Пал под натиском амбиций: взлет и падение коворкинг-стартапа WeWork
В середине ноября амбициозный коворкинг-стартап WeWork, основанный Адамом Нейманом, начал процедуру банкротства. В начале своего пути компания, бросившая вызов офисной культуре старой школы, быстро взлетела до оценки в $47 млрд. Но в течение следующих лет стартап медленно угасал. Как это вышло и был ли крах неизбежным — в материале «Компании».
Главное — правильно подать
Долгое время технологический сектор США зиждился на мысли, что основатели амбициозных стартапов — своего рода гении-провидцы, которым дано предвидеть тенденции рынка на годы вперед. Таким считался и Адам Нейман с его проектом WeWork, обещавшим совершить революцию в сфере офисной работы.
Стартап, основанный в 2010 году, предлагал компаниям взять в краткосрочную аренду офисы нового поколения. Они представляли собой современные пространства с удобной мебелью, бесплатным кофе, разливным пивом и настольным футболом. Хотя WeWork всего лишь занималась сдачей помещений в субаренду, вокруг компании витала аура инновационности. В том была заслуга Неймана, который успешно продавал инвесторам «миссию по возвышению мирового сознания». Он считал, что офисы нового типа перерастут в сообщества и станут местом силы, способным объединять людей.
«Он чрезвычайно амбициозен, искусный рассказчик с притягательной личностью, умеющий вдохновлять и продавать», — так описывали Неймана знакомые с ним люди. Личная харизма предпринимателя и его талант убеждать во многом стали причиной быстрого роста компании в первые годы.
За девять лет она стала одной из крупнейших сетей гибких офисов с примерно 466 тысячей клиентов в 28 странах, том числе в России. Ее услугами пользовались мировые гиганты вроде IBM, Bank of America, GM и Microsoft. Постепенно экосистема WeWork обрастала коливингами, школами, спортивными залами.
Стартап привлекал щедрые инвестиции, а его основателю, кроме прочих, удалось очаровать главу японского конгломерата Softbank Масаеси Сона — одного из главных инвесторов в техноиндустрии. К концу 2019 года группа в общей сложности вложила в компанию Неймана около 18,5 млрд долларов.
Ближе к краху
Со стороны казалось, что дела WeWork идут в гору, бизнес Неймана расширялся, а оценка стартапа достигала космических $47 млрд. Но ситуация изменилась в 2019 году после неудачной попытки провести IPO. WeWork никогда не приносила прибыли и фиксировала огромные убытки: в 2018 году они достигли $1,6 млрд при выручке в $1,8 млрд. Листинг, в рамках которого планировалось привлечь до $4 млрд, должен был решить часть проблем компании.
Когда WeWork подала документы в Комиссию по ценным бумагам и биржам США, подробности ее финансового состояния стали общедоступными. Убытки стартапа оказались значительно выше, чем предполагали инвесторы и аналитики. При этом в документах для IPO компания не представила планы по выходу на прибыль.
Кроме того, вскрылись неприятные детали управленческого стиля Неймана. В СМИ стали всплывать истории о том, как гендиректор WeWork ходит по офису босиком, распивает текилу на работе и злоупторебляет наркотиками. Также выяснилось, что Нейман обладал в компании неограниченной властью и руководил ей по сути единолично, игнорируя совет директоров. Имел место и конфликт интересов: предприниматель оказался владельцем некоторых объектов недвижимости, которые сдавал в аренду своей же компании.
Инвесторов также смутила расточительность Неймана. Например, в преддверии IPO он продал и заложил акции компании на $700 млн, а вырученные деньги потратил на покупку недвижимости и инвестиции в стартапы. Совокупность этих факторов привела к падению гигантской оценки стартапа до $10–12 млрд (то есть более чем на 70%). Затем IPO решено было отложить, а Неймана — уволить.
Он ушел из компании с «золотым парашютом» в несколько сотен миллионов долларов и позже запустил новый проект в сфере недвижимости. Его стартап под названием Flow получил оценку в $1 млрд еще до официального запуска.
На последнем дыхании
Быстрый крах аналитики предрекали WeWork сразу после провального IPO, но компания смогла продержаться еще четыре года. В 2021 году она все-таки вышла на биржу через слияние с компанией «пустышкой» BowX при сильно заниженной оценке — около $9 млрд. Стоимость акций компании добиралась до отметки $545, но спустя год после листинга начала падала. Так, в течение 2023-го котировки упали примерно на 98% (до $0,8).
После ухода главного идеолога новым ударом для WeWork стала пандемия коронавируса. Кризис, охвативший мир в 2020 году, вынудил компании переходить на удаленную работу. Спрос на офисные помещения, единственный товар коворкинг-стартапа, критически упал. И даже после завершения пандемии многие американцы, привыкшие работать из дома, не захотели возвращаться в офисы.
Кроме того, проблемы компании усугубили общие настроения на венчурном рынке, считают аналитики. Эпоха низких ставок и дешевых денег, которые прежде позволяли убыточным стартапам оставаться на плаву, закончилась. В этом смысле WeWork повторил судьбу Silicon Valley Bank, FTX и других лопнувших пузырей.
В начале года WeWork договорилась о реструктуризации долгов и занялась оптимизацией своего портфеля, чтобы уйти из неэффективных объектов. В октябре WeWork сообщила, что пропустит процентные платежи по долгу в размере около $95 млн, а в ноябре подала заявление на банкротство в США и Канаде.
По состоянию на июнь 2023 года у компании насчитывалось 700 офисов по всему миру, а обязательства по аренде оценивались более чем в $18 млрд.
Плохой сигнал для рынка
Анализируя крах некогда самого дорогого коворкинг-стартапа, участники рынка отмечают, что бизнес-модель компании изначально не была жизнеспособной. По мнению гендиректора поставщика гибких офисов Industrious Джейми Ходари, сдача в аренду огромных офисных зданий была серьезным недостатком стратегии WeWork, которая обременяла ее значительными обязательствами. Он также считает, что роскошные коворкинг-пространства с залами для йоги, бассейнами и скалодромами, скорее всего, уйдут в прошлое.
Проведенное в начале года исследование Cushman & Wakefield показывает, что в ближайшее десятилетие в США возрастет число пустующих офисов. Если в 2019 году их доля составляла около 12%, то к 2030-му она достигнет 18%.
По данным июньского опроса Knight Frank, около половины крупных международных компаний планируют сократить количество офисных площадей в ближайшие три года — примерно на 10-20%.
Крах WeWork отчасти был обусловлен проблемами, затронувшими всех на рынке недвижимости, но ее нетрадиционный управленческий стиль тоже сыграл свою роль, сказал старший экономист Moody's Analytics Эрменгрейд Джабир: «WeWork использовала другой подход, и он не сработал».