архив

Обвал цен на жилье возможен

А развитие ипотеки само по себе не только не гарантирует повышения доступности жилья, но вполне может привести к дальнейшему росту цен на него.

   Институтом экономики переходного периода (ИЭПП, коллектив авторов - С.М. Дробышевский, С.С. Наркевич, Е.С. Пикулина, Д.И. Полевой) проведен серьезный научный анализ возможности возникновения "пузыря" на российском рынке недвижимости.
   Прежде всего составители труда задались вопросом: можно ли ситуацию на отечественном рынке недвижимости (за точку отсчета взят конец 2006 года, по сравнению с которым, полагают экономисты, положение на данный момент принципиально не изменилось) охарактеризовать как ценовой "пузырь". Сочтя, что вполне можно, эксперты проанализировали факторы, определяющие картину на рынке жилья и возможные его перспективы.
   Это исследование интересно еще и тем, что его авторы не руководствовались мнениями и оценками игроков сегмента, потребителей или представителей государственных органов, а использовали подчеркнуто отстраненный, объективно математический подход к оценке перспектив российского рынка жилой недвижимости.
   Прежде всего они учли, что рынок жилья по самой своей природе отличается от других. Он значительно диверсифицирован по степени развития в зависимости от региона. К тому же жилье само по себе совмещает в себе качества потребительского товара и инвестиционного инструмента. Вдобавок на анализируемом рынке многослоен и спрос, который можно четко разделить на две составляющие - фундаментальную и спекулятивную. Фундаментальная - это чистая потребность в жилье собственно домохозяйств. Соответственно, спекулятивная составляющая - это, по существу, так называемый инвестиционный спрос.
   Первая составляющая, понятно, зависит от предложения на рынке первичного жилья, от степени обеспеченности населения жилыми площадями и от уровня доходов людей, а также от показателей инфляции. При этом устойчиво значимыми, по результатам приводимых в исследовании расчетов, оказались только предложение и уровень обеспеченности жильем. То есть, проще говоря, чем выше предложение и обеспеченность населения жильем, тем ниже темпы роста цен на него. Причем, если учесть тот факт, что цены на первичном и вторичном рынках недвижимости сильно взаимосвязаны, то понятно, что увеличение предложения на одном из них ведет к снижению темпов роста цен и на "первичке", и на "вторичке".
   Надо также учитывать, что, поскольку рынок жилья в России развит неравномерно, там, где жилищный вопрос у населения решен лучше, в свободном обороте, в том числе и на первичном рынке, может находиться больше квартир, что означает формирование более обширного рынка. То есть цены в регионах с высокой обеспеченностью населения жильем в наибольшей степени являются рыночными, поэтому могут быть выше, чем там, где рынок недвижимости фактически отсутствует. Есть еще один вариант объяснения этого феномена: регионы, в большей степени обеспеченные жильем, являются более богатыми, поэтому цены в них растут быстрее.
   Среди спекулятивных факторов устойчиво значимыми, как показывает исследование Института экономики переходного периода, оказались доступность кредитных ресурсов и положительная динамика на фондовых рынках, в частности, индекса РТС, причем, как и ожидалось, первый из них способствует увеличению спроса со стороны инвесторов, а второй ведет к тому, что этот спрос снижается. Более того, исследование ИЭПП подтверждает, что рост цен на жилье в последние годы был отчасти вызван именно расширением доступа населения к кредитам, поэтому (с точки зрения экономической политики) просто облегчение получения ипотечных кредитных средств без одновременного создания условий для дополнительного строительства жилья приведет только к росту цен, но не поможет россиянам в решении жилищной проблемы.
   Авторы исследования ИЭПП также математически подтвердили: на объемы предложения недвижимости существенно влияют изменения цен на саму жилую недвижимость и на строительно-монтажные работы. В принципе это факторы взаимосвязанные, а строительные компании могут адекватно реагировать на рыночные сигналы. Зато не нашло подтверждения мнение о том, что доля инвестиций в жилое (нежилое) строительство может отражать ожидаемые выгоды от инвестиций в те или иные отрасли строительства. Впрочем, эксперты не исключают, что в некоторых регионах доля вложений в определенные виды строительства в какие-то моменты фактически определялась не собственно рыночными, а внешними факторами, например, если речь шла о финансировании каких-либо крупномасштабных проектов.
   В целом, по результатам исследования ИЭПП, получается, что доля инвестиционного спроса в общем спросе на жилую недвижимость составляет до 30% прироста цен.
   Таким образом, приходят к заключению специалисты Института экономики переходного периода, можно говорить о наличии ценового "пузыря" на рынке жилой недвижимости на конец 2006 года. Вероятно, полагают они, ситуация с того момента не слишком изменилась, поэтому российский рынок недвижимости может испытать существенные трудности, в том числе резкое снижение цен.