Оборонные земли
"В пределах города, куда ни плюнь, земли Министерства обороны. Хватит на этих землях сидеть. И сами ничего не делают, и другим не дают. Поручаю министру обороны в месячный срок представить предложения о незамедлительной передаче земель городу и краю", - заявил президент РФ Дмитрий Медведев еще в июле прошлого года. Гендиректор и владелец девелоперской ХК "Градострой" Виктор Киселев считает себя жертвой этого распоряжения. Его компания - технический заказчик строительства немецких гипермаркетов Globus, она занималась также строительством магазинов французской сети "Леруа Мерлен" в России, строила логистический центр Miele в Подольске, имеет проекты по возведению жилых домов в Брянске и подмосковном Красногорске. ХК "Градострой" участвовала в тендере Минобороны летом 2011 г. и приобрела спорный участок на Новой Риге, недалеко от музея-усадьбы "Архангельское".
Минобороны выставило на торги участок площадью 20,67 га. Аукцион "Градострой" выиграл, подняв цену до 754,493 млн руб. (начальная цена земли Минобороны составляла 598,493 млн руб., шаг торгов равнялся 12 млн руб.). Согласно аукционной документации, территория была продана с рядом обременений. Земля Минобороны разделена на три участка, для каждого из которых предусмотрен особый режим использования.
Что касается первого участка площадью около 7 га, то он является зоной регулирования застройки памятника истории и культуры - усадьбы "Архангельское", 12 га второго участка - охранная зона усадьбы "Архангельское", а третий участок площадью 0,7 га включен в территорию усадьбы.
Итоговая стоимость участка в "Архангельском" оказалась ниже рыночной более чем в два раза. По оценке компании Knight Frank, подобный участок мог бы стоить порядка $2-3 млн за га. Стоимость земли должна была бы составить около 1,2-1,8 млрд руб. Но, как пояснили в Минобороны, "стоимость земли определялась с учетом того, что она отнесена к охранной зоне".
Рубинер рубит
Считается, что Виктор Киселев приобретал землю в интересах известного землевладельца Игоря Рубинера. Последний скупал территории в Подмосковье еще в начале 2000-х, после чего перепродавал их крупным латифундистам. Так, в частности, его структуры участвовали в сделках по продаже участков под выставочный центр "Крокус Экспо" в Мякинино (девелопер Crocus Group) и под "Рублево-Архангельское". Игорь Рубинер также принимает участие в проекте строительства крупного многоэтажного жилого комплекса (233 га) в районе деревни Ям по Симферопольскому шоссе, где планируется возвести 1,7 млн кв. м жилья. Всего господину Рубинеру, по оценкам игроков рынка, принадлежит примерно 500 га земли в Московской области.
Виктор Киселев рассказывает, что его компания также планирует заниматься застройкой территории. Часть земель должна отойти Игорю Рубинеру под постройку двух гипермаркетов, часть собирается осваивать сам Виктор Киселев. В планах девелопера построить культурно-оздоровительный центр, офис собственой компании, а также выставочные залы для Mercedes. "Объекты стоимостью от 70 млн руб. и выше, - рассказывает Виктор Киселев. - Но пока мы не можем приступить к проектированию. Компания теряет 8 млн руб. в месяц, так как брала кредит на проектные работы. Сейчас наши партнеры отказываются вносить деньги, реализация проекта под угрозой. Государство взяло с нас деньги за участок, а свидетельство о праве собственности мы не получили".
Все дело в том, что в октябре 2011 г. Арбитражный суд Московской области по заявлению музея-усадьбы "Архангельское" запретил ХК "Градострой" распоряжаться этой территорией, а регистрирующим органам - выдавать соответствующие документы. Эта обеспечительная мера была наложена в связи с тем, что музей-усадьба "Архангельское" требует признать недействительным аукцион по продаже земли.
25 января должно состояться очередное слушание по этому вопросу. "Правда, Министерство культуры все время переносит даты", - отмечает Виктор Киселев. Дело по существу могло быть рассмотрено и раньше. Музей еще до проведения аукциона пытался наложить судебный запрет на продажу земель, однако в таких обеспечительных мерах ему было отказано. И аукцион состоялся.
Каковы же претензии усадьбы? Компания-застройщик утверждает, что купленные земли давно поросли бурьяном, здесь находится коллекторная станция. "Это примерно в 5-10 км от самого музея "Архангельское". Изначально территория музея - это 63 га, она находится за забором, а зона регулируемой застройки составляет 600 га", - поясняет Киселев. "Зона регулируемой застройки - это не та территория, где нельзя строить или которую нельзя продать. Просто здесь существуют ограничения по высотности зданий, по архитектурным решениям. Такие зоны находятся рядом с памятниками культуры и архитектуры, нужно, чтобы не нарушался ландшафт и турист мог видеть все так же, как было когда-то. Здесь, в частности, не должно быть построено фабрик и прочего", - комментирует партнер компании Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Между тем музей-усадьба и Министерство культуры настаивают не на согласовании проекта, а на некорректности продажи земель Минобороны без согласия Минкультуры.
Спорное постановление
Основой для судебных разбирательств стало постановление правительства РФ от 1996 г. (№ 388). Согласно этому документу земли музея-усадьбы должны быть использованы совместно Министерством обороны, в ведении которого находится санаторий на территории музея, и Мининстерством культуры. Именно поэтому Минкультуры считает, что приказ о проведении аукциона и продаже земли должен был быть согласован с ним.
В ноябре прошлого года в ходе заседания Арбитражного суда Москвы юрист Минкультуры утверждал, что у министра обороны Анатолия Сердюкова не имелось полномочий для издания приказа о проведении аукциона. Поскольку часть земель (0,78 га) относится к территории усадьбы, этим участком вообще должно было распоряжаться Росимущество. Кроме того, по версии Минкультуры и музея, постановление № 388 обязует Минобороны передать территорию ансамбля и его охранных зон в бессрочное пользование музею-усадьбе "Архангельское", а правообладателями являются музей и санаторий "Архангельское".
Минобороны со своей стороны ссылается на соглашение, заключенное в 1996 г. между музеем и санаторием, в коем оговаривался порядок использования территории усадьбы, огороженной металлической оградой, где находится большая часть памятников. А спорный земельный участок не входил в состав зон совместного использования по этому соглашению. Виктор Киселев рассказывает, что в земельных документах есть ошибки, и не совсем понятно, где вообще проходит граница территории регулируемой застройки. Минкультуры и музей утверждают, что соглашение, заключенное с ними ранее Минобороны, еще не говорит об отказе от других земель, что, впрочем, не помешало Минобороны в 2005 г. получить свидетельство о собственности на эти земли с полным правом продажи.
В ноябре 2011 г. Минкультуры внезапно приняло решение о мировой с застройщиками, однако позже передумало. "У музея есть свой план развития этих территорий", - заявил Владимир Длугач, директор музея-усадьбы "Архангельское". Здесь планировалось построить, в частности, гостиницу.
"Возникает ощущение, что Минкультуры тоже хотело бы получить деньги с продажи земель, с этим и связаны суды", - утверждает Виктор Киселев. В план развития территории музеем он не верит, говорит, что в музей в последнее время никто не вкладывался, а памятник архитектуры "Дом Юсупова" 20 лет стоит закрытый.
Вернуть деньги
|
"Архангельский" землевладелец |
|
Об Игоре Рубинере, который планирует постройку гипермаркетов вблизи музея-усадьбы "Архангельское", стало известно еще в 90-х. Он строил коттеджи в Жуковке при поддержке тогдашнего управделами кремлевской администрации Павла Бородина. В Архангельском структуры Игоря Рубинера работали и раньше, занимались перестройкой так называемых "косыгинских дач" и разделом земель колхоза "Заветы Ильича" (этому колхозу принадлежали земли Павшинской поймы и нескольких деревень вблизи Москвы). Его структуры участвовали в сделках по продаже участков под выставочный центр "Крокус Экспо" в Мякинино и "город" "Рублево-Архангельское". Бизнесмен, по данным СМИ, был одним из партнеров УК "Северо-Запад", строившей загородные поселки "Истра Кантри Клаб" и "Нахабино Кантри Клаб". |
Одновременно с судами в администрации Красногорска проходят публичные слушания по вопросу строительства гипермаркетов. По одной из версий, это будут "Леруа Мерлен" (входит в группу "Ашан") и Globus. Однако в обеих сетях не смогли подтвердить или опровергнуть эту информацию. Участники слушаний уверены, что речь идет о строительстве магазинов именно этих сетей. "Общественные слушания - необходимая процедура, но ее цель - донести до жителей информацию. Строительство на слушаниях вряд ли будет отменено", - поясняет Виталий Можаровский.
На чью сторону встанет суд, не ясно. Виктор Киселев считает, что оснований для отмены приказа министра обороны о продаже участка нет. "Кроме того, никто не опротестовывает само свидетельство о праве собственности министерства. Если суд и отменит торги, все равно Минобороны сможет заново продать участок, - подчеркивает он. - Суть ситуации в том, что два министра не поклонились друг другу, и от этого страдает бизнес".
В то же время мнения юристов по поводу перспективы этого дела различаются. "Минкульт проиграл борьбу за этот участок еще в период 1996 - 2010 гг., когда не смог решить вопрос об утверждении проекта планировки территории таким образом, чтобы на нем ничего, что мешает развитию ансамбля, не могло быть построено. Тогда бы и покупателя не было на такой участок. Поэтому теперь юридическая позиция действительно в пользу покупателя. На мой взгляд, покупателю и Минкульту нужно садиться и договариваться о наиболее эффективном использовании территории для обеих сторон", - говорит Юрий Борисенко, член совета директоров RGI International. Но Виталий Можаровский полагает, что, "творчески поработав" с документами, Минкульт сможет найти способы отменить результаты тендера. Дело в судах способно затянуться надолго, а его исход может быть различным. Застройщику же, уплатившему деньги, остается ждать или судиться с Минобороны, требуя аннулирования сделки, а затем еще раз подавать в суд, чтобы получить свои деньги, уплаченные в бюджет. Просто так Минобороны их не вернет.
"Кроме того, сейчас крайне неблагоприятное время для реализации проектов коммерческой недвижимости, в том числе и на данной территории. Политика новых московских властей направлена на максимальное ограничение строительства торговых объектов, поэтому ни юридической, ни правовой поддержки со стороны города девелоперу в данном случае ждать не приходится. Даже если эти объекты не окажут значительного влияния на архитектуру и парковые рельефы усадьбы, проект будут преследовать негативные ассоциации", - рассуждает Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty.
Причины же сложившейся ситуации довольно типичны. В ведомствах традиционно плохо разрабатывают тендерную документацию. "По регламенту чиновник, который этим занимался, вообще и не должен был заниматься согласованиями с другими ведомствами, такого требования в регламенте нет", - говорит Виталий Можаровский.
"После принятия Земельного кодекса работа по планировке земель, установлению зонирования, разработке градостроительных планов территорий властями не сделана, хотя уже трижды ставились предельные сроки для ее окончания. Это огромное поле для коррупции, - поясняет Юрий Борисенко. - Если все территории будут зонированы и проработаны, то за что чиновникам платить, если с землями будет все понятно, что можно строить, что нельзя и сколько этот участок стоит с учетом всех ограничений. А в мутной воде неопределенности статуса всегда найдется повод получить благодарность за помощь". Ситуации, когда одно ведомство продавало землю или здание, а другое ее забирало, случались и раньше. Крайним, как всегда, оказывался инвестор. Самый известный скандал связан со зданием бывших Средних торговых рядов на Красной площади. Тогда владелец здания, ФГУП "Кремлевский", планировал построить здесь отель, однако скандал со сносом части здания привел к тому, что в 2009 г. его передали на баланс Федеральной службы охраны. Инвестором выступала компания "ОПК Девелопмент" Сергея Пугачева.
Несколько лет назад шведский концерн IKEA приобрел восемь гектаров в деревне Абрамцево на 103-м километре МКАД, но согласовать строительство не удалось, так как участок оказался частью территории, оспариваемой парком "Лосиный Остров".