архив

Паек для девелопера

В условиях кризиса частные застройщики вынуждены сотрудничать с государством. Иногда единственным выходом для них является строительство по госзаказу или продажа квартир под федеральные нужды. Такие возможности им чаще всего предоставляет работа с Минобороны.

Так совпало, что острая нужда военных в жилье пришлась на самые "голодные" для строителей годы. "В кризисных условиях сотрудничество с Минобороны весьма перспективно. Для многих застройщиков, особенно в регионах, это является одним из способов выжить: Минообороны не только платежеспособный, но и оптовый покупатель", - говорит гендиректор "Пересвет-Регион" Владимир Левераш. В частности, в 2009 году министерство выделило только на закупку жилья для военнослужащих свыше 50 млрд руб. На эти деньги должно быть приобретено 45 000 квартир, и в 2010-м - не меньше. В общей сложности, по данным военного ведомства, "на закупку материальных и технических средств, на поставки товаров, выполнение работ и оказание услуг" в 2009 году отпущено более 400 млрд руб. Сюда могут относиться, к примеру, подрядные работы. Таким образом, только на прямые закупки у девелоперов военные готовы потратить более $1,5 млрд, и эта сумма не включает в себя возможности подрядов. Немудрено, что девелоперы выстроились в очередь за "оборонным" заказом. 

СТРОЙОТРЯДЫ БУДУЩЕГО

   Как и любое прогрессивное предприятие, Минобороны отдает непрофильные процессы на аутсорсинг. Видимо, поэтому в ведомстве был уволен последний солдат-строитель, и теперь обеспечение жильем военных лежит на профессионалах. Для этого министерство может либо выбрать генподрядчика на конкурсе для строительства на собственных землях, либо купить уже готовое жилье у частного девелопера. Таким образом, компания, решившая работать с Минобороны, будет выступать либо в роли подрядчика, либо продавца. Впрочем, еще Минобороны может получить свою долю квартир в домах, отданных девелоперам по инвестиционным контрактам. Фактически ведомство функционирует на рынке недвижимости как правительство Москвы. Для реализации поставленных целей военные денег не жалеют, так как сроки стоят ограниченные. В 2010-м всем офицерам должно быть предоставлено постоянное жилье, а к 2012 году нужно решить задачу обеспечения офицеров служебным жильем. Затем будет решаться вопрос обеспечения жилплощадью контрактников. В основном все эти работы должны быть проведены с участием частных компаний. Всего в настоящий момент Минобороны готово предложить девелоперам под строительство жилья около 700 земельных участков по всей стране, причем 70 из них находятся в Подмосковье. Зачастую под нужды военных отводятся очень хорошие площадки. Так, в ноябре 2009-го стало известно, что правительство Москвы предоставит оборонному ведомству почти 10 га столичной земли в 17-м и 18-м микрорайонах Южного Чертанова.
   Пока в Подмосковье Минобороны провело два крупных конкурса по выбору генподрядчиков. В июне 2009-го группа "Мортон" и "Мосстроймеханизация-5" (МСМ-5) выиграли открытые конкурсы по строительству жилья для военных - под Балашихой и Подольском соответственно. В результате первая компания возведет 477 000 кв. м за 17 млрд руб., а вторая - 950 000 кв. м за более чем 33 млрд руб. Для кризисного времени это гигантские суммы. Реализовать такие проекты в одиночку строителям не под силу, и, как обычно, они стали создавать консорциумы. В результате МСМ-5 договорилась о субподряде по своему заказу с "Главстроем" Олега Дерипаски, группой "ПИК" и ГВСУ "Центр", входящей в Coalco. Примерно так же поступила и ГК "Мортон". "По заказу Минобороны в качестве генподрядчика компания "Мортон" реализует проект комплексной застройки микрорайона №30 на территории воинской части 13815 в Балашихе", - рассказывает директор по развитию ГК "Мортон" Владимир Отекин. По его словам, в качестве субподрядчиков строительства выступают 4 крупные строительные структуры - ДСК-1, СУ-155, все тот же ГВСУ "Центр" и "Мосстройреконструкция", которая входит в ГК "ЛСР". С момента выхода на площадку большинство зданий первой очереди уже смонтированы до 4 - 7-го этажей, также ведутся земляные работы и устройство фундаментов для остальных корпусов.
   Как утверждают источники "Ко", нерешенным пока остается один из ключевых вопросов - кто будет платить за всю необходимую инфраструктуру, например, дороги и инженерные сети. Чтобы Минобороны могло профинансировать эту часть, о размере необходимых затрат должны договориться Минфин и Минрегион. Само Минобороны запросило из госказны дополнительно 21 млрд руб. для двух подмосковных строек, однако с учетом сокращения бюджета в конце ноября 2009-го премьер-министр Владимир Путин пообещал выделить 13 млрд руб., которые пойдут на строительство инфраструктуры не только в Подмосковье, но и в Санкт-Петербурге, Калининградской области, Краснодарском, Ставропольском и Приморском краях. Более того, военное ведомство деньги выделять не спешит. В октябре 2009-го за строителей вступились московские чиновники. Как заявил замглавы департамента городского строительства столицы Виктор Аистов, ГК "Мортон" и МСМ-5 работают в долг, и Минобороны уже задолжало им миллиард рублей. Расплатилась ли армия с застройщиками, неясно. Обсуждать эту тему с "Ко" военные отказались.
   

КОНТРОЛЬНАЯ СКУПКА

   Другим способом сотрудничества девелоперов с Минобороны является выкуп последним уже готового жилья. В такой схеме условия для строителей можно назвать спартанскими. "Условия для всех одинаковы - определенный метраж квартиры и цена за квадратный метр, заранее установленная для каждого региона. Министерству обороны невозможно продать квартиру бизнес-класса, например, площадью 60 кв. м", - рассказывает Владимир Левераш. Согласно постановлению правительства РФ, метраж строго ограничен: однокомнатные квартиры площадью от 18 до 45 кв. м, двухкомнатные - от 36 до 63 кв. м, а трехкомнатные - от 54 до 81 кв. м. "Цена заранее установлена, и не каждый проект рентабельно продавать на таких условиях. То есть для подобных контрактов скорее подходят массовые застройщики быстровозводимого жилья экономкласса", - замечает Владимир Левераш. Также, по его словам, весьма ограничены сроки возведения. Застройщик сможет заключить государственный контракт лишь в том случае, если обязуется поставить готовые квартиры в течение года. "Как правило, низкая стартовая цена квартир, а также требуемая площадь предопределяют панельную технологию строительства домов", - говорит директор по маркетингу и продажам "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин. В настоящий момент, например, объявлен аукцион общей стоимостью более 1 млрд руб. на приобретение квартир в Краснодарском крае, Ставрополе, Владимирской области, Саратове. По условиям аукциона квартиры должны располагаться в готовых домах или новостройках, строительство которых будет завершено в первой половине следующего года. Все жилье должно передаваться Минобороны с выполненной отделкой. Стоимость квартир по данному аукциону составляет от 28 000 руб. за "квадрат" и ниже. В Московском регионе, по информации Сергея Лушкина, военное ведомство готово приобретать готовое жилье по цене примерно 40 000 руб. за кв. м.
   Однако в период кризиса застройщикам выбирать не приходится, особенно в регионах, где спрос на недвижимость упал еще больше, чем в столице. В результате Минобороны за 1,5 млрд руб. закупило у компании "Ренова-Стройгруп" 466 000 кв. м жилья в микрорайоне "Академический". То есть квадратный метр обошелся государству примерно в 32 000 руб. "В декабре прошлого года наша компания реализовала Минрегиону часть квартир, которые впоследствии должны были перейти Минобороны. Квартиры улучшенной планировки располагались в новых готовых жилых домах экономкласса в Краснодаре", - говорит Владлимир Левераш. По его словам, цена была ниже рыночной - 33 000 руб. за "квадрат", но зато "была продана не одна квартира в период острого дефицита реальных покупателей и свободных денежных средств". ГК "ПИК" также продала Минобороны в Калининграде 123 квартиры общей площадью 6791,3 кв. м. Согласно контракту, все жилье будет передано с отделкой. "Обсуждается и дальнейшее сотрудничество - также продажа квартир для нужд ведомства, но процессы эти идут, как правило, долго. Назвать, какие регионы при этом рассматриваются, мы, к сожалению, не можем, пока не происходит факт заключения контракта", - сказал "Ко" руководитель пресс-службы ГК "ПИК" Дмитрий Ивлиев.
   "Было бы верно, если бы Минобороны совместно с экспертами рынка выработали наиболее эффективные критерии покупки жилья. В данный момент в связи с отсутствием таковых ведомство приобретает все, что имеется на рынке. Это больше похоже на освоение средств, чем на структурированную политику обеспечения военных жильем", - считает советник председателя совета директоров корпорации Mirax Group Михаил Дворкович. По его словам, если бы Минобороны не скупало готовое жилье, а отбирало на конкурсной основе застройщиков на определенных территориях, это не только было бы эффективнее для министерства, но и способствовало бы поддержке строительной отрасли в регионах. Впрочем, такая программа, как было показано выше, также реализуется. А Минобороны чрезвычайно выгодно приобрести квартиры на "дне" рынка.
   

РИСК - БЛАГОРОДНОЕ ДЕЛО

   В любом случае компаниям, которые решат сотрудничать с Минобороны и даже выиграют для этого конкурс, нужно приготовиться к некоторым трудностям. Во-первых, любого "квартирмейстера", с которым договорится частная компания, могут в любой момент снять с должности. Программа обеспечения жильем военных неоднократно оказывалась в центре скандала. Последний случился в конце ноября 2009-го, когда указом президента Дмитрия Медведева от должности был отстранен начальник Службы расквартирования и обустройства, замминистра обороны Владимир Филиппов. Причиной увольнения стал "срыв выполнения программы жилищного обеспечения военнослужащих". Предшественник генерала Филиппова - генерал-полковник Виктор Власов в феврале 2008-го покончил жизнь самоубийством в рабочем кабинете. По факту его гибели было возбуждено уголовное дело ("Доведение до самоубийства"), однако через семь месяцев его было решено закрыть. В свою очередь работавший на этом посту до Власова генерал Анатолий Гребенюк, как и Владимир Филиппов, в 2007-м был снят с должности начальника Службы и уволен из рядов. К слову, никаких обвинений ему не предъявили, и в начале 2009-го Гребенюк вернулся в строительство - он был назначен первым вице-президентом "Олимпстроя". Это уже не первый подобный пример. В прошлом начальник Гребенюка, в 2003 г. вышедший в отставку руководитель Службы расквартирования Минобороны Александр Косован, "нашел себя" в правительстве Москвы. В настоящий момент бывший главный военный строитель работает в должности руководителя столичного департамента городского строительства. В число его профессиональных обязанностей входит, в частности, урегулирование вопроса с обманутыми дольщиками, о которых неизменно докладывает на федеральном уровне московский градоначальник Юрий Лужков.
   Во-вторых, скорее всего, компания столкнется с задержкой выплаты денег. "Практика показывает, что Минобороны не всегда вовремя исполняет свои обязательства по оплате. Это является очень большой проблемой для девелоперов, сотрудничающих с этим госзаказчиком. Задержки в финансировании приводят к кассовым разрывам, а значит, и к дополнительным проблемам с банками-кредиторами", - говорит Михаил Дворкович. По словам ведущего аналитика GEDAnalytics Алексея Попова, "сотрудничество застройщиков с Минобороны в современных кризисных условиях связано с рисками неплатежей со стороны военных". На такие мысли участников рынка наталкивает и тотальное сокращение расходов государством. "Причем улаживание подобных ситуаций в судебном порядке гораздо сложнее, чем с любыми другими контрагентами", - констатирует Алексей Попов.
   В-третьих, из-за различных проволочек военное ведомство может изменить порядок взаимодействия с частным партнером. Например, одним из первых сотрудничать с Минобороны начала ГК "КРТ", которая занялась расселением военного городка в новые дома по соседству в Рузском районе Подмосковья. В обмен на это Минобороны должно было передать застройщику землю на берегу Озернинского водохранилища, где компания планировала создать частный жилой заповедник. Однако в какой-то момент силовое министерство отказалось передать застройщику участок. Впрочем, реализацию проекта в любом случае остановил кризис, и теперь "Другие берега" значатся в списке перспективных программ компании наряду, например, с созданием "Золотого острова" напротив Кремля. Есть и еще один вариант эффективного сотрудничества с Минобороны: периодически военное ведомство продает на аукционах ненужные ему земельные участки, и их можно купить. Так, в мае 2008-го структуры группы "Онэксим" выкупили два участка площадью 12,2 га на Рублевском шоссе и 2,8 га на Левобережной улице в Москве. За оба лота было заплачено около $160 млн. В таком случае частная компания может быть только довольна партнерством с Минобороны. Однако мало кто из российских девелоперов сможет найти ресурсы на такое приобретение, а тем более что-то на этих участках затем построить.
   

 

Таблица 1 РАБОТА С МИНОБОРОНЫ: ВЫГОДА ЗАСТРОЙЩИКА

ПЛЮСЫ	МИНУСЫ
загрузка строительныхмощностей в кризис	задержка оплаты
устойчивый спрос	коррупционные риски
перспективы получения выгодных площадок	сложность разрешения спора