Новый материализм

Коттеджное строительство – самый консервативный сегмент рынка недвижимости. Признаки активности инвесторов и строителей в этой сфере появились только в последнее время. Список же компаний, занимающихся подобными проектами, крайне ограничен и почти не меняется: новые игроки в подмосковные поля и леса идут с большой неохотой.

Мелкой рыбе больше места Интересная деталь, которая хорошо характеризует весь коттеджный сегмент рынка недвижимости: на нем почти нет крупных участников. Из заметных игроков можно назвать, например, корпорацию «Подмосковье» – одновременно девелопера и производителя. Еще ряд московских компаний, которые ведут квартирное строительство, параллельно занимаются коттеджными проектами. Но своих «крупногабаритных» участников на подмосковном рынке нет. И сегодня это понимают все участники, рассчитывающие со временем занять пустующую нишу. Фоном для предстоящей конкуренции является интенсивное частное загородное строительство. Так, только в первом полугодии послекризисного 1999 года ожидался ввод в эксплуатацию примерно 250 тыс. кв. м индивидуального жилья. А в результате к лету появилось даже 350 тыс. На ценовой уровень спроса в коттеджном строительстве значительное влияние оказывает то обстоятельство, что спрос до сих пор на 80% удовлетворяется за счет маленьких строительных фирм и застройщиков. Лишь небольшая часть домов вводится профессиональными участниками рынка. Это создает любопытный ценовой парадокс. Индивидуальное строительство обходится дешево: оно ведется при помощи добытых по случаю материалов, нанятых где-то случайных рабочих и пр. Поэтому большинство заказчиков просто не воспринимают ценовой диапазон, в котором работают девелоперские компании. Крупные же девелоперские проекты занимают на рынке всего 3 – 5%. Это главным образом поселки по нескольку сотен домов – такие, как Новогорск (480 домов), Фоминское (более 300), Новоспасское (150), Николино (200). Более мелких поселков (по 50 – 60 домов) насчитывается всего несколько десятков, но их возникновение – явление довольно стихийное и учету практически не поддается. И хотя уровень расходов на эксплуатацию в больших поселках за счет количества домов ниже, чем в мелких (по 10 – 20 домов) поселках, крупные проекты движутся крайне медленно. Достаточно сказать, что в месяц заключаются максимум две-три сделки, то есть широкой покупательской аудитории у этих проектов так и нет. Тем не менее застройщики пытаются найти оптимальный подход к коттеджному строительству и предложить товар, который пользовался бы широким спросом. Так, корпорация «Социальная инициатива» в предыдущие сезоны развернула строительство таунхаузов в Томилине. Они оказались довольно скромным жильем и по качеству, и по ценам: блокированные дома площадью по 90 – 120 кв. м с маленьким прилегающим участком продавались по $330 за 1 кв. м. Несколько более высокого уровня недвижимости можно ожидать от готовящейся ныне к реализации инициативы ОАО «Мосдачтрест». Эта организация, существовавшая еще в СССР, владеет значительными земельными ресурсами (порядка 400 га), занятыми скромными дачными домиками, постепенно приходящими в плачевное состояние. Причем поселки эти расположены едва ли не в самых «вкусных» местах Подмосковья. Это традиционные дачные места, находящиеся не далее 30 километров от МКАД (Загорянка, Опалиха и пр.), плюс самый лакомый кусок «природной Москвы» – Серебряный Бор. Проект новой застройки этих территорий подразумевает создание полноценных коттеджей, но «без излишков»: адаптированных под запросы среднего класса, в какой-то мере аналогичных современным квартирам экономического уровня.

Изменения на рынке выражаются не только в попытках создать некий «народный дом», но и в стройматериалах. Даже в «богатой» части рынка все менее популярным становится кирпичное строительство, которое напрямую ассоциируется с образом дома для «новых русских». По мнению участников рынка, это связано в первую очередь даже не с экономическими изменениями, а с тем, что красный кирпич теперь просто немоден. Довольно интересно, что в качестве заменяющих материалов все более активно применяется дерево. В прошлые сезоны на рынке появилось несколько проектов поселков «в дереве», в том числе в окрестностях Рублевского шоссе. Статистически применение дерева выросло в 5 – 7 раз, но на самом деле это не такой уж серьезный рост, поскольку до этого доля деревянных домов на рынке была микроскопически мала. При этом дерево вовсе не является демократичным по ценовому уровню материалом. Большинство недорогих отечественных материалов считаются откровенно плохими из-за недолговечности. Если же строить из специально обработанного дерева (технология «Хонки» и ей подобные), то цена квадратного метра подскакивает до $1500. Для сравнения: кирпичное строительство (без учета стоимости коммуникаций и подъездных путей) оценивается в среднем в $500. Другой развивающийся тип строительства – «сандвич». Главная проблема таких технологий заключается в том, что далеко не все из них приспособлены к отечественным климатическим условиям, хотя в архитектурном отношении они весьма удобны, поскольку позволяют воплотить фантазии проектировщиков. Есть у «сандвича» еще один неоспоримый плюс – он экономичен.

Дома с завода Еще одно новшество рынка – стремительное освоение самого дешевого сегмента рынка, а именно модульных домов заводского изготовления. В России производители таких домов занимают в общей структуре рынка всего 5%, тогда как на западных рынках они занимают доминирующее положение. Существовавшие в советское время домостроительные комбинаты к реалиям нового времени не приспособились и в большинстве регионов либо вовсе свернули производство, либо сократили его в несколько раз. Новые производства, созданные за последние годы, ориентируются преимущественно на импортные технологии и стандарты. При этом большинство производителей ориентированы на самый демократичный слой заказчиков. Зачастую эти производства – просто сборочные цеха, размещенные в обыкновенных ангарах. Производители активизируются с каждым сезоном. Сравнительно недавно широко известна была лишь модульная технология, представленная на областном рынке компанией «Камакс». Однако уже в начале этого года фондом поддержки социальных инициатив совместно с американской компанией Cassidy Association была разработана и выведена на рынок еще одна модульная технология – «Быстрый дом». Кроме того, недавно в Переславле-Залесском был построен первый завод по выпуску дешевых объемно-модульных зданий, который уже в этом году планировал выйти на проектную мощность (40 тыс. кв. м ежегодно). И подобные проекты в ближайшем будущем станут расти как грибы.