Офисы невидимого фронта

Тысячи потенциальных арендаторов днем с огнем ищут маленькие, скромные и недорогие офисы. Несмотря на гигантский спрос, девелоперы по-прежнему не проявляют интереса к таким объектам. Эксперты уверены, что офисы класса "С" не будут строить, пока рынок не насытится высококлассными дорогими площадями.

Если компания или предприниматель не в состоянии платить от $500 до $700 в год за каждый "квадрат" высококлассного стометрового офиса, остается рассчитывать на комнаты в бывших НИИ, производственных помещениях, подвалах жилых домов и т.п. Причем, чтобы найти такие помещения, придется изрядно потрудиться. Эту аксиому знают все малые и средние компании, то есть более 80% российского бизнеса.

Офисы класса "С" - "Фата Моргана" столичного рынка коммерческой недвижимости. Это самый объемный и одновременно самый дефицитный сегмент рынка. По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, точную оценку количества помещений класса "С" дать очень сложно. Во-первых, не всегда площади, которые можно отнести к этому классу, выставлены на открытый рынок. Во-вторых, большинство денежных расчетов в них проходит по серым схемам и никем не контролируется, договоры не регистрируются и т.д. "По приблизительным оценкам, к офисам класса "С" на сегодняшний момент можно отнести порядка 6 млн кв. м.", -  считает Гец. Это означает, что половина всего объема офисного рынка Москвы (11 млн кв. м.) не поддается статистике, классификации, не обслуживается известными консалтинговыми компаниями, не рассчитана на клиентов из большого бизнеса и не интересует девелоперов.

Символы эпохи

"Классический пример помещений класса "С" - любая городская поликлиника или больница", - говорит руководитель отделения "Тургеневское-4" департамента коммерческой недвижимости корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Юрий Усков. Наследие бодрого коммунистического прошлого, здания класса "С"  - это административные или производственные постройки советских времен. Чаще всего они находятся на территории бывших или действующих НИИ и промышленных предприятий. Их отличает внешняя непрезентабельность, неразвитая инфраструктура, низкий уровень предоставляемых услуг, отсутствие управления зданием и т.д.  Такую недвижимость можно условно разделить на две категории. Это "новые" бизнес-центры класса "С", созданные на базе старых помещений, сменивших собственника, и "старые", размещенные в таких же зданиях, но с прежним владельцем, сдающим площади самостоятельно.

"Старые" офисы,  морально и функционально устаревшие, представляют собой зрелище поистине удручающее.  Как правило, они давно требуют капитального ремонта - внутренняя отделка многих из них сохраняется еще со времен СССР. Зачастую арендаторам самим приходится ремонтировать помещения, поскольку  у собственников не хватает средств - иначе им бы не было нужды сдавать свои площади в аренду.

Система кондиционирования в таких помещениях обычно отсутствует - хорошо, если работает приточно-вытяжная вентиляция. Нет также подземных, а нередко  и наземных паркингов. Во времена, когда автомобиль считался  роскошью, а не средством передвижения, стоянки просто не предусматривались.

"Обновленные" офисы класса "С" - те же административные здания, но приведенные в пригодное для использования состояние. Некоторые новые владельцы не ограничиваются косметическим ремонтом и подвергают их основательной реконструкции, тем самым приближая к классу "В". Однако превратить помещение класса "С" в "В" может только удачное местоположение.

В Москве давно сложились административно-промышленные зоны концентрации офисов класса "С". Это районы станций метро "Войковская", "Полежаевская", "Водный стадион", "Алексеевская", "Бабушкинская", "Щелковская", "Черкизовская", "Электрозаводская", "Семеновская", "Авиамоторная" и "Шоссе Энтузиастов". Здесь находится достаточное количество приличных административных зданий, выходящих фасадом за пределы промышленных зон. По словам руководителя направления коммерческой недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН" Сергея Лобкарева, офисы этой категории есть и в центре Москвы, и даже внутри Садового кольца. "Эти здания были построены не позже 1980 года и  находятся не на первой линии. Однако именно они стоят первыми в очереди на повышение классности и представляют большой интерес для потенциальных арендаторов, которым нужны небольшие и, главное, - недорогие площади в центре", - отмечает Лобкарев. На здания бывших НИИ в черте Садового кольца много охотников и среди девелоперов, которые готовы инвестировать средства в их реконструкцию.

Цена "С"

Темпы роста арендных ставок на офисы класса "С" не отстают от спроса. По оценкам экспертов, за год цена аренды таких помещений растет на 10 - 12%, достигая уровня класса "В" при удачном расположении объекта. При этом сокращается количество свободных помещений. Малому и среднему бизнесу предлагают арендовать более качественные площади  или искать офис подальше от центра.

Цена аренды квадратного метра в офисах класса "С" зависит от месторасположения. В первую очередь учитывается близость к метро и специфика района в целом. Самый неприглядный офис на территории какого-нибудь предприятия на окраине Москвы обойдется арендатору в $200 - 250 за кв. м. в год. По этой цене можно снять  небольшой офис, например на юго-востоке столицы, в десяти минутах от станции метро "Авиамоторная". В районе станций метро "Кузьминки" и "Текстильщики" арендная ставка в административных зданиях колеблется от $280 до $330 за кв. м.  Помещение в районе станции метро "Проспект Вернадского" обойдется в $320 - 350 за кв. м.  В центре Москвы небольшой офис будет стоить уже дороже - $350 - 420 за кв. м. в год.  Если же арендатора "угораздило" найти офис класса С  в районе Садового кольца - например, на Новом Арбате и в его переулках, то цена увеличится до $550 за кв. м.

Исправным поставщиком помещений класса "С" на офисный рынок Москвы являются гостиницы. Так, "Академическая" сдает помещения по цене $400 за кв. м. Арендные ставки в гостинице "Украина" составляют $420 - 450 за кв. м.

Небольшую долю рынка аренды небольших офисов представляют помещения на первых этажах отдельно стоящих зданий и жилых домов. Стоимость аренды таких площадей составляет $250 - 500 за кв. м в год. Рынок аренды коммерческой недвижимости в новостройках только формируется, стоимость площадей здесь зависит от расположения дома, от престижности района. Предприятия также сдают избыточные площади в административных корпусах в аренду.  Несмотря на кажущееся изобилие, найти маленький, аккуратный и недорогой офис очень непросто. В свою очередь, цена продажи офисного здания класса "С" составляет $1000 - 1700 за кв. м. Чаще такие офисы продаются не блоками, а целиком. Однако такие сделки на рынке - большая редкость.

Слишком придирчивые

Дело в том, что  большинство офисов класса "С" находится в муниципальной или федеральной собственности, и только очень небольшой процент помещений выкуплен частными или юридическими лицами. Взять помещение в аренду напрямую у города очень сложно. Часто выходом из положения является субаренда. Предприниматель снимает площади у нанимателя, который получил муниципальное помещение по льготным ставкам, а сдает по рыночным ценам. Такие отношения ни к чему хорошему не приводят. Арендаторов часто выселяют из зданий, поскольку у здания меняется наниматель. А так как договоры на аренду, как правило, недолгосрочны и никем не контролируются, у офисных съемщиков, по сути, нет никаких прав на претензии.

Что касается нового строительства, то здесь тоже проблема. Хотя в секторе дешевых помещений есть незанятые высокодоходные ниши и гигантский спрос, девелоперы пока игнорируют офисные проекты класса "С". Инвесторы интересуются только объектами классов "А" и "В". Причина такого поведения понятна. Дорогие офисы не только  на пике спроса, но и окупаются гораздо быстрее. Затраты на строительство зданий класса "А" и "С" почти не отличаются, а ставки аренды на офисы высокого уровня намного выше.  По данным компании Knight Frank, ставка аренды офиса класса "А" составляет около $700 за кв. м в год (включая операционные расходы и без учета НДС), класса "В" - $500 за кв. м в год (включая операционные расходы, без НДС).

Кроме того, высококлассные офисы арендуют или выкупают крупные стабильные компании, а офисы класса "С" востребованы небольшими организациями и частными предпринимателями, которые запрашивают маленькие площади (50 - 100 кв. м). Для арендодателя это невыгодно, так  как приводит к большому количеству арендаторов в здании и усложняет управление объектом. К тому же офисное здание класса "С" наиболее подвержено моральному старению, а значит, быстрее теряет привлекательность на рынке. Строительство офисного центра, соответствующего международным стандартам, гарантирует длинный "жизненный цикл" объекта.

Выход для класса "С"

Юрий Усков, руководитель отделения "Тургеневское-4" департамента коммерческой недвижимости корпорации "ИНКОМ-недвижимость":

"Себестоимость каждого проекта, связанного с возведением офисного здания, высока. С точки зрения нового строительства офис класса "С" - это новое здание с новыми коммуникациями, с приточно-вытяжной вентиляцией, с лифтами, с новыми окнами. Низкая арендная плата означает лишь то, что проект будет долго окупаться. Если на объекте экономить, то качество строительства ухудшится и его не примет госкомиссия. Однако из нового здания можно легко сделать, например, офис класса "В". Для этого достаточно поставить кондиционеры, сделать наземный паркинг из расчета 1 машино-место на 100 кв. м. арендуемого офиса и предложить качественные услуги по эксплуатации здания (от $70 до $150  за кв. м в год сверх арендной платы). Выход один: строить офисы класса "С" там, где земля дешевле. Это район МКАД и дальше. Только поедут ли туда арендаторы?"

Сергей Блохин, старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-недвижимость":

"Один из возможных путей решения проблемы недостатка дешевых офисов  - городская программа по выводу крупных промышленных предприятий из центра. В ее рамках на окраинах мегаполиса уже создано несколько укрупненных промзон, куда "переезжают" производства. Удачным примером такой реконструкции может служить бизнес-парк "Дербеневский" (класс "В"), появившийся на Дербеневской набережной на месте бывшего кожевенного завода. Одна из компаний выкупила старую фабрику и после модернизации помещения цехов начала сдавать офисы в аренду. В районе Павелецкого вокзала сейчас идет активная реконструкция производственных предприятий и сооружение бизнес-центров. И процесс этот, скорее всего, продолжится".