в проект составили около $100 млн.
Как считают эксперты, решение президиума ВАС является нелогичным с точки зрения рынка. «Если решение суда вступит в силу, другим инвесторам будет невыгодно брать проект в середине реализации, а не в начале, когда есть время и средства. Уже существует концепция, разработанная Норманом Фостером, а тут придется начинать все сначала», – утверждает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. В случае неблагоприятного для «СТ Девелопмента» развития Норман Фостер может вовсе отказаться продолжить работу над проектом, а это будет ударом по имиджу страны.
Судебный вердикт создает прецедент для тотального передела строительных площадок в Москве. «Решение президиума ВАС действительно создает очень нетипичную ситуацию на московском рынке недвижимости: риски девелоперов, и без того немалые, повысились еще больше», – замечает генеральный директор Prime City Properties Сергей Колегов.
При этом, по словам юристов, московское правительство пострадало в результате судебного решения не меньше, чем «СТ Девелопмент». Согласно действовавшему в 2004 году ФЗ «О размещении заказов для государственных и муниципальных нужд» открытые торги по выбору инвестора для реконструкции проводить было необязательно. Данная норма как обязательная закреплена только в аналогичном документе от 2005 года. Проводя конкурс на «Россию», власти стремились сделать максимально публичной и прозрачной реализацию одного из ключевых для современной Москвы проектов.
Однако решение президиума ВАС, по мнению экспертов, может привести к тотальному пересмотру правил игры на российском рынке недвижимости. «Правовые акты настолько слабо узаконивают отношения вокруг строительных объектов, что противники могут найти лазейки практически на любой стройплощадке», – объясняет директор компании «Пересвет-Реал Эстейт» Игорь Конюхов. А следовательно, в зависимости от политической конъюнктуры можно ожидать отмены результатов конкурсов по любому объекту.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
