Ординарный офис
Коммерческая недвижимость Москвы остается одним из самых выгодных объектов для вложения денег. Стабильно высокие цены привлекают на этот рынок все новых инвесторов.
Московский офисный рынок, отпраздновавший свое десятилетие в прошлом году, оправился от кризиса 1998 года и завершил первый цикл своего развития. В течение 2002 года было введено в эксплуатацию около 400 000 кв. м офисных площадей ( 212 000 кв. м офисных помещений класса А и188 000 кв. м офисных помещений класса В), что на 30% выше показателяпредыдущего года. Средняя площадь зданий в категории А составила 10 000 кв. м, а в категории В – 4000кв. м. По данным аналитиков, количество реализованных на рынке площадей увеличилось почти на треть по сравнению с прошлым годом, составив приблизительно 450 000 кв. м (в 2001 году – 310 000 кв. м).
«Хотя рынок находится на подъеме,новое строительство пока не может полностью удовлетворить текущий спрос», – замечает управляющий офисной недвижимостью компании CapitalGroup Кирилл Субботин. По мнению аналитиков CapitalGroup, спрос на офисные помещения в ближайшем будущем сохранится на высоком уровне. Предложение в основном находится в секторе новых офисных проектов. Со временем можно ожидать достижения равновесия между спросом и предложением. В результате арендные ставки такжемогут стабилизироваться. В свою очередь, представители аналитического отдела ColliersInternational считают, чтов текущем году объем предложений офисных площадей различных классов вырастет на 25%. Увеличится количество проектов по реконструкциипроизводственных площадей в центре города. Подобные проекты подразумевают строительство или реконструкцию офисных комплексов площадью вплоть до 100 000 кв. м. Вместе с тем на рынке появятся новые инвесторы, которые попробуют составить конкуренцию нынешним участникам рынка коммерческой недвижимости.
Кто ищет…
По данным Colliers International, половина заявок на покупку офисов приходится на помещения общей площадью более 1000 кв. м, находящиеся в ценовом диапазоне $1500 – $2500 за кв. м. Речь идет об офисных зданиях классов В1 и В2. Помещения площадью 500 – 1000 кв. мпокупают для инвестиционных целей на ранних стадиях проекта. Активно востребованы помещения на нижних этажах зданий площадью 150 – 400 кв. м: их приобретают под собственный офис, торговую точку, турагентство, отделение банка. Подобная ситуация, в частности, может объясняться тем фактом, что предложение офисных зданий класса А очень невелико.
Прямо противоположная ситуация с маленькими офисами площадью до 75 кв. м. Их обычно покупают представители малого бизнеса, однако на долю таких помещений приходится лишь один процент от всей приобретаемой коммерческой недвижимости. Чуть лучше обстоят дела с помещениями площадью от 75 кв. м до 150 кв. м – на такие офисы приходится три процента от общего предложения. Всего же, по информации Colliers International, за второй квартал 2002 года доля сделок купли-продажи составила 25% от общего количества востребованных рынком площадей. Правда, участников этих сделок риэлтеры предпочитают пока не называть.
Что касается рынка аренды офисов, то здесь ситуация немного иная. Риэлтеры и аналитики рынка недвижимости убеждены, что ввод до конца года дополнительных площадей в строящихся бизнес-центрах не снизит уровень спроса – почти все строящиеся площади уже давно сданы в аренду или проданы. Кроме того,срок договоров аренды увеличился с 3 – 5 летдо 10 лет. Также появилась тенденция к дифференциации ставок. «Площади наверхних этажах, откуда открывается лучший вид, предлагаются по более высоким ставкам, нежели площади, расположенные на нижних этажах», – говорят аналитики ColliersInternational. Вместе с тем структура спроса почти не изменилась. Арендовать большие помещения (от 1000 кв. м) хотят только 9% клиентов. По информации компании CapitalGroup, более половины потенциальных арендаторов ищут помещения площадью от 75 до 400 кв. м.
Больше всего первоклассных офисов сегодня предлагается в районе станций метро «Белорусская» и «Новослободская» (7,3% и 10% свободных площадей соответственно). Почти на 1% увеличилось и предложение в Центральном районе – там по состоянию на август 2002 года можно было арендовать около 5000 кв. м офисных площадей. Однако спрос на офисы в престижных районах продолжает оставаться стабильно высоким, а дефицит площадей приводит к росту цен, особенно при покупке. Аналитики Stiles & Riabokobylko отмечают, что за год средняя цена продажи офисов в Центральном районе поднялась с $2700 до $3070 за 1 кв. м, а в Замоскворечье – с $3000 до $3300 за 1 кв. м. Нехватка офисов в центре, в районе Сокола и на Таганке компенсируется повышенным предложением площадей класса В (около 10 000 кв. м) в районе Басманных улиц. На другом полюсе спроса – офисные помещения в Юго-Восточном, Восточном и Северо-Западном округах. Здесь нижняя ценовая планка на офисные помещения в рабочем состоянии – около $200 за 1 кв. м в год. Наиболее крупные сделки совершались при участии иностранных компаний.
В частности, компания Colgate-Palmolive арендовала около 1200 кв. м в «Аэростаре», DuPont сняла 1455 кв. м в здании в Большом Палашевском переулке. Среди других крупнейших сделок можно назвать аренду площадей в новом комплексе на Моховой улице банком Delta Credit (2119 кв. м) и аудиторской компанией Deloitte and Touche (3477 кв. м). А табачная фирма Philip Morris заняла 1340 кв. м на улицеПрофсоюзной.
Торговля наелась
По данным Colliers International, в 2001 году в эксплуатацию было введено около 160 000 кв. м новых площадей в современных торговых центрах, а в 2002 году на рынке появилось еще около 600 000 кв. м полезногопространства.
Пока что заполняемость профессиональных торговых центров (их общая площадь в Москве составляет сейчас около 1 млн кв. м) держится на уровне 90 – 95%. Несмотря на активность инвесторов и ритейлеров, аналитики рынка отмечают возможность возникновения проблем на рынке торговых площадей. Самыми распространенными бедами торговых центров считаютсянепрофессиональная концепция и менеджмент, а также непродуманное сочетание арендаторов.
«Ввод новых объектов опережает как темпы развития розничных компаний, так и темпы роста благосостояния москвичей», – заявила «Ведомостям» генеральный директор компании «Магазин магазинов» Анна Ширяева. По ее оценке, за последний год площади современных торговых центров в городе увеличились вдвое, тогда как свободных денег для покупок у населения прибавилось немного. Риэлтеры также предсказывают переизбыток торговых площадей. По их мнению, успех гарантирован только самым лучшим проектам. Мнение Ширяевой подтверждается данными департамента потребительского рынка и услуг правительства Москвы: в столице впервые за последние годы сократились темпы роста товарооборота. За девять месяцев 2002 года этот показатель составил всего 3,5% против 8% за тот же период 2001 года. Уже сейчас конкуренция между торговыми комплексами заметно обострилась. В результате помимо месторасположения – фактора, всегда определявшего успех или неудачу торгового проекта, – важное значение стали приобретать продуманная концепция комплекса и правильный подбор арендаторов. Многие владельцы, открывая торгово-развлекательные центры, делают все больший акцент на развлекательной составляющей – мультиплексах, боулингах, ресторанах и т.д.
Грядущий кризис рынка торговых площадей не помешает приходу иностранных инвесторов. Для них разумная доходность и предсказуемость рынка являются одним из основных аргументов в пользу покупки объектов торговой недвижимости – офисных или торговых центров. Потенциал Москвы по-прежнему превышает возможности любых восточноевропейских столиц.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
