архив

Офисный дом

Из-за кризиса на рынке коммерческой недвижимости некоторые девелоперы решили переделать проекты офисных зданий под жилые объекты. Как и многие экономические инициативы в России, эта идея пришла из Санкт-Петербурга и пока не пользуется особой популярностью у столичных строителей.

   Финансовый кризис в полной мере ударил по офисному рынку: ставки аренды снизились почти в два раза. Если раньше доля вакантных площадей не превышала 2%, то теперь она зашкаливает за 20%. "Спрос на офисные помещения резко упал. При этом можно ожидать сравнительно быстрого оживления этого рынка после выхода из кризиса в Москве и Петербурге, в то время как для местных рынков процесс восстановления будет намного более затяжным", - говорит директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Полина Кондратенко. В результате, по ее словам, жилые проекты, особенно в регионах, по сравнению с офисными могут рассматриваться как более привлекательные с точки зрения экономической эффективности. Однако, по мнению участников рынка, все вышесказанное в полной мере относится к Москве и Петербургу. Более того, именно в этих городах уже появились проекты перепрофилирования офисов в жилье.

ПОРОСЯ В КАРАСЯ

   Первой ветер перемен почуяла компания "Главстрой-СПб". После встречи владельца компании Олега Дерипаски с губернатором Валентиной Матвиенко в августе 2009-го стало известно о том, что один из самых крупных проектов "Базэла" - комплекс из 12 офисных зданий премиум-класса на Шкапина - Розенштейна в Петербурге будет перепозиционирован в жилье. Эта инициатива была воспринята государством с точки зрения социальной ориентированности бизнеса. У Дерипаски много интересов в Северо-Западном регионе, а строительство жилья экономкласса - наиболее популярный ход, во многом гарантирующий будущие госкредиты. В свою очередь участники рынка встретили почин Дерипаски с интересом, но не без иронии. До сих пор проектов реконцепции офисных объектов в жилые не было, и всем понятно, что решился на такой шаг "Главстрой-СПб" не от хорошей жизни. "Данный проект находился на бумажной стадии подготовки, поэтому изменения в концепции не особенно отодвинули его назад. Вопрос в том, что есть сомнения в востребованности жилья в данной зоне. Возможно, реализацию этого проекта надо синхронизировать с развитием всей зоны Обводного канала", - полагает директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Петербурге Ирина Солонова. Дело в том, что фактически речь идет о застройке промзоны - депрессивного района города. При этом официально и окончательно от строительства офисов на этой территории компания не отказалась. "В случае с проектом Олега Дерипаски речь идет не о реконцепции. Скорее решается вопрос о частичной застройке площадки, на которой планировалось возводить коммерческую недвижимость, жильем", - считает начальник управления продаж ГК "Конти" Роман Костин. Более того, смена концепции проекта вписывается в долгую череду изменений, длящуюся с 2007 г., когда компания получила площадку на конкурсе за 700 млн руб. "Изначально "Главстрой-СПб" планировал возвести многофункциональный деловой центр, потом - оптовый рынок, теперь - жилье. Однако пока это лишь предложение, не утвержденное городом", - говорит директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. Можно надеяться, что городские власти не оставят Дерипаску в сложной ситуации, ведь не случайно сообщение об изменении проекта пришло после встречи бизнесмена с губернатором, однако эффективность такого решения не столь очевидна. "Квартал, в котором "Главстрой-СПб" планировал развивать офисы, больше пригоден именно для коммерческой недвижимости и не привлекателен для жилищного строительства. С этой точки зрения у проекта могут быть риски. Но при грамотном обустройстве территории и позиционировании объекта проект вполне может быть успешен", - считает директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга Panorama Estate Ольга Косенкова.
   Вслед за "Главстроем-СПб" об аналогичном решении заявили другие питерские фирмы. Например, Центр развития проектов "Петербургская недвижимость" озвучил намерение перестроить бизнес-центр площадью 10 000 кв. м с уже возведенным цоколем, а группа "ЛСР" хочет увеличить жилую площадь в составе проекта "Смольный квартал". Тенденция, наметившаяся в Северной столице, уже перекинулась на Москву, однако весьма своеобразно. "Сейчас на рынке Москвы наблюдается большое предложение офисных особняков. И многие стали присматриваться к ним не для того, чтобы разместить там офис, а для того, чтобы реконструировать этот особняк и изменить его назначение под жилье. Идея жить в собственном небольшом особнячке в центре города кажется многим весьма привлекательной", - говорит Ольга Косенкова. По ее словам, до кризиса об этом было сложно говорить, так как цены на такие объекты зашкаливали и предложение было очень ограничено. В настоящий же момент стоимость метра офисной площади намного меньше, чем стоимость метра жилья в доме в центре города. Как отмечает эксперт, офисный особняк можно купить за $4000 - 5000 за кв. м, тогда как цены на элитное жилье (а именно с ним логичнее всего сравнивать особняки) стартуют с гораздо более высокой планки - примерно от $10 000 за "квадрат". Даже учитывая расходы на согласование документации, выгода от такой операции будет очевидна.

СОМНИТЕЛЬНАЯ ВЫГОДА

   Несмотря на кажущуюся перспективность перестройки и перепрофилирования офисных объектов в жилые, участники рынка такие начинания оценивают по-разному. "Лучше потратить дополнительное время на пересогласование проекта, чем еще несколько лет на строительство объектов, не востребованных на рынке", - считает Ирина Солонова. По словам президента ФСК "Лидер" Владимира Воронина, "несмотря на многие юридические тонкости и трудности, связанные с реконцепцией проектов, в настоящих жизненных реалиях это однозначно правильные инициативы". "Готовые офисы сейчас гораздо дешевле купить, чем строить самому. Можно сказать, что возводить нежилье сейчас практически бессмысленно", - считает он. По мнению Игоря Лучкова, "жить людям всегда где-то надо, поэтому снижение спроса сейчас ведет к его накоплению и более поздней реализации", а коммерческая недвижимость остается сейчас крайне непростым сегментом, прежде всего из-за перегретости рынка. Таким образом, основной плюс реконцепции - это изменение профиля объекта под стремительно меняющийся в условиях кризиса спрос.
   Однако не все эксперты оценивают возможную реконцепцию офисных объектов позитивно. По словам Романа Костина, в этом случае под вопросом оказывается сама целесообразность реализации проекта. "Дело в том, что, когда застройщик выбирает площадку под коммерческий объект, он делает это с учетом определенных требований, например, влияния окружающей застройки и транспортной ситуации в районе", - считает он. Более того, по его мнению, коммерческая и жилая недвижимость, если не рассматривать апартаменты, в одном проекте не могут быть объединены полноценно, и заменять друг друга на одной площадке они также не смогут. Вместе с тем возможна реконцепция за счет появления в нежилых зданиях апартаментов. Но тогда девелоперу потребуются дополнительные средства, хотя бы для того, чтобы подвести необходимые коммуникации к каждому из апартаментов. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость", если бы реконцепция офисных центров под жилкомплексы была оправданна, то все девелоперы уже давно занялись бы этим, и "Москва-Сити" прирастала бы апартаментами и элитными квартирами, а не офисами". Однако этого не происходит. Более того, отмечает эксперт, если к реконцепции пришлось прибегнуть уже после привлечения кредитных и инвестиционных средств, это серьезно затянет сроки и увеличит себестоимость реализации проекта. Да и инвесторы, и кредиторы могут попросту выйти из него. К примеру, банк может иметь лимиты на финансирование коммерческой недвижимости, которые нельзя тратить на жилье, и наоборот.

ТЕХНИЧЕСКИЕ СЛОЖНОСТИ

   Гораздо более сложной оказывается ситуация, если реконцепцию нужно проводить, когда строительство уже началось и проект миновал "бумажную" фазу. "Я бы не советовала проводить реконцепцию, когда уже была произведена основная часть затрат. Если проект находится на продвинутой стадии, то проще его достроить и реализовать. Возможные корректировки здесь могут касаться изменения позиционирования, например, благодаря более скромной отделке", - говорит Ольга Косенкова. Однако, по ее словам, если построено до 50% здания, то провести реконцепцию во многих случаях еще не поздно. Например, можно изменить классность объекта, уменьшить количество этажей, перераспределить доли тех или иных функциональных компонентов, пересмотреть фазы строительства. Но это не будет перепозиционированием под жилье. При этом, по мнению экспертов, экономика реконцепции будет в каждом конкретном случае своя, в зависимости от произведенных затрат. Кому-то участок достался за копейки, а кто-то его купил на рыночных условиях, кто-то брал рублевый кредит, а кто-то - долларовый. Все эти факторы в конечном счете и влияют на общую экономику. "Если проект еще на бумаге, то его реконцепция будет в первую очередь связана с потерей времени девелопером - на изменение разрешенного использования земель, на подготовку нового проекта, на согласования и др. Учитывая, что в условиях кризиса нет смысла спешить с реализацией новых планов, данный вариант может быть целесообразен", - считает Полина Кондратенко. По ее словам, увеличение доли жилых помещений в многофункциональном комплексе за счет сокращения площадей, предназначенных под другое целевое использование, может быть оправданным и менее затратным, хотя эффективность данного решения, как и в других случаях, также зависит от стадии проекта. Более того, в любом случае девелоперам придется сделать шаг назад. По словам Владимира Воронина, по сути реконцепция означает возвращение проекта к самым первым шагам девелоперского цикла. "Все эти проекты по реконцепции выйдут на начало своей реализации не ранее чем через два-три года, и это по самому оптимистическому прогнозу. Гораздо более близкая к реальности цифра - 3 - 4 года", - говорит он. Кроме того, по мнению эксперта, далеко не все проекты подлежат реконцепции. Да и у специалистов рынка недвижимости практически отсутствует соответствующий опыт. "Для консультантов и архитекторов данное направление весьма перспективно, но при этом и очень опасно, ведь ни аналитики, ни базы, ни примеров, на которые можно ссылаться, нет", - предупреждает президент ИГ SeSeGar Ирина Жарова-Райт.
   В любом случае уже готовые офисы под жилье перепрофилировать нельзя. Как напоминает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, для возведения жилой недвижимости вместо офисной необходимо изменение вида разрешенного использования участка, переделка всей проектной документации, а также повторное прохождение всех процедур согласования. Все это займет не менее полутора лет. Проще произвести реконцепцию проекта посредством представления не классических квартир, а апартаментов, так как они формально относятся к нежилой недвижимости. Однако и у такого решения есть свои недостатки. "Рынок апартаментов фактически еще не сложился, и потенциальный спрос на данную недвижимость далеко не очевиден", - говорит эксперт. По словам Ирины Солоновой, реконцепцию можно провести на любом этапе, но чем дальше, тем больше сложностей и потерь "ввиду того, что планировочные и инженерные решения в офисной и жилой недвижимости кардинально разные, адаптировать офисы к жилью, если девелопер уже вышел на площадку и начал строительство, практически невозможно". "Сравним это с автопромом. Например, у нас есть завод по производству "КАМАЗов", а мы решим делать на нем "Мерседесы". Но запчасти для "КАМАЗа" непригодны для производства "Мерседесов", - иронизирует Роман Костин. По мнению Игоря Лучкова, "формальное согласование - это доли процента от сметы всего строительства, неформальные же согласования могут увеличить эту сумму на порядок".

НА ПОКЛОН К ГОСУДАРСТВУ

   Как ни парадоксально, несмотря на техническую сложность и неочевидность экономической выгоды перепрофилирования офисных проектов в жилые, такая практика на рынке недвижимости может стать весьма распространенной. "Кризис кардинально трансформировал рынок недвижимости и характеристики спроса и предложения, изменил доступность и стоимость денежных средств. Практически любой грамотный девелопер сейчас задумывается как минимум об аудите концепции, разработанной несколько лет назад. Подобный аудит может подтвердить эффективность и жизнеспособность уже утвержденной концепции, что тоже важно для инвесторов проекта", - отмечает Ирина Солонова. По ее словам, кардинальной реконцепции, скорее всего, потребуют многие крупные проекты, которые рассчитаны на 10 - 15 лет реализации. "В настоящий момент в реконцепции нуждаются многие объекты, и это оправданно, так как все эти проекты были рассчитаны на другие параметры рынка. Когда рынок находится на дне, невозможно ориентироваться на спрос, характерный для рынка в его пиковом состоянии, подкрепляемом мощным "пузырем"", - говорит Ольга Косенкова. По ее словам, в офисном сегменте реконцепция будет более массовой. Однако радоваться тут особо нечему. "Реконцепция любого проекта говорит о том, что на этапе формирования стратегии были допущены ошибки. Поэтому в любом случае хорошего в реконцепции мало - это не более чем запоздалая работа над ошибками", - полагает Дмитрий Таганов. Соответственно первый вывод из сложившейся ситуации заключается в том, что девелоперы неправильно оценивали соотношение спроса и предложения. Однако для того, чтобы им свои промахи исправить, потребуется административная поддержка, без которой переписать проект заново практически невозможно. Не исключено, что именно такая одобренная сверху реконцепция станет основным выходом для девелоперов, не могущих сейчас получить госпомощь под проекты коммерческой недвижимости. Как известно, финансирование жилья экономкласса является одним из приоритетных направлений в государстве. Даже не важно, что оно будет построено в месте, до того никогда не используемом для жилья, например, в районе Обводного канала в Петербурге.