Опасная эксплуатация

В столичном ЖК «Триумф палас», расположенном возле метро «Сокол», меняется управляющая компания (УК). Вместо «дочки» «Дон-строя» обслуживать высотку будет ТСЖ «Триумф палас», созданное весной прошлого года по инициативе жильцов, не один год боровшихся с завышенными тарифами на обслуживание дома. «ДС Эксплуатация» сопротивляется (отказывается предоставлять доступ к служебным помещениям – центральной диспетчерской и тепловому пункту). В середине января «ДС Эксплуатация» подала очередную апелляционную жалобу, пытаясь оспорить решение двух арбитражных судов Москвы. «12 судов завершилось в нашу пользу, но «ДС Эксплуатация» продолжает сопротивляться, подав кассационную жалобу, – рассказывал в феврале «Ко» председатель правления ТСЖ ЖК «Триумф палас» Максим Титов. – Ее представители заперлись в котельной и других служебных помещениях комплекса и, видимо, ждут, пока их «вынесут» судебные приставы». В середине августа жалобу «ДС Эксплуатации» не удовлетворили, но ключи от технических и служебных помещений ЖК она передавать не торопится.

Собственными УК обзавелись практически все крупные застройщики. У «Интеко» это ООО «Юнисервис», у ГК «ПИК» – «ПИК-комфорт», у «Дон-строя» – «ДС Эксплуатация». Карманные УК есть у «Мортона», «Капитал груп», «МИЦа» и многих других девелоперов. Они генерируют дополнительный денежный поток для головного предприятия. «Чтобы «зайти» на объект, необходимо выиграть тендер. Но это не проблема. Существует масса способов, чтобы победителем стала своя структура, – рассказывает представитель одного из застройщиков. – В дальнейшем она уже привлекает подрядчиков на те вещи, с которыми справиться самостоятельно не в состоянии, например, на капитальный ремонт, обслуживание лифтов или обустройство территории». По словам собеседника «Ко», субподрядные организации, как правило, аффилированы с УК или выбраны по принципу «чем дешевле, тем лучше». Но как только к жильцам приходит осознание, что они переплачивают за обслуживание, начинается борьба за смену УК. Впрочем, удачных для собственников жилья исходов на практике не так много. 

Пиковая нагрузка

Спустя семь лет после заселения собственники жилья в ЖК «Маломосковский» решили сменить УК, которая досталась им по наследству от застройщика – компании «ПИК». «В «ПИК-комфорте» пренебрежительно относились к жителям, нельзя было ничего попросить сделать, на жалобы смеялись в глаза, – рассказывает собственник квартиры в «Маломосковском». – Доходило до смешного – слесаря просили поставить зимой доводчик на подъездную дверь, чтобы не дуло, за свои деньги». Причем платили жильцы управляющей компании немало – более 40 руб. за 1 кв. м при ставке правительства Москвы в 24 руб.  

В начале 2013 г. общим собранием жильцов было принято решение о создании ТСЖ и выборе новой УК. С 1 мая на основании договора управления пришло ООО «Уют сервис». Однако, несмотря на то, что договор с «ПИК-комфортом» был расторгнут в апреле, компания незаконно продолжала выставлять жильцам квитанции на оплату ЖКУ. «Уходили долго – с судами и скандалами, – вспоминает председатель ТСЖ «Маломосковский» Сергей Градов. – Забрали всю техническую документацию на дома, пытались опротестовать решение собрания в суде. В первой инстанции им удалось это сделать, но еще до вступления этого решения в законную силу около 40 их сотрудников зашли на территорию комплекса, начали срезать замки на технических помещениях и ставить новые». Про его словам, противостояние продолжалось полтора года. Только в конце 2014 г., после того, как ТСЖ выиграло апелляцию в Мосгорсуде, они покинули территорию ЖК. 

«Уют сервис» – малоизвестная на рынке компания. Кроме ТСЖ «Маломосковский» (пять корпусов по адресу ул. Маломосковская, 21), компания управляет ТСЖ «Соколиная гора 8–2», где она также сменила компанию «ПИК-комфорт». Глава ТСЖ «Соколиная гора 8-2» Сергей Заикин отказался раскрыть подробности противостояния с «ПИКом». Гендиректором ООО «Уют сервис» является Сергей Никитин, до этого возглавлявший, по данным сервиса Kartoteka.ru, ООО «Андреевские поляны». В открытых источниках об этой компании ничего неизвестно. Единственное упоминание о ней на профильном сайте о загородной недвижимости – в связи с реализацией  девелоперского проекта под брендом «Семейный экопоселок «Фисташки». Сайт Fistashky.ru не работает. Сергей Градов рассказывает, что в «Уют сервис» посоветовал обратиться кто-то из жильцов дома. «Многие УК отказывали – опасались противостоять «ПИКу». Эти решили рискнуть, оказывая нам юридическую помощь», – дополняет он. 

«Победить УК могут только те, кто идет до конца, – уверен Сергей Градов. – В арсенале УК множество отработанных приемов борьбы с жильцами, а у последних, как правило, нет опыта, знаний и, главное, времени на это». По его словам, главная проблема – это объединить собственников, которые вечно заняты. Зачастую даже оповестить всех не представляется возможным из-за препятствий представителей УК, охранников и консьержей. Да и среди жителей, как правило, много представителей или застройщика, или УК, которые всячески противодействуют перевыборам. «УК может уйти, только когда перестанет получать платежи. Мы выставляли свои платежные документы, «ПИК-комфорт» – свои. Жители не понимали, кому платить, и компания оставалась без денег». «Один из немногих рычагов давления на управляющую компанию – прекращение оплаты со стороны жильцов», – соглашается председатель ТСЖ «Грин хаус» Светлана Бородина. В 2009 г. жильцы ее ЖК также решили сменить УК «МЦЖ» из-за плохого качества услуг и перестали платить по ее счетам. «МЦЖ», так же, как и «ПИК-комфорт», ушла с технической документацией на дом, персональными данными собственников и другой необходимой для работы документацией.  

Вечный бой

Не отдавало документацию и ТСЖ «Перовская, 22, корпус 2». Застройщиком выступала ЗАО «МФС-7», а ее карманной компанией была управляющая организация «Ирис». «В 2004 г. еще не было запрета на создание застройщиком ТСЖ. Строители давали пятилетнюю гарантию на дом и этим прикрывались, создавали свои ТСЖ, во главе которых стояли свои председатели ТСЖ. И такие ТСЖ заключали договора на управление со своими УК», – рассказывает председатель правления ТСЖ «Перовская, 22, корпус 2» Сергей Шиянов. Также с большой неохотой уходила из ЖК «Царицыно» и УК «Царицыно-комфорт», аффилированная с компанией «НДВ-недвижимость» Александра Хрусталева. Семь месяцев УК «Царицыно-комфорт» судилась с управой района «Бирюлево Восточное» о признании недействительным конкурса по отбору управляющей организации для управления домами в ЖК «Царицыно», но проиграла все иски. Конкурс летом прошлого года выиграла УК «Приоритет», связанная с ГК «Санрэм», работающей в сфере ЖКХ. По словам Светланы Бородиной, судебные процессы могут тянуться годами, и необходимо к этому быть готовым.

«Людям первые два-три года после заселения не до УК, – говорит Сергей Шиянов. – Они счастливы, что въехали в новый дом, делают ремонт, решают другие проблемы. Сначала и счета УК кажутся смешными, но через некоторое время собственники начинают понимать, что у их друзей, родных или знакомых содержание дома и условия лучше, а квартплата меньше. Тогда они и начинают задумываться о смене УК». «Со временем выясняется, что у собственников завышенные ожидания от жилья и качества работы обслуживающего дом персонала, – говорит Сергей Градов. – Аффилированная с застройщиком компания не в состоянии ничего исправить. Она рождена не в конкурентной среде и просто не реагирует на жителей. Они для нее помеха. Дом ведь новый, вкладываться не надо. А нужно по максимуму собрать с жителей и по минимуму отдать подрядчикам. Вот и весь бизнес». 

По его словам, чтобы поддерживать в хорошем состоянии элитный дом в Москве, УК достаточно 40–60 руб. за 1 кв. м, без учета коммунальных платежей. Этого хватает и на придомовую территорию, и на подъезды, и на инженерную инфраструктуру. Для сравнения: жители муниципальных домов платят УК 25 руб. за 1 кв. м. Откуда такая разница? Как правило, в дорогих больших ЖК площадью от 30 000 кв. м установлено много оборудования, которое требует дополнительных расходов. Например, импортные лифты, системы вентиляции и кондиционирования.

ТСЖ одного человека

«Не могу понять и никто в ТСЖ не может объяснить, почему я должен платить в два раза больше за навязанные мне непонятные услуги отвратительного качества. У Собянина в «платежке» все позиции расписаны, а здесь я плачу более 50 руб. за 1 кв. м без расшифровки того, что входит в договор на техобслуживание, – жалуется житель ЖК «Северный парк» Борис. – Так, например, у моей дочери квартира в Жулебино такого же примерно метража, теплоизоляция домов одинаковая, но за отопление я плачу на 40% больше. В ТСЖ мне этого так и не объяснили».

ЖК «Северный парк» считается проблемным комплексом, сданным в 2009 г. со множеством недоделок. Его в 2004 г. начала строить компания Avenue Group Сергея Гляделкина. До 2005 г. он курировал застройку центра столицы, возглавляя ГУП «Москва-Центр», подведомственное стройкомплексу Москвы. Еще в 2009 г. дольщики утверждали, что «бывший чиновник московского правительства Сергей Гляделкин, владеющий компанией-застройщиком ЖК, израсходовал средства, собранные с соинвесторов, на другие цели, и в результате строительство объекта прекратилось в 2007 г.». В августе 2009 г., после многочисленных пикетов и обращений соинвесторов в СМИ и в органы государственной власти, стройка объекта была разморожена. Достраивал его уже департамент инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС), а соинвестором выступило ООО «ЭТО-С». Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта-долгостроя было получено только 29 декабря 2012 г. Но до сих пор, например, система электроснабжения там работает по временной схеме подключения. 

В чем дело? После сдачи комплекса управление взяла на себя УК «Платон» с обязательствами в ближайшие год-два исправить все недочеты. «На протяжении полутора лет компания работала нормально, но в июне 2014 г. произошел силовой захват комплекса, – рассказывает член инициативной группы ЖК «Северный парк» Лариса Пчелина. – Используя пробелы в законодательстве, один из собственников комплекса – Вячеслав Силаев – подделал документы и возглавил ТСЖ «Северный парк», назначив управляющей компанией никому не известное ООО «Эксплуатация». 

С тех пор в нашем комплексе начался беспредел, в который мало кто поверит». По словам Ларисы Пчелиной, Силаев стал единолично управлять комплексом, якобы подделывая протоколы заседаний правления ТСЖ, меняя устав. Как утверждает Пчелина, он сам установил плату за услуги ТСЖ в размере 51,9 руб. за «квадрат», лично распоряжается всеми местами общественного пользования, получая прибыль с аренды. А всем, кто выступает против него, начинает мстить: отключает от электричества квартиры, не пускает машины на территорию комплекса, не дает пользоваться лифтами, блокируя электронные пропуска. «Моя квартира была обесточена на протяжении пяти месяцев», – вспоминает один из жителей Борис. По его словам, комплекс не заселен на 30%. Многие ждут, когда разрешится эта конфликтная ситуация. А около половины первоначальных инвесторов уже продали квартиры именно по этой причине. 

Жители комплекса смогли объединиться и в марте на общем собрании собственников переизбрали правление ТСЖ и назначили новую УК. Победителем конкурса признана УК «ВК комфорт», связанная с застройщиком «Ведис групп». «Дом требует инвестиций, и не каждая УК справится с таким сложным проектом, – говорит Лариса Пчелина. – Префектура одобрила выбор собственников. Сейчас документы находятся в Мосжилинспекции – проходят проверку на легитимность. 3 сентября нам их обещали выдать».

В окружении

Претензии жителей к управляющим компаниям, как правило, одни и те же. «Постоянно ломаются лифты, сыплется штукатурка, после последних ливней потекли крыши, а подъезды затапливало», – жалуется один из членов инициативной группы микрорайона «Солнцево парк» Ксения Матина. – При этом до УК достучаться невозможно. Недавно был потоп, так в диспетчерской ответили: придем через три дня». 

Раньше в Солнцево работала УК «ЖКХ Солнцево-парк», но осенью 2014 г. ее сменила УК «Хаусмастер24». Однако ничего не изменилось, потому что обе компании аффилированы с застройщиком района – ГК «Мортон». «Нам не дают создать ТСЖ, – жалуется житель микрорайона Сергей. – Многие квартиры выкупили на льготных условиях сотрудники «Мортона» и «Хаусмастера» и их родственники. Мы пытались провести собрание жителей, но сотрудники строительной компании его постоянно срывали». По его словам, даже оповестить жильцов о проведении собрания не получается: консьержи наняты «Хаусмастером», и они тут же срывают объявления. А почтовые ящики – антивандальные. Кроме почтальона, корреспонденцию в них никто положить не может. «Это еще одна уловка со стороны УК», – отмечает Сергей Градов. 

Тарифы, по мнению жильцов этого ЖК, высокие – 38,5 руб. за 1 кв. м. А дома новые, и ремонтировать их не надо. Плюс непонятные общедомовые нужды. «Вы видели когда-нибудь в договоре с УК пункт, что любая переплата автоматически становится вознаграждением УК? – возмущается Ксения Матина. – Еще одна странная статья в платежных документах – это подогрев горячего водоснабжения. Оказывается, пока вода доходит от котельной до дома, она остывает, и требуется ее подогрев». По ее словам, никто не может проверить, правда это или нет. 

«Мортон» на территории своих микрорайонов присутствует везде. И это не только аффилированные с ним УК. Он нанимает консьержей, через свою «дочку» «Мортон телеком» предоставляет доступ в Интернет. И другая компания на эту территорию зайти не может. Жители ЖК «Солнцево парк» пишут петицию с просьбой отделиться от поселения Внуково (территория Новой Москвы) и присоединиться к ЗАО столицы. Надеются, что в составе старого столичного округа будет лучше, и «Мортон» не сможет иметь такую власть, как на территории Новой Москвы. Но пока и эта петиция не собрала требуемого для регистрации количества голосов. 

Французская гильотина

Со своей УК «ДС Эксплуатация» борются и жильцы комплексов, возведенных «Дон-строем». На сегодня под ее управлением 27 многоквартирных домов общей площадью около 2,5 млн кв. м. Крупнейшие из них – «Триумф палас», «Воробьевы горы» и «Алые паруса». За последний год лишение «ДС Эксплуатации» прав на обслуживание ЖК – уже третий случай, когда УК убирают с объекта. С 1 ноября прошлого года «ДС Эксплуатация» перестала управлять ЖК «Две башни» по адресу ул. Маршала Бирюзова, д. 32.  Собственниками помещений было создано ТСЖ «Ул. Маршала Бирюзова, д.32, корп.1». С 1 февраля этого года домом на Ярцевской улице управляет ТСЖ «Солнце 32». Теперь очередь за «Триумф паласом». 

«Мы около года боролись с УК, – рассказал «Ко» представитель инициативной группы ЖК «Две башни». – Когда стало понятно, что «ДС Эксплуатации» у нас не удержаться, она поступила очень некрасиво: забрала часть имущества, заменила хорошие камеры видеонаблюдения на посредственные». «Представители УК унесли с собой всю документацию по ЖК, не отдали ключи от помещений», – вспоминает управляющая ТСЖ «Солнце 32» Елена Матвеева. 

«Нет ни одного ЖК, находящегося под управлением «ДС Эксплуатации», жители которого были бы довольны этой УК, – говорит уже бывший член ТСЖ «Алые паруса» Анатолий Фурсов. – Наш комплекс не соответствует премиум-классу, как о том заявляют в «Дон-строе». Он приобрел квартиру в 2011 г., сделал ремонт, но его качеством оказался недоволен: из окон сильно дуло, в стенах скоро появились трещины, штукатурка начала осыпаться. «Сначала грешил на рабочих, пока не понял, что это конструктивные особенности многоэтажки, – рассказывает Анатолий. – Дом «играет», а кроме того, появились проблемы с вентиляцией, запахи из канализации, которые ничем, кроме как ошибками в проектировании, объяснить нельзя». 

Борьба за качество ничем не увенчалась: месяц назад Анатолий продал квартиру с потерей примерно $0,5 млн (треть первоначальной стоимости). «Да, красивый вид из окна, но этим все и ограничивалось. Лифты не работают, набережная разваливается, тротуарная плитка проваливается, с фасадов отлетает облицовка, охрана ничего не делает, а только пытается дополнительно заработать на парковке на территории комплекса чужих автомобилей», – перечисляет Анатолий. По его мнению, зачастую обычные девятиэтажки обслуживаются лучше. 

В середине января этого года в одном из корпусов ЖК «Алые паруса» произошла страшная трагедия – в лифте погибла женщина. По предварительной версии (официальных результатов до сих пор нет), сорвался противовес и разрушил кабину. Обслуживанием лифта занималась не «ДС Эксплуатация», а нанятая ею никому не известная сервисная фирма «Лифт гарант». В «Дон-строе» и «ДС Эксплуатации» не ответили на запрос «Ко». «Мы требуем провести расследование катастрофы, наказать реальных виновных в падении лифта, – заявил «Ко» член инициативной группы ЖК «Алые паруса». – Просим ОБЭП провести проверку расходов денежных средств в «ДС Эксплуатации» и заменить эту УК». По его словам, у инициативной группы имеются документы, подтверждающие аффилированность УК с фирмами-подрядчиками. Так, например, генеральный директор «ДС Эксплуатации» Андрей Бойков ранее возглавлял компанию «Русский стиль», которая обслуживает лифты в ЖК. 

Квартиры в «Алых парусах» считаются элитными. В 2011 г. этот ЖК был назван лучшим жилым комплексом премиум-класса и лучшим реализованным девелоперским проектом на рынке недвижимости. Дома построены в конце 1990-х – начале 2000-х. «За 15 лет все пришло в упадок. УК всегда закрывала глаза на проблемы. Лифты ездили с открытыми дверями, а время их ожидания порой достигало 10 минут», – жалуются жители. «В корпусе «Б» грузовой лифт работал по принципу гильотины, когда кабина уезжала при открытых дверях. В другой раз у подруги сильно придавило дверями ребенка. Моя соседка давно пользуется пожарной лестницей. Подобные ситуации становятся нормой. Чего ждет «ДС Эксплуатация»? Серьезных увечий и соответствующих исков?» – этот пост на форуме жильцов «Алых парусов» появился еще в 2013 г. 

«Руководство «ДС Эксплуатации» и обслуживающих лифты организаций знали о проблемах. По словам представителя инициативной группы «Алых парусов», сразу после трагедии они половину лифтов закрыли – тех, которые вызывали вопросы по эксплуатации (например, у одного из них, по словам лифтера, был растянут трос, но до того лифт работал). «Мы неоднократно обращались в Ростехнадзор и Мосжилинспекцию с просьбой провести проверку лифтового оборудования, но получали отписки, – говорит один из жителей «Алых парусов». 7 декабря прошлого года пришел ответ из Мосжилинспекции, что все оборудование работает исправно. Но именно в тот день двери лифта зажали маленькую девочку. Она получила травмы, но, к счастью, госпитализация не потребовалась». 

За семь месяцев, прошедших с момента обрушения лифта, ничего не изменилось. «Компанию «Лифт гарант», которая раньше обслуживала наши лифты, просто заменили на другую, поменяли управляющего, – рассказывает житель «Алых парусов» Павел. – Но по-прежнему около четверти лифтов не работает, запчасти не закупаются, а просто переставляются с одного лифта на другой». «В корпусе «В» дома 79 из трех лифтов работает только один пассажирский, – рассказывает Анатолий Фурсов. – Спуститься утром можно со второй-третьей попытки».

Проблемы с лифтами были и в «Триумф паласе». «В центральной части здания отисовские лифты работали ужасно. Проблема в звукоизоляции, люди спали в квартирах, как в электричке, – вспоминает председатель правления ТСЖ «Триумф палас» Максим Титов. – Это была либо архитектурная ошибка, либо банальная кража звукоизоляционных материалов. Гарантийный срок истек, и люди пошли в суд, но доказать ничего не смогли».

«Большинство УК сознательно нанимает в подрядчики того, кто берет дешевле, и никакой проверки или контроля на соответствие профессиональным требованиям не проводит, – говорит вице-президент Национального лифтового союза Алексей Захаров. – Для них главное – сэкономить, причем на счетах, выставляемых жителям, это никак не отражается».

«В настоящее время все застройщики находятся в перманентном состоянии удержания контроля над своими объектами, – говорит президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Сергей Креков. – Эффективно это делать в крупных ЖК, где много собственников и они разрознены. А для компаний это вопрос престижа и статуса на рынке». Можно добавить, что и денег. Годовой оборот только московского рынка УК оценивается экспертами более чем в 200 млрд руб.