Новые люксоманы: рынок элитного жилья остается оплотом стабильности
Люди постарше любят жить в самом центре, где все расстояния можно преодолеть пешком. Но Замоскворечье и Якиманку предпочитает и молодежь, которая работает в расположенных поблизости крупных госкорпорациях. Фото: Konstantin Kokoshkin / Global Look Press
Рынок элитного жилья живет по своим законам. Иногда общее направление его движения совпадает с «массовым» сегментом. Но чаще — нет. В ситуации высокой ключевой ставки и снижения ипотечных возможностей «массового сегмента» это особенно заметно.
Кто все эти люди?
За последние несколько лет портрет покупателя элитной недвижимости сильно изменился. Этому способствовали несколько причин. Во-первых, объясняет руководитель отдела продаж ГК «БЭЛ Девелопмент» Людмила Костяйкина, появилось много региональных предпринимателей, бизнес которых рос в последние пару лет. «В связи с изменением геополитической ситуации некоторые предприятия перепрофилировались под военную промышленность, новые направления. И на рынке элитной недвижимости появились новые покупатели — смелые, с очень большими „новыми“ деньгами», — говорит Людмила Костяйкина.
Помимо этого, по словам Костяйкиной, дорогие лоты покупают крупные IT-бизнесмены, либо инвесторы, которые в свое время удачно вложились, — эти люди могут купить лоты за миллиард и даже больше. Спрос стимулируют также выходцы из нефтяного бизнеса, газового сектора, сельского хозяйства. Также, считает партнер агентства недвижимости Point Estate Наиля Абайдулина, в число покупателей высокобюджетной недвижимости входят те, кто смог заработать на госконтрактах и импортозамещении.
Классический портрет покупателей высокобюджетной недвижимости ведущий менеджер по продукту группы «Самолет» Кристина Григорьева описывает так: это мужчины и женщины в возрасте 36–55 лет (доля таких покупателей — более 60 %). Как правило, это владельцы бизнеса, чиновники, топ-менеджеры крупных компаний, профессиональные спортсмены. Безусловно, в этой аудитории есть и более молодые люди — примерно 20 % покупателей жилья в элитных проектах в возрасте 18–35 лет. Это и наследники состояний, и высококлассные специалисты, заработавшие деньги на финансовых инструментах, на криптовалюте. Объединяет их одно: они могут позволить себе покупку квартиры дороже $1 млн.
Людмила Костяйкина замечает, что до СВО в недвижимости было много криптовалютчиков и блогеров. Но по последним сделкам заметно, что эта категория молодых инвесторов все же предпочитает цифровые активы, дорогие машины, брендовые вещи и украшения, а также недвижимость за рубежом. В России жилье они предпочитают снимать, чтобы не быть привязанными к одному месту.
Тем не менее денежные средства состоятельных людей все реже уходят за границу, и пул московских покупателей элитной недвижимости пополнился провинциалами. По данным аналитиков группы «Самолет», сейчас соотношение столичных и региональных покупателей примерно равно — 54 % и 46 % соответственно (среди иногородних 1 % — жители Санкт-Петербурга, 5 % — Московской области).
Владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов среди «новых лиц из регионов» видит представителей из самых разных уголков страны. «У нас были сделки с покупателями из Кемерово, Волгограда, Краснодарского края. Бюджеты при этом очень варьируются: это может быть недорогая квартира за 50 млн рублей или сразу несколько — для семьи, для детей, для пожилых родителей — и каждая дороже 100 млн рублей. Такие масштабные переезды, как правило, связаны с переводом бизнеса, например девелоперского, в столицу», — рассказывает Виктор Садыгов.
Быстро и на такси
Изменился не только источник денег, но и поведение покупателей. «Сделки с „новыми“ покупателями, к которым, помимо бизнесменов, теперь относятся и участники СВО, военные, — очень быстрые. Эта категория не особо требовательная, при этом хорошо знает „пиковые“ модные объекты и расстается с деньгами легко. Нет долгого периода анализа и изучения рынка. Данные покупатели следуют принципу „Пришел, увидел и купил!“» — рассказывает Людмила Костяйкина.
Чаще всего они приобретают лоты в крупных, комплексных и распиаренных проектах с хорошей инфраструктурой. «К примеру, компания Vesper продает свои объекты с готовым дизайном и отделкой. Эти лоты вызывают интерес как раз у региональщиков. Менее интересны для них точечные, небольшие объекты клубного формата», — продолжает эксперт.
Ярко выраженная внешняя характеристика, равно как и ярко выраженный образ жизни, перестала определять покупателей недвижимости с высоким чеком, настаивает младший партнер и коммерческий директор девелоперской компании HUTTON Денис Филиппов. «В офисе продаж проекта LUNAR клиент на Lamborgini Urus оформлял себе в ипотеку студию, и это совпало с подписанием сделки на пентхаус, на которую клиент приехал на желтом такси. В офисе продаж проекта DUO менеджеры по продажам в Rolex продают квартиры людям с часами от Xiaomi», — делится наблюдениями Денис Филиппов.
По его словам, необходимость наполнять свою жизнь внешними проявлениями богатства сейчас не является острой у среднестатистического покупателя такого продукта, это нашло отражение и в архитектуре. Она стала более сдержанной, перестала пестрить лепниной и больше направлена на гармонию нежели на демонстрацию чего-либо.
Управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов подтверждает: «Наверное, самая частотная история — это недооценка покупательной способности клиента в силу его внешнего вида. Иногда запрос клиента и его внешний вид, мягко говоря, не совсем соответствуют. Потертые джинсы, футболка и — „а у вас пентхаус есть?“»
На Патрики наблюдается спрос у специфического контингента, ориентированного
на светскую жизнь. Фото: Сергей Ведяшкин / Агентство «Москва»Район имеет значение
Если внешняя атрибутика нынешних элитных покупателей изменилась, то «вечные ценности», например приоритетные для покупки районы, остаются прежними, но и здесь есть нюансы.
«Люди, рассматривающие приобретение недвижимости в высококлассных проектах, обычно довольно консервативны, несмотря на возраст, — говорит Кристина Григорьева. — Стандартным спросом пользуются проекты, расположенные в районах, которые исторически сформировались под элитное жилье. Это, конечно, ЦАО (Замоскворечье, Якиманка, Хамовники, Пресня) или не менее престижные Раменки в ЗАО». «И все же, — считает Наиля Абайдулина, — исторически район Хамовники, а вслед за ним и Пресня пользовались большим спросом среди высокобюджетных клиентов в 2024 году. Как правило, многие имеют дом на Рублевке или Новой Риге, и география их жизнедеятельности редко выходит за Большой Каменный мост».
Есть и более детальное деление, о котором говорит владелец агентства недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин. Покупателей элитки, считает эксперт, можно разделить на две основные аудитории: одни уже вышли на определенный уровень, где могут позволить себе статусное клубное жилье — они хотят жить в камерном ЖК, в престижном месте, где безопасно и красиво: внутри и снаружи. «Можно сказать, что это традиционная в своих предпочтениях элита», — говорит Григорий Ахишмин. Вторая группа — это в основном семьи, у которых возросли требования к инфраструктуре, им подходит «Лаврушинский» на 160 квартир, «Тишинка» на 600 квартир, «Лаки» на 660 квартир. «Особенно склонны ставить на первое место по приоритетам инфраструктуру региональные покупатели. Все эти проекты — дорогие, но это не классические клубные ЖК. Элитные кварталы и многоквартирные комплексы, по сути, формируют новую элиту, новый по структуре требований спрос», — отмечает эксперт.
На Патрики, продолжает Григорий Ахишмин, наблюдается спрос у одного контингента, скажем, ориентированного на светскую жизнь, а Хамовники своим разнообразием учебных заведений, спортивными комплексами, благоустроенными набережными привлекают людей семейных. Люди постарше при этом любят жить в самом центре, где все расстояния можно преодолеть пешком. Стал развиваться и район за рекой — то есть Замоскворечье и Якиманка — эти локации как раз предпочитает молодежь, которая работает в крупных госкорпорациях. Это обусловлено близостью тех учреждений, с которыми они сотрудничают. И конечно, исторический и культурный флер района.
Президент AREA Евгений Скоморовский добавляет деталей: региональные покупатели открыты ко всем центральным историческим локациям, молодые миллиардеры покупают Хамовники и Патриаршие, «криптаны» оседают в районе Сити, москвичи повзрослее смотрят устоявшиеся престижные локации, в том числе районы Остоженки и нешумных улиц района Патриарших, Никитских, при этом уделяя внимание составу будущих соседей.
Генеральный директор Kalinka Russia Алексей Чумалов особо выделяет Замоскворечье. «Сегодня район переживает своего рода ренессанс: здесь идет новая волна строительства элитных домов, которые выводят его на другой качественный уровень, формируя новую градостроительную среду как с точки зрения эстетики, так и с точки зрения уровня инфраструктуры. Район Якиманка можно назвать идеальным местом для проживания семей с детьми благодаря парку Музеон и самой длинной пешеходной набережной, а также насыщенной культурной составляющей», — говорит эксперт. Также в Kalinka Russia фиксируют рост спроса на новые направления, в том числе и дальние регионы России. Востребованность российской недвижимости растет за счет необходимости вложения средств в понятный продукт и минимизации политических рисков.
Помимо Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, интерес инвесторов вызывает Крым. Кроме того, российских инвесторов стали привлекать и дальние регионы, такие как Алтай, Камчатка и Байкал. Еще часть покупателей обратили внимание на недвижимость в Калининграде и Екатеринбурге.
Район! А дальше?
После выбора района встает вопрос о качественных параметрах жилья.
Евгений Скоморовский отмечает, что по сравнению с предыдущими десятилетиями стандартом стало требование наличия собственных ванных комнат у каждой спальни. Инфраструктуре дома тоже уделяется внимание, однако главное, чтобы были базовые вещи: современные, не перегруженные дизайном входные группы, консьерж и охрана. Все остальное будет хорошим дополнением, но не всегда это будет востребованным. И при покупке жилья в сегменте от 1 млрд рублей, конечно, будет уделяться внимание составу проживающих в доме.
Управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов называет критерием выбора трендовость проекта. «Сумма покупки в этом сегменте вторична, на первый план выходит модность проекта, его известность в среде, в которой находится покупатель», —считает Илья Фролов. «Также в сегменте элитного жилья бытует понятие трофейной недвижимости: квартира, обладающая уникальной особенностью, „фишкой“, рассматривается как коллекционный предмет», — добавляет эксперт.
Еще одна важная характеристика, определяющая выбор, — инвестиционная составляющая. Причем, говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова, чаще покупатели отдают предпочтение надежным вариантам, вложения в которые практически гарантируют сбережение средств.
И здесь тоже есть разница между москвичами и регионалами. «Разнообразнее по возрасту контингент покупателей, вкладывающихся в иностранные объекты, поскольку в этом случае мы часто имеем дело с инвестиционными покупками. А вот в России, в частности в Москве, в основном недвижимость приобретается для собственного проживания или на будущее, но реже в инвестиционных целях. Хотя и здесь высок процент покупок с целью сохранения капитала, но речь не идет ни о скорейшей последующей перепродаже, ни об арендном бизнесе», — утверждает Виктор Садыгов.
В районе Москва-Сити оседают «криптаны». Но в последнее время эта категория молодых инвесторов предпочитает жилье в России снимать — чтобы не быть привязанными к одному месту. Фото: UnsplashЗа сто!
Меняются и «технические» приоритеты. «Наиболее популярные среди клиентов элитного жилья архитектурные стили можно назвать контрастными по отношению друг к другу. С одной стороны, это изысканный классицизм, который ценится во всем мире и никогда не устаревает. Такие дома становятся настоящими достопримечательностями. С другой, сейчас не менее широко востребован современный минимализм. Ему присущи строгие формы, монохромные фасады, незамысловатые геометрические узоры, скромный декор», — комментирует Анна Раджабова.
При этом выделить наиболее востребованную площадь элитных квартир риелтор не берется. «Как правило, это лоты более 100 м2 (а среди региональных покупателей — и вовсе свыше 150 м2). Однако популярностью пользуются и сравнительно небольшие „квартиры для пиджака“ (65–80 м2)», — рассказывает Анна Раджабова.
Людмила Костяйкина отмечает тренд на семейные квартиры — 3–4-комнатные лоты с хорошей квартирографией и площадью. «Но здесь тоже произошли изменения, покупатели отдают предпочтение лаконичным, компактным лотам в пределах 100–150 м2. Ушел интерес к гигантомании жилья. Две-три спальни с одной хозяйской мастер-спальней — идеальный вариант. Покупателей за 200 м2 стало намного меньше», — говорит эксперт.
Скидки для богатых
Исторически ипотека не слишком востребована покупа телями дорогой недвижимости, хотя и никогда ими полностью не отрицалась. Сейчас совсем не время для ипотеки, и элитный рынок перешел на другие финансовые механизмы. «По форме оплаты в сделках элитной недвижимости лидирует рассрочка в силу как особенностей ядра покупателей (владельцам бизнеса удобнее направлять финансовый поток в бизнес, а за квартиру платить частями, топ-менеджеры часто покупают недвижимость на годовые бонусы), так и из-за конъюнктуры сегодняшнего рынка, когда застройщики привлекают клиентов интересными предложениями», — говорит Кристина Григорьева.
Система скидок тоже есть, но не открытых. «Застройщики на элитном рынке не любят публичные акции, поскольку это может навредить репутации проекта, и „торг“ может проводиться уже на уровне конкретного покупателя», — говорит Григорий Ашихмин. Особые условия помогают установить доверительные отношения, говорит Евгений Скоморовский. «В моей практике не так давно был случай, когда застройщик, будучи уверенным в ликвидности своего проекта, не дал покупателю никакой скидки на объединенный лот из трех соседних квартир. К сожалению, покупатель расценил это как личное неуважение, в результате сделка не состоялась, и застройщик „завис“ с отсутствием продаж на длительный период, после чего начал предлагать скидки новым клиентам», — отмечает Евгений Скоморовский.
Девелоперам приходится приспосабливаться к работе с новой аудиторией, которая может поменять очень консервативный рынок быстрее, чем экономические факторы.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
