Офис 2.0: на поводу у зумеров

Начало десятилетия стало важной вехой в офисной жизни: в марте 2020-го в обиход вошло новое слово — «удаленка». С ним появились и первые звоночки офисной трансформации — из ковидного локдауна люди вернулись или не вернулись в офисы. Появились новые понятия: полностью удаленная работа, частично удаленная, «строго офис». Соответственно, встал и вопрос: а нужны ли офисы в принципе или хотя бы в таком количестве? Более того, роль начинает играть все более набирающее вес поколение Z (условные 20–25-летние) и Y (условные 30–40-летние), которые не хотят сидеть в маленьких старомодных кабинетах и попадать в них через длинные безликие коридоры. Это все диктует как смену формата присутствия сотрудников, так и смену формата самих офисов, выдвигая вперед концепции дружелюбных открытых пространств с нестабильным их посещением. В том, как происходит «ломка» и что именно приходит на смену старой «доковидной» модели, какой гибрид уже вырисовывается, разбирается журнал «Компания». 

После некоторого «замешательства», вызванного пандемией и исходов западных компаний с российского рынка, ситуация стабилизировалась. Посещаемость офисов, рассказывает коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев, сегодня превышает 70%, что значительно выше цифр двухлетней давности, когда этот показатель составлял менее 40%.

Но изменения все же произошли: вернувшимся в офис старая рабочая модель уже не подходит. Сегодняшний офисный сотрудник требует новых условий труда и отдыха.

«Многие компании осознали преимущества гибридных и удаленных моделей работы, что привело к сокращению используемых площадей. Сейчас мы наблюдаем адаптацию к новым реалиям, в которых офисные помещения используются более гибко и эффективно. При этом запрос на восстановление привычного режима офисной работы сохраняется, но теперь компаниям необходимо учитывать, что офисы конкурируют не только между собой, но и с вариантом работать из дома. Поэтому текущую ситуацию можно назвать скорее постреальностью: те игроки бизнеса, которые будут упорно пытаться вернуть все „как было“, в конечном итоге проиграют битву за наиболее ценные и талантливые кадры», — комментирует изменения генеральный директор Q1 Group Екатерина Ньюман.

Офисный дефицит

Итак, в России офисные помещения продолжают оставаться ключевым элементом для успешного ведения бизнеса, что подтверждается различными данными. После начала СВО международные арендаторы заместились российскими компаниями (спрос по результату 2023 года, отмечает директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева, составил 1,7 млн м², что является пиковым значением за всю историю наблюдений за рынком коммерческой недвижимости), госкомпании стали активным потребителем качественной коммерческой недвижимости (их доля в общем объеме спроса возросла до 10%, ранее это были единичные сделки). Запустились программы господдержки и стимулирования застройщиков, сформировался рынок «розничных» продаж офисной недвижимости, на рынок девелопмента вышло большое количество новых игроков из регионов и из других сфер недвижимости, в коммерческую недвижимость потянулись инвесторы — как индивидуальные, так и институциональные, из других инвестиционных направлений.

«В 2023-м примерно 95% сделок на рынке офисной недвижимости Москвы были заключены российскими компаниями, что свидетельствует об их предпочтении классического офисного формата. Гибридный формат работы и „дистанционка“ не особо популярны среди российских игроков», — говорит директор, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко.

Компании-арендаторы активно возвращают сотрудников в офисы. Причин этому несколько. Основная — идеологическая. «Идеи „команды“, „духа компании“, „мотивирующего офиса“ являются ведущими направлениями HR-политики», — говорит Виктория Гусева.

В вопросе «идти в офис или работать из дома», как комментирует Кирилл Бабиченко, Россия занимает промежуточную позицию между азиатскими и европейскими тенденциями. В Азиатско-Тихоокеанском регионе, отмечает эксперт, наблюдается тенденция к возвращению работников в офисы, в то время как большинство организаций в Европе склоняются к гибридному подходу. «Фокус на гибридный формат работы отражает эволюцию рабочего места, которое теперь рассматривается как ценный актив в конкурентной борьбе за таланты. Теперь компаниям предстоит задача повышения эффективности работы на рабочем месте вместо прежнего приоритета — повышения эффективности портфеля. Однако независимо от подхода к гибридной работе как в Европе, так и в Азии ожидают увеличения использования офисов до конца 2024 года. Общемировой тренд 2024 года будет по-прежнему основываться на необходимости сочетания качества рабочей среды с оптимизацией затрат», — говорит Кирилл Бабиченко.

Как результат, по наблюдениям Nikoliers, на текущий момент объем спроса значительно превышает объем доступного предложения, особенно для лотов 2000+ м². За последние пять лет, по данным CORE.XP, среднегодовой спрос на офисные помещения вырос на 40% (до 1,4 млн м² в год). При этом среднегодовые объемы нового строительства офисов сократились примерно в два раза (до 525 000 м² в год) — серия кризисов сдерживала запуск девелоперами новых офисных проектов из-за сформировавшихся ожиданий слабой экономической конъюнктуры.

При сохранении стабильного спроса на офисы и низких показателей нового строительства за последние пять лет сформировался дисбаланс между спросом и предложением на офисном рынке Москвы. «Два кризисных периода оказали влияние на объем строительства новых объектов — ввод в 2023-м составил менее 270 000 м², что является одним из наиболее низких показателей за всю историю», — говорит Виктория Гусева.

Средняя доля свободных площадей на офисном рынке Москвы, по данным CORE.XP, снизилась к концу первой половины 2024 года до рекордных за последние 16 лет 5,1%. «Несмотря на то, что в текущем 2024 году мы наблюдаем восстановление строительной активности на рынке офисной недвижимости Москвы, оно не добавит рынку свободных площадей. Порядка 67% площадей из 660 000 м², заявленных на 2024-й (это в 2,4 раза выше объема нового строительства в 2023 году), уже недоступно для покупки или аренды», — говорит Кирилл Бабиченко.

Ситуация, по его словам, осложняется тем, что объекты нового строительства преимущественно реализуются посредством продажи и рынок аренды не пополняется доступным предложением: бóльшая часть офисов, 72% (475 000 м²) из запланированных на 2024 год объектов, предлагается к продаже. На ближайшие три года (2024–2026 годы), по данным CORE.XP, девелоперами заявлено около 2,8 млн м². Более половины из этого объема уже законтрактованы/сняты с рынка. Вдобавок традиционно 30% площадей переносятся на более поздний срок.

Все в офис!

Исследования подтверждают: офлайн-взаимодействие с коллегами повышает эффективность работы команды, делая посещение офиса хотя бы несколько раз в неделю необходимым, говорит Павел Барбашев.

HR-директор Level Group Валентина Романова делает интересное наблюдение: часть сотрудников предпочитает иметь возможность прийти в офис. «В частности, — говорит эксперт, — мы прослеживаем следующую тенденцию: чем моложе поколение, тем безразличнее, есть ли у них рабочее место или нет. Поэтому зачастую потребность в закрепленном рабочем месте присутствует у представителей поколения Х или старше».

COVID, продолжает Валентина Романова, позволил поколению «зумеров» заставить владельцев компаний оперативно принять их ценности. Как результат, появились все тренды в офисах, которые наблюдаются сегодня, — это максимально разнообразный формат, гибкие рабочие места, а не фиксированные. «Новые офисы должны закрывать максимальное количество бытовых потребностей и создавать такую среду, которую можно вообще не покидать. Согласно прогнозам, в 2025 году 70% рабочей силы будут составлять представители поколений Y и Z, а значит, работодатели уже просто не смогут игнорировать их потребности и ценности. Отмечу, что на Западе появляются форматы офисов, которые несут в себе также функции личного жилья, где человек может остаться на ночь или, возможно, живет постоянно. В качестве примера можно привести Apple City House», — говорит Валентина Романова.

Что офис нам готовит?

Меняются и предпочтения арендаторов. Бизнес, отмечает Кирилл Бабиченко, выдвигает все более жесткие требования к офисам. Например, по словам руководителя департамента по продаже коммерческой недвижимости Whitewill Станислава Журавлева, идеальный представительский офис — это высокий этаж, панорамный вид, много открытого пространства и света, расположенный в БЦ класса А с правильным месторасположением и транспортной доступностью. Вдобавок, продолжает Кирилл Бабиченко, важное значение имеет развитая инфраструктура как внутри бизнес-центра, так и в его окрестностях.

«Внутренний мир» офисов тоже меняется. Современный офис, говорит генеральный директор компании КРОС Екатерина Мовсесян, это комфортное рабочее пространство, где сотрудник может сосредоточиться на рабочих вопросах, получить быструю обратную связь от коллег и полноценно участвовать в жизни компании. Это наличие комнат для переговоров разной вместимости. Это общие пространства для отдыха и общения, развития нетворкинга и укрепления социальных связей. Некоторые компании специально проектируют офисы таким образом, чтобы, например, зона отдыха становилась точкой притяжения сотрудников из разных подразделений и располагала к коммуникации. Это различные приятные детали интерьера и нестандартные архитектурные решения, которые поддерживают позитивный эмоциональный фон: яркое оформление, озеленение, симпатичные маскоты, фрукты и так далее.

«Аналитика отзывов, размещенных на портале hh.ru, показывает, что максимальный отклик у сотрудников получили своевременная оплата труда и удобное расположение офиса, на втором месте по значимости — возможность удаленной работы, место для обеда в офисе и оплачиваемый больничный. На третьем — гибкий рабочий график, корпоративные мероприятия и транспорт», — рассказывает директор по персоналу Novametrix Зинаида Чумакова.

В настоящее время около 5% сотрудников работают в удаленном формате. И менее половины (47%) выполняют обязанности в гибридном графике, совмещая работу из дома с офисом. Удаленный и гибридный форматы максимально востребованы специалистами HR, дирекцией по развитию продукта и коммерческим блоком. «Ковидные времена доказали, что высокое развитие IT-систем позволяет эффективно работать дома. Однако взаимодействие команд в комфортном офисе с грамотным зонированием дает больше возможностей для быстрого обмена мнениями и принятия решений. Говоря о комфорте, к достаточному количеству переговорных и современному техническому оснащению офиса я добавлю важность наличия удобных мест для приема пищи и бесплатный coffee point. Даже такая бытовая мелочь, как возможность выпить любимый капучино на рабочем месте, положительно сказывается на продуктивности: лучше тратить время на решение интересных задач, чем на то, где купить вкусный кофе», — говорит Зинаида Чумакова.

Коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова подтверждает важность присутствия в офисе для успешной работы. «Опыт наших HR-специалистов показал, что, если команда, будь то топ-менеджмент или руководитель с подчиненными, встречается лишь раз в неделю во время онлайн-совещания, эффективность работы резко снижается. Дистанционное общение не позволяет людям мотивировать друг друга и обмениваться энергией так, как это делает живая коммуникация. Поэтому работодатели — как минимум те, кто, как мы, работает в реальном секторе, — выступают за работу в офисе. Этот формат позволяет выстраивать более крепкие горизонтальные и вертикальные связи в команде», — говорит эксперт.

Для выстраивания связей офис должен быть соответствующим. Партнер архитектурного бюро Syntaxis Алексей Зародов видит уходящий запрос на закрытые кабинеты, VIP-этажи и длинные коридоры. «Сегодня в тренде открытые пространства и разные форматы того, как достигается необходимый комфорт нахождения в них. К плюсам такой схемы можно отнести широкие возможности к адаптации рабочих зон под изменяющееся наполнение и функции, в том числе гибридный формат», — говорит архитектор.

Есть свои особенности в организации офисного пространства и в зависимости от типа бизнеса. «Например, — говорит руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов, — консалтинговым компаниям жизненно необходимы образовательные зоны и лектории, а IT-компании делают ставку на гибкие и технологичные зоны для командной работы».

На втором месте по значимости — зоны переключения задач и форматов труда, к которым относятся кофепоинты, общественные зоны, лаундж-переговорные и другие пространства, где можно отдохнуть и переключиться на другой режим работы.

Также архитектор упоминает зоны разгрузки, где можно отдохнуть и расслабиться, — в наше время, когда динамика жизни постоянно ускоряется, а количество стресс-факторов увеличивается ежегодно. Пространство для медитации или неформального общения помогает снять рабочий стресс, защитить ментальное и физическое здоровье, оставаться эффективным и мотивированным сотрудником.

«Далее, — говорит Сергей Труханов, — следуют зоны концентрации и приватности, а также акустического комфорта. Учитывая, что большинство офисов используют формат open space, организация приватных мест становится крайне важной. Речь идет о библиотеках, фокус-комнатах и тихих зонах, где соблюдается правило звуковой нейтральности».

Основатель архитектурной мастерской DA Максим Долгов видит в проектировании офисов несколько трендов: цифровизация и автоматизация, энергоэффективность и принципы устойчивого развития — акцент на комфортный микроклимат, качественную отделку, зеленые зоны, энерго- и ресурсосбережение, системы «умного» офиса, естественную инсоляцию. Офисные пространства чаще проектируются с одним или несколькими опенспейсами для линейных сотрудников, несколько переговорок и кабинетов руководителей, точный состав и размеры помещений определяются в задании. Принципиальных отличий от западных компаний нет. Единственное — за рубежом чаще уделяется внимание «креативным» развлекательным пространствам и использованию технологий «зеленого» строительства.

Меняется и оформление офисов. Во многом оно зависит от конкретной компании, но общие тенденции задают крупные мировые игроки.

Как отмечает операционный директор ООО «Монзе» Александр Шнурко, в оформлении офиса должны присутствовать инновационные решения, возможности для гибридного формата работы, совместной деятельности и времяпрепровождения. Все это влияет на выбор мебели. Большие площади многофункциональных общих зон должны комплектоваться «адаптивной», трансформируемой мебелью, которую можно использовать для конференций, командной работы, нетворкинга небольших групп, деловых встреч с партнерами и т. д.

Кастомизация мебели, по словам эксперта, также играет большую роль. Компании стремятся создавать для сотрудников ассоциации с брендом в каждом помещении. Более того, в идеале ее важно сохранить для разных локаций, чтобы офис оставался узнаваемым во всех филиалах, даже в разных точках мира.

Общий вывод, который делают эксперты, — по прошествии лет ситуация стала больше похожа на компромисс: люди не против выйти в офис только в том случае, когда условия в нем лучше, чем дома.