Оценка в моде

Стагнация цен на столичное жилье сопровождается бурным развитием бизнеса оценщиков. В подобном совпадении нет случайности. По мере насыщения рынка девелоперы вынуждены расширять свой маркетинговый арсенал. Экспертное заключение о стоимости объекта в этой ситуации становится весьма эффективным инструментом продвижения товара. По этой же причине оценка также стала непременным условием при сдаче в аренду, получении кредита или страховки.

«На сегодняшний день услуга оценки жилья востребована как никогда раньше», – говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. Знать денежный эквивалент недвижимости почти так же важно, как контролировать количество денег в собственном бумажнике. Причем продажа недвижимости перестала быть единственной причиной необходимости оценки. По словам Аллы Вишневской, управляющего директора компании «Миэль-недвижимость», многие клиенты пользуются услугами оценщиков, даже если не собираются продавать жилье. Оценка недвижимости необходима при операциях купли-продажи или сдаче в аренду и разрешении имущественных споров. К оценке прибегают, чтобы получить кредит под залог недвижимости, оптимизировать налоговые платежи, получить страховку и т. д. По мнению генерального директора компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, понимание реальной стоимости объекта дает возможность получить дополнительные аргументы в любых переговорах, связанных с операциями с вашей недвижимостью.

Сколько оценщиков – столько мнений

Самый простой вариант – обратиться за оценкой в риэлтерскую компанию и по телефону получить приблизительную оценку недвижимости. Более точную оценку риэлтер делает после выезда на место. Другой вариант – сразу заказать независимого оценщика, который составит соответствующие бумаги, в письменном виде подтвердит стоимость вашей недвижимости и выдаст отчет об оценке. В общем, вариант оценки выбирает собственник жилья. Разница лишь в том, что мнение риэлтера консультативно. Так, судом принимается к рассмотрению только заключение лицензированного оценщика. «Дабы заключение, составленное оценщиком, имело силу в суде, необходимо, чтобы оценку объекта производил лицензированный специалист», – говорит сотрудник отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светлана Пучкова. По словам директора департамента территориальных отделений ЗАО «Корпорация МИАН» Елены Барминой, сертифицированный оценщик должен иметь специальное образование, а после получения лицензии постоянно ее подтверждать. «Самую компетентную консультацию при оценке объекта недвижимости может дать специалист, который работает с этим сегментом рынка не менее двух – трех лет», – говорит Георгий Дзагуров. По словам Дзагурова, именно к мнению таких специалистов прибегают аналитики для подтверждения собственных выводов. Составленный оценщиком отчет должен отвечать требованиям действующего законодательства РФ, быть защищен печатью и личными подписями специалистов, принимавших участие в оценке.

По словам Елены Барминой, выбор компании для проведения лицензированной оценки недвижимости во многом зависит от того, для каких целей необходима оценка: для ипотеки, залога, продажи и пр. «В зависимости от этого клиента могут сильно ограничить в выборе оценочной компании», – говорит Бармина. Например, у банков зачастую есть несколько фирм, которым они доверяют и к которым за адекватной оценкой отправляют клиентов.

По мнению Марины Маркаровой, главным «подводным камнем» для независимых оценочных компаний является недостаток информации о реальных сделках на рынке недвижимости. «Поэтому человеку, желающему оценить участок, лучше обращаться в фирмы, занимающиеся продажей подобных объектов и имеющие право оценочной деятельности, то есть к консалтинговым компаниям на рынке недвижимости», – говорит Маркарова.

Цена дорогого стоит

Специалисты компании «Корпорация МИАН» также советуют поручить оценку стоимости недвижимости риэлтерским компаниям, имеющим лицензию на ведение оценочной деятельности. По словам Елены Барминой, риэлтеры могут оперировать не только открытыми данными (офертами) о предложениях, но и теми, которыми владеют специализированные агентства по оценке. Они также знают реальные цифры продаж, лучше ориентируются на рынке и, как следствие, дают более адекватную оценку. «Опытный риэлтер отличается от опытного оценщика тем, что последний только оценивает квартиру по цене предложений, которые выставлены в средствах массовой информации, а риэлтер оценивает, прежде всего, по реально проданным квартирам и по собственному опыту», – говорит Вишневская. Конечно, мнения риэлтера и оценщика при оценке квартиры могут разниться, но, как правило, риэлтер оценивает более точно, так как он уже «менял» эту недвижимость на деньги. Такие услуги оцениваются очень высоко, так как они не оторваны от рынка.

По словам начальника отдела маркетинга «Русский дом недвижимости» Эрнеста Ерохина, нижняя граница стоимости услуг оценщиков недвижимости установлена Национальным советом по оценочной деятельности РФ, а вот верхняя – ничем не ограничена. Основные факторы, влияющие на стоимость оценочной услуги, это тип недвижимости и ее площадь. По словам Маркаровой, средняя цена за оценку, к примеру, земельного участка зависит от его назначения. Для участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, и приусадебных участков стоимость оценочных услуг составляет в среднем от $40 за 1 сотку, для участков иного назначения – $100 – 200 за 1 гектар (в зависимости от назначения и размера участка). «Например, оценка земли размером 50 га (на которой сейчас возводится коттеджный поселок) обошлась компании «Русский дом недвижимости» в $5000», – говорит Ерохин. По словам специалистов компании «Миэль-недвижимость», в любом случае выезд независимого оценщика обойдется в сумму порядка $150. По мнению ведущего эксперта-аналитика компании Paul's Yard Владимира Кудрявцева, в каждом конкретном случае стоимость оценки договорная, поэтому фиксированной цены быть не может. «Каждый клиент просит оценить свой объект с какой-то уникальной позиции», – говорит Кудрявцев. Кроме того, в некоторых компаниях существует система скидок, которые получают постоянные клиенты. По данным компании Paul's Yard, разброс цен на услуги оценщиков составляют от $300 до $50 000, учитывая тот факт, что объектом может быть как гараж-ракушка, так и десятки гектаров земли на Рублево-Успенском шоссе.