Олег Мышкин: «Стабилизации арендных ставок ждать не стоит. Рост цен будет продолжаться еще как минимум два года»

До недавнего времени дефицитными были почти все сегменты столичного рынка коммерческой недвижимости. Однако активный рост предложения резко обострил конкуренцию. Аналогичная во многом ситуация уже давно сложилась на зарубежных рынках недвижимости. Почему опыт иностранных девелоперов, их умение строить инвестиционные объекты пока не востребован в Москве, рассказал в интервью «Ко» руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олег Мышкин.

– С остановкой роста цен на столичные квартиры инвестиции в жилую недвижимость стали не так популярны, как прежде. Инвесторы жилищных проектов все чаще интересуются коммерческой недвижимостью. Способны ли они создать качественный продукт?

– Жилая и коммерческая недвижимость – разные сегменты рынка. Если вы как инвестор меняете сферу специализации, то потребуется время, чтобы понять, как работает другой сегмент. Я верю в то, что инвесторы, которые последовательно осуществляют успешные проекты в области жилья, могут освоить и коммерческий сектор. Хотя мне представляется, что коммерческая недвижимость намного сложнее. Сектору офисных помещений присущи значительные маркетинговые риски и необходим большой объем финансирования. Кроме того – в отличие от жилого объекта – выход из проекта офисного строительства может оказаться очень долгим. Если при возведении жилого дома девелопер может выйти из проекта, как только продаст все квартиры, то офисные здания представляют собой долгосрочные проекты, нуждающиеся в «длинных» деньгах.

– Где взять «длинные» деньги? Могут ли девелоперы использовать прежние схемы для финансирования проектов в секторе коммерческой недвижимости?

– В Москве самое большое различие между жилыми и коммерческими объектами заключается в структуре их финансирования. Процесс инвестирования в строительство жилищных проектов до недавнего времени напоминал игру в рулетку. Как правило, в структуре финансирования многих жилых домов около 10% составляют собственные деньги инвестора, примерно столько же – заемные средства, а остальная часть финансируется за счет предпродаж. Это своего рода пирамида, которая работает, пока рынок и цены стремительно растут. Финансирование строительства может остановиться в любой момент, как только в силу каких-либо причин остановится или существенно уменьшится объем предпродаж. В коммерческой недвижимости ситуация совсем другая. Значимые и серьезные проекты не начинаются без полного объема финансирования. Существует всего пара примеров, когда инвесторы не всегда успешно пытались профинансировать офисное строительство за счет предпродаж. Для сектора коммерческой недвижимости это скорее авантюристский подход.

– Несмотря на большое количество новых игроков инвестиционный рынок коммерческой недвижимости развивается медленно. Почему?

– Назвать рынок цивилизованным на сегодняшний момент нельзя, потому что большинство проектов развиваются не по классической схеме. Например, на Западе девелопер находит участок земли, вкладывает в него небольшое количество денег, привлекает проектное финансирование, реализует объект арендаторам и далее продает инвестиционным фондам, пенсионным или страховым компаниям. Для нормального и быстрого развития рынка коммерческой недвижимости необходимо, чтобы весь этот цикл работал. В России же до сих пор большинство проектов финансируется за счет собственных средств. Кроме того, многие коммерческие объекты реализуются через инвестиционные контракты. Это означает, что собственником инвестор становится только после реализации проекта. Из-за отсутствия механизмов секьюритизации и залогов крайне сложно привлечь проектное финансирование на раннем этапе. Кроме Сбербанка на рынке почти нет серьезных игроков, осуществляющих проектное финансирование. Не говоря уже о западных банках, которые не желают слышать о подобных рисках. Однако самая главная причина медленного развития инвестиционного рынка коммерческой недвижимости – отсутствие собственности на землю в Москве.

– Но это не единственная причина дефицита объектов инвестиционного качества?

– Чтобы строить подобные здания, необходимо понимать, что это такое. В России, в отличие, например, от Польши, Чехии, Словакии или Венгрии, совершенно другая модель развития. В период становления рынка коммерческой недвижимости эти страны «пожертвовали» собственностью ради привлечения западного капитала. В частности, когда рынок бывшего соцлагеря открылся, иностранные компании легко скупили там землю, построили высококлассные здания и «посадили» туда мультинациональные компании. Эти офисные здания изначально являлись объектами инвестиционного качества, поэтому почти сразу были приобретены европейскими фондами. Россия таким путем уже никогда не пойдет.

– Что отпугивает иностранных девелоперов?

– Основная причина в отсутствии рынка земельных участков. Иностранные девелоперы не могут приобрести имущественные права на землю на открытом рынке. Кроме того, многих инвесторов не устраивает долгосрочная аренда и в первую очередь интересует, что будет с их землей через 49 лет. Кроме того, на нашем и без того сложном рынке присутствуют термины, которых нет в мировой практике – такие, как «административный ресурс», «невозвратный кредит» и т. п. Еще на этапе получения участка существует риск стопроцентной потери всех инвестиций. Иностранные девелоперы не готовы взять на себя нерыночные риски. Планы строить в Москве высококлассные офисы озвучивают многие компании мирового уровня, но пока это только планы.

– В чем причина?

– До недавнего времени в этом не было необходимости. Однако с ростом рынка растет и конкуренция, которая вынуждает девелоперов нанимать лучших профессионалов. Со временем привлечение первоклассных экспертов станет необходимым залогом успеха коммерческого проекта. Вслед за специалистами на столичный рынок придут и иностранные девелоперы с мировыми именами. Только тогда можно будет говорить о цивилизованном рынке и зданиях инвестиционного качества. С ростом профессионализма в России будет происходить специализация рынка коммерческой недвижимости. Банки не будут создавать свои девелоперские структуры, чтобы строить недвижимость. Девелоперы тоже перестанут так держаться за свои объекты и захотят продавать их институциональным инвесторам. Уже сейчас многие российские девелоперы строят достойные здания. Например, офис, где работает наша компания (Бизнес-центр «Аврора Бизнес Парк»), построен девелопером, который еще несколько лет назад не возводил зданий такого класса. Российские девелоперы эволюционируют, но по-прежнему мало задумываются, как сделать проект коммерческой недвижимости стратегическим.

– Получается, что девелоперы торопятся. Имея все возможности привлекать профессиональных консультантов, архитекторов и проектировщиков, они предпочитают все делать самостоятельно…

– Это не совсем так. Девелоперы торопятся, потому что постоянно усложняется процесс получения земельных участков и растет их стоимость. Кроме того, на рынке много просто непрофессиональных девелоперов. Именно они старательно избегают привлекать профессиональных консультантов. До последнего времени в них не было особой необходимости. Уровень вакантных площадей был настолько низок, что «сметалось» все. Даже имея возможность привлечь консультантов, девелоперы не желали ждать результатов исследований, а хотели как можно скорее вывести проект на рынок и получить прибыль. Сейчас ситуация постепенно меняется. Например, растут размеры проектов. Если девелопер планирует инвестировать $100 млн, то, в отличие от строительства особняка площадью 1000 кв. м, он изначально задумывается о том, что и как строить, как правильно позиционировать свой продукт на рынке и т. д., а для этого ему необходимо привлекать профессиональных консультантов.

– Что вообще означает приход на рынок коммерческой недвижимости специалистов мирового уровня?

– Это то же самое, что приход операторов мирового класса в любую отрасль. С ростом конкуренции самый главный вопрос, возникающий у девелоперов, заключается в том, как защитить свои рыночные риски, как сделать проект востребованным, а выход из него – простым. Привлечение специалистов мирового уровня – это та страховка, которая может максимально повысить шансы проекта на успех. Например, первый проект компании Hines – бизнес-центр «ДукатIII». Арендаторы этого бизнес-центра были известны задолго до окончания строительства. Репутация инвестора уже гарантировала успех проекта.

– Год назад многие участники рынка утверждали, что ввод в эксплуатацию всех заявленных проектов классов А и В приведет к падению цен и заставит девелоперов бороться за арендаторов. Прогнозы оправдались? Наступила фаза стабилизации спроса и предложения?

– Ставки аренды далеки от стабилизации. В большей степени рост обеспечивают макроэкономические факторы, такие, как рост цен на нефть. До конца года ставки аренды еще немного вырастут. По нашим прогнозам, их рост составит около 10% для офисов класса А и примерно столько же для класса В. Причем переход в расчетах единичных арендодателей и продавцов с доллара на евро не заложен в указанную цифру роста. Таким образом, в ближайшее время не стоит ждать стабилизации арендных ставок. Рост будет продолжаться еще как минимум два года.