Отели с видом на будущее
Вопреки распространенному мнению, Петербургский международный экономический форум был посвящен не только обсуждению ущерба, нанесенного кризисом финансовой системе. Одна из целей, стоявших перед организаторами мероприятия, - "выработка нетривиальных решений" по выходу из него. Если говорить о рынке девелоперских проектов, то сложившаяся ситуация меняет не только их количество, но и качество. Один из примеров - строительство гостиницы Four Seasons в столице форума Санкт-Петербурге. Изменившиеся условия игры могут сделать рынок гостиничной недвижимости более привлекательным.
Макет знаменитого "Дома со львами" был установлен в одном из павильонов выставочного комплекса "Ленэкспо", принимавшего форум. С оригиналом, пока еще укрытым строительными лесами, гости мероприятия могли ознакомиться во время экскурсий по Санкт-Петербургу. Здание на Исаакиевской площади, созданное Огюстом Монферраном, находится на завершающей стадии работ по реставрации и приспособлению под отель категории Deluxe. Историческая ценность особняка делает проект гораздо более затратным, чем новое строительство - ожидаемый объем инвестиций за время реализации проекта вырос со $135 млн до $200 млн. Реконструкцией особняка занимается компания "Тристар Инвестмент Холдингс" при финансовой поддержке корпорации "УралСиб". Макет на престижном форуме - как напоминание: работы, начавшиеся еще в 2004 году, продолжаются, а сдача объекта назначена на 2010 год. В марте комиссия Four Seasons приняла в "Доме со львами" так называемые модельные номера, то есть де-факто дала добро на отделку интерьеров.
"Мы представляем этот проект совместно с администрацией Санкт-Петербурга, -
объясняет генеральный директор компании-девелопера Михаил Масалов. - Его
реализация объективно повышает экономическую и инвестиционную привлекательность
города. А если говорить в абсолютных цифрах - это, наверное, один из самых
масштабных девелоперских проектов в Петербурге".
Действительно, такой
объем вложений особенно впечатляюще выглядит на фоне кризиса. Превалирующий
тренд сегодня - это уход инвесторов из затратных проектов, их продажа или
замораживание. Вкладываться предпочитают в уже стартовавшие стройки, причем
инвестируют живые деньги - в связи с серьезным удорожанием кредитов. Однако
ситуация на рынке гостиничной недвижимости развивается по своим
законам.
По данным компании GVA Sawyer, только в Санкт-Петербурге в I
квартале 2009 года было заявлено 13 гостиничных проектов. Ожидается, что уже в
этом году в городе будет введено в строй несколько объектов с общим фондом в
1500 номеров (для сравнения - в Москве ожидается ввод в строй менее 500
номеров). Основное количество запланированных площадей придется на отели
категории "4 звезды". Интересно, что ожидаемое распределение оставшихся объектов
- явно в пользу категории "5 звезд".
"Дело в том, что этот сегмент в
Санкт-Петербурге достаточно открыт, - поясняет Михаил Масалов. - Но цена
входного билета довольно высока. Здесь многое зависит от ситуации на рынке
кредитования. А проекты, подобные нашему, могут привлекать средства на
приемлемых условиях".
По мнению экспертов рынка, в Северной столице,
которая всерьез соревнуется с Москвой за звание делового и культурного центра,
найдется место еще для десятка гостиниц высшей категории даже в создавшейся
ситуации.
"Клиенты luxury-отелей не так сильно подвержены влиянию
экономического кризиса, - считает руководитель отдела гостиничного консалтинга и
брокериджа компании Praktis Елена Игнатий. - Важно понимать, что это за
аудитория. В основном - мировая бизнес-элита, богема, наследники больших
состояний. Другими словами, люди, которые не склонны менять свои привычки в
отличие от наемных служащих и туристов среднего класса".
Еще одной
причиной интереса к гостиничным проектам категории Deluxe можно назвать более
высокую рентабельность по отношению к затратам на строительство. Возведение
гостиницы верхнего сегмента обходится в среднем в 1,5 раза дороже, чем
строительство отеля экономкласса, а привлекательность такого объекта при его
продаже гораздо выше.
Даже в самом сегменте "5 звезд" есть тенденция к
повышению уровня обслуживания. Так, московский "Националь", который не так давно
обзавелся более роскошным соседом в лице The Ritz-Carlton, готов перейти в
высшую лигу. Подписано соглашение о переходе гостиницы в сеть The Luxury
Collection (ранее - Le Meridien), в связи с чем в "Национале" был проведен
комплекс реновационных работ. Номерной фонд при этом сократился, так как
пришлось объединить ряд однокомнатных апартаментов. Высокая рентабельность
luxury-отелей обеспечивает дополнительную гибкость при снижении спроса. По
данным Российского союза туроператоров, падение загрузки гостиниц за I квартал
2009 года составило порядка 20%, а средняя заполняемость отелей в течение года,
по данным GVA Sawyer, может не превысить 50%. Гостиницы средней ценовой
категории зачастую просто вынуждены мириться с падением загрузки, чтобы не
работать в убыток. В создавшейся ситуации они пытаются сохранить и цены, и
заполняемость, что практически невозможно, несмотря на дефицит качественных
гостиничных предложений в России. Отели высокой категории, особенно входящие в
крупные гостиничные сети, такие как Four Seasons, The Ritz-Carlton и другие,
пользуются преимуществами распределенного финансового управления. Они оперируют
цифрами доходности на каждый номер и для них характерно быстрое реагирование на
колебания рынка. Им выгоднее снизить цену на номер, чем держать гостиницу
полупустой.
По данным компании Jones Lang LaSalle, падение цен на отели
категории "5 звезд" в Европе по сравнению с показателями прошлого года составило
в среднем 42%, но это не мешает им работать "в плюс". В среднем же по рынку
гостеприимства цены на номера снизились не более чем на 25%. По данным той же
компании, спрос на офисную недвижимость упал на 45%, а арендные ставки
сократились практически вдвое. Простая арифметика показывает, что гостиничная
недвижимость оказалась более "стрессоустойчивой", ликвидной и, следовательно,
интересной для инвесторов. Камень преткновения - достаточно долгий срок
окупаемости.
Параметры питерского Four Seasons (известного также как Lion
Palace) рассчитаны на широкий диапазон возврата инвестиций от 10 до 15 лет, но
такой срок кажется большим только для докризисного отечественного рынка. Как
известно, средний срок окупаемости излюбленного девелоперского проекта -
торгового центра - составлял порядка 8 лет, но и эта цифра сейчас может
измениться. "Длинные деньги" должны когда-то появиться и в России, а когда
именно - мы узнаем ближе к сентябрю. Именно осенью нам обещают окончательно
сказать, "на какую букву похож кризис". Будет довольно логично, если эта
тенденция начнет действовать именно в сфере гостеприимства, потому что и Москва,
и Питер пока что отстают по количеству гостиничных номеров на тысячу жителей от
среднеевропейского уровня, причем почти в двадцать раз.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Компания Suzuki на неопределенный срок заморозила строительство собственного завода в Санкт-Петербурге.
