Они мелкие. Но их много
Все компании, работающие с офисными помещениями, отмечают существенный рост спроса на офисы класса В, которые традиционно считаются показателем состояния экономики в целом. Во многом этот спрос формируется компаниями, нуждающимися в сравнительно небольшом офисе – от 50 кв. м до 100 кв. м. Если переводить это в долларовые показатели, то, учитывая, что ставки аренды офисов класса В составляют $350 – $450 за кв. м в год (с учетом НДС и эксплуатационных расходов), можно говорить, что в Москве начался бум среднего бизнеса, представители которого способны тратить на занимаемое помещение $1500 – 3500 в месяц.
Средний офис для среднего арендатора Наряду с бурным ростом количества мелких арендаторов происходят изменения и в среде крупных и средних российских компаний. В последнее время участники офисного рынка отмечают рост количества слияний компаний, что вызывает потребность в новых офисных помещениях. Как правило, речь идет о крупных площадях (6 – 10 тыс. кв. м), причем рынок далеко не всегда способен удовлетворить спрос на такие помещения. Еще больший бум наблюдается в более дешевом сегменте. Все относительно приличные здания, расположенные в нормальных местах (то есть не у МКАД), плотно забиты арендаторами. Найти свободные площади в диапазоне ставок аренды от $150 до $200 за 1 кв. м в год очень трудно. В рекламных газетах, правда, публикуется множество объявлений о сдаче таких офисов, но, как отмечают риэлтеры, в подавляющем большинстве случаев их публикуют информационные агентства, которые реально с недвижимостью не работают. При этом степень загрузки дешевых помещений не уменьшается даже на фоне активного переезда растущего бизнеса в офисы более высокого класса. В настоящее время волна переездов начинает захлестывать офисные здания самого высокого класса А. Дело в том, что как раз сейчас истекают долгосрочные арендные контракты, заключенные еще в 1997 – 1998 годах. Между тем сами офисные здания, построенные в середине 90-х и соответствовавшие в то время характеристикам класса А, просто в силу физического старения переходят в разряд менее респектабельной недвижимости, что влечет за собой и пересмотр арендных ставок. На фоне такого естественного отбора появляются новые объекты. Среди наиболее близких к выходу на рынок можно назвать здание на Николоямской улице и офисно-торговый центр на Сухаревской площади, построенный компанией «Стимул-груп». С более крупными зданиями дело обстоит сложнее. Так, трудно спорить с тем, что «Царев сад», первую очередь которого застройщик – компания «Кейстоун» вот-вот сдаст (проект начат задолго до кризиса), способен претендовать на звание московского бизнес-центра номер один. Однако этот бизнес-центр очень дорог и велик (первая очередь – 83 тыс. кв. м). Он может получить хороших клиентов, но «заселяться» будет долго. При сохранении сегодняшних тенденций к росту офисного рынка «Царев сад» заполнится на 80% не раньше чем через полтора-два года.
Ученье и свет Практически все участники отмечают, что на рынке сформировалась новая группа предложений. Это здания, в свое время приватизированные учебными заведениями, научно-исследовательскими институтами, недвижимость бывших заводов и т.д. Их владельцы понимают, что повысить рентабельность своей недвижимости они могут, лишь пригласив специалистов. Хозяева выбирают разные модели поведения. Так, пример продвинутого подхода к собственности показал недавно Центральный телеграф, пригласивший для управления компанию Noble Gibbons. Другой пример – реконструкция Горного университета на Ленинском проспекте, где в результате простых инженерных решений появилось несколько тысяч квадратных метров новых площадей, вполне подходящих под класс С. Впрочем, в остальном этот объект является как раз примером непрофессионального подхода к недвижимости – по причине завышенных ценовых притязаний руководства института площади до сих пор пустуют. В последнее время стал расти спрос и на площади с совмещением разных профилей использования – офисно-складские, производственно-офисные и т.д. Эта рыночная ниша пока вообще не освоена. Известны компании, которые уже длительное время ищут комплексы, где можно было бы разместить и сборочные цеха, и склад готовой продукции, и представительство. Однако под такой спрос пока никто ничего не строил, поэтому компании-производители вынуждены сейчас ориентироваться на объекты незавершенного строительства. Естественно, нет и специализированных риэлтерских агентств, готовых заниматься новым для рынка видом работы. При этом сами реалии рынка таковы, что клиенты становятся более требовательными в отношениях с посредниками. Так, по словам главы фирмы «Габа эстейт» Дениса Габы, за последние два года заметно вырос профессиональный уровень офис-менеджеров, занимающихся поиском помещений для своих компаний. Более того, на рынке стали возникать новые фирмы. Их создателями становятся в основном бывшие сотрудники западных или западно ориентированных компаний, решившие открыть собственный бизнес. Специфика новых компаний не только в том, что они появляется уже с наработанными связями и клиентской базой. Как правило, подобные компании отличаются профессиональной агрессивностью, которая позволяет им успешно конкурировать с давно известными на рынке крупными агентствами. И, как считают многие участники рынка, не исключено, что через какое-то время произойдет не только ротация площадей высокого класса, но и смена лидеров в среде риэлтеров, работающих с коммерческой недвижимостью.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
