Перелет цен из лета в осень
Рынок недвижимости замер в ожидании традиционного осеннего подъема. Однако на этот раз радужные надежды девелоперов и строителей связаны не только с обычным сезонным фактором. После долгой трехлетней стагнации и кризиса на рынке может наступить период роста. "Ко" решил проанализировать состояние различных сегментов рынка жилья.
Строительные просторы
Конец прошлого года на рынке массового жилья, где главным игроком является департамент внебюджетной политики строительства Москвы (ДВПС), ознаменовался всплеском продаж. Однако его последствия для нынешнего сезона преувеличивать пока не стоит. Реализовать удалось в основном готовое жилье, простаивавшее долгие месяцы. Квартиры же, которые планировалось сдать в этому году, продаются с прежней динамикой. В итоге, несмотря на снижение общего количества вводимых площадей, рынок массовой застройки остается несколько переполненным. Спрос на жилье в разных районах города неравномерен, хотя уровень цен постепенно усредняется.
Серьезным фактором, препятствующим росту цен (что не устраивает ДВПС), является самостоятельная продажа жилых площадей строительными организациями, которые получают оплату за работы квартирами. При продаже метров они, как правило, идут на некоторое снижение цен. В результате получается, что в соседних подъездах одного и того же дома цены могут разниться на 10 - 15%. И хотя в юридическом плане сделки с квартирами от строителей страдают некоторыми несовершенствами, цена данного жилья делает его достаточно привлекательным, уводя часть потенциальных покупателей от риэлтеров, работающих при ДВПС.
Самым популярным районом массовой застройки остается Марьино. Дело в том, что это единственный из новостроечных районов, где до метро можно добраться пешком. Этим достоинством перекрывается даже такой существенный минус Марьина, как соседство с нефтеперерабатывающим заводом в Капотне. Кроме того, здесь (вероятно, по той же причине) значительно быстрее развивается инфраструктура.
По всей вероятности, Марьино и в ближайшие годы будет лидером среди районов массовой застройки: несмотря на высокие темпы работ и совокупные объемы строительства жилья, здесь по-прежнему остаются неосвоенными несколько крупных пустырей, которых хватит для размещения нескольких крупных микрорайонов. На одном из них - девятом - возводится один из двух главных объектов массовой застройки ДВПС (другой крупный район новостроек расположен в Северном Бутове).
Точечные попадания
Совершенно иначе обстоит дело с районами, где нет больших свободных площадей и освоение новых площадок не носит массового характера. Практически на всех объектах точечной застройки реализация жилья проходит успешно, и к сроку сдачи дома госкомиссии свободных квартир почти не остается. Однако и объемы строительства практически несопоставимы с районами массовой застройки. Достаточно сказать, что если в Юго-Восточном округе в 2000 году ДВПС построит 400 тыс. кв. м коммерческого жилья, то в экономически благополучном Северо-Восточном районе его будет сдано всего 7,5 тыс. кв. м. Поэтому динамика спроса достаточно очевидна.
Столь небольшие объемы точечной застройки объясняются несколькими причинами. Главная из них - это проблемы, связанные с подбором площадок. Свободных участков под застройку, как выясняется, в Москве не так уж и много. Это означает, что, прежде чем перейти к строительству нового дома, необходимо вывести за черту города (либо снести) какой-либо из существующих объектов, будь то предприятие или старый жилой дом. Однако вывод предприятий из города становится действительно интересным только в том случае, если в результате такой операции высвобождается много земли (пример - комплекс ДСК-1 на Рубцовской набережной). В других случаях это может привести к потере времени и обернуться непредсказуемыми затратами. К тому же из-за недовольства жителей окрестных домов и самовольных действий районных управ элементарная расчистка стройплощадки может привести к конфликтам и массовым демонстрациям протеста. Именно поэтому организации московского строительного комплекса так заинтересованы в реализации программы по сносу пятиэтажек. Эта программа может высвободить значительные территории в самых интересных московских районах.
Но и здесь строители сталкиваются с неожиданными препятствиями. Дело в том, что помимо планов чиновников и инвесторов существует нормативная база переселения, которая ставит все с ног на голову. Если при продаже жилья в новостройках набор и площади квартир определяются вполне прогнозируемым спросом, то при переселении пятиэтажек параметры нового жилья определяются требованиями лиц, прописанных в сносимых и реконструируемых домах (включая, разумеется, и номинально прописанных). В результате стандартные проекты панельных и монолитных домов неспособны удовлетворить многообразие запросов потенциальных переселенцев - просто по возможным наборам 1-, 2- и 3-комнатных квартир. Если же идти на заведомый перерасход площади, то проекты реконструкции хрущевских домов окажутся убыточными.
Стоит заметить, что попытки решить эту проблему уже были, и оказались они довольно удачными. Один из старейших московских частных застройщиков - НПП "Тема" при реконструкции квартала на северо-западе Москвы применила каркасную систему домостроения "Мосс-Тема", которая позволяет создавать любые наборы планировок. Смысл новшества состоит в том, что планировки могут быть разными в пределах подъездов, они могут варьироваться и от этажа к этажу. Подобная конструкция вызвала живой интерес в московских строительных кругах, однако два корпуса, построенных "Темой", увы, не определяют общей картины.
Большинство застройщиков, так или иначе связанных с программой пятиэтажек (это, впрочем, касается и застройщиков, нашедших единичные выгодные площадки), стремятся разделить социальную часть программы, оптимизировав затраты на ее выполнение, и коммерческую, в рамках которой они создают товар подороже: в каждом случае решение определяется районом и местом строительства. Пока, впрочем, застройщикам это не очень удается. Не случайно программа переселения из пятиэтажек выполнена не более чем не треть.
Эконом-класс
Феномен последних двух лет: несмотря на кризис на рынке недвижимости, наиболее быстроразвивающимся оказался именно этот сегмент рынка. По оценкам риэлтеров, спрос на квартиры в домах повышенной комфортности по сравнению с весной 1998 года не только не уменьшился, но и возрос.
Предложения на этом сегменте можно разбить на две группы - от $500 до $750 за 1 кв. м и от $800 до $1400 за метр. При этом первая группа остается, по оценкам риэлтеров, самой недооцененной. Основу предложения составляют дома типовых серий (П-44М, П-3М, "Призма"), расположенные в хороших районах (например, в районе Академической, Юго-Западной или Большой Филевской улиц) и предлагающиеся по $650 - 750 за 1 кв. м.
Кроме того, некоторые компании предлагают по этим ценам монолитное жилье по индивидуальным проектам, но в этом случае дома, как правило, находятся на стадии "ямы". Несмотря на постоянный и возрастающий спрос, достойных предложений не так уж и много. Практически все крупные строительные компании отмечают быстроту, с которой расходятся такие квартиры.
Несколько другая ситуация складывается в группе, которую составляют дома стоимостью от $700 до $900 за 1 кв. м. Предложение здесь ориентировано на те социальные группы, которые, собственно, и относятся к так называемому среднему классу. Хотя эта категорию покупателей весьма многочисленна, достойных предложений мало, поскольку, с одной стороны, дома эконом-класса можно отнести к удачным только при хорошем местоположении (на северо-западе или юго-западе города и близко к метро). Но компании, располагающие такими площадками, стремятся реализовать свое жилье подороже, и в результате большинство предложений попадает в нижний сегмент элитного жилья (от $1100 до $1500 1 за кв. м).
В результате дома эконом-класса появляются, как правило, в местах, обладающих одним серьезным недостатком - удаленностью от метро. Выражаясь просто, Михалковский проезд или дальний конец Академической улицы - это уже не "Войковская". Иногда, впрочем, удачное на первый взгляд по местоположению жилье имеет серьезные потенциальные минусы. Примером тому - монолитный дом, строящийся всего в нескольких минутах ходьбы от той же "Войковской". Дом расположен поблизости от паркового массива. Место на удивление тихое. Но совсем рядом окружная железная дорога. Вполне возможно, что через несколько лет, вопреки мнению пессимистов (кто не верит, пусть посмотрит на сегодняшние темпы строительства), в этом месте пройдет внешний радиус третьего транспортного кольца. И кому тогда нужны будут уже подешевевшие квартиры в этом доме - неизвестно.
Элита - она и есть элита...
Дома, где цена квадратного метра вырастает до $950 - $1000, позиционируются уже как элитные. Стоимость жилья в этом секторе тоже напрямую зависит от расположения дома. Чтобы поднять цену, компании обычно идут по традиционному пути - они увеличивают количество предлагаемых услуг. Тем не менее вариантов не так уж и много: практически все элитные дома обязательно имеют подземные гаражи, скоростные лифты, огороженную и охраняемую территории и т.д. Несмотря на кажущуюся узость потенциального рынка, конкуренция в этом сегменте чрезвычайно острая. Свои дома предлагают компании "Конти", "Квартал 32-33", "Тема", "Теско", "Донстрой" и другие. В таких условиях решающим становится соотношение предлагаемых услуг и качества жилья с его ценой. Как ни странно, на рынке совсем немного компаний, способных быстро реализовать свое жилье. Более того, между объектами, построенными разными компаниями, возникает прямая конкуренция. Один из наиболее характерных эпизодов - реализация квартир в доме компании "Ларс" на Можайском шоссе. По мнению ряда риэлтеров, здесь компания плохо отрекламировала свою стройку. Однако с этим вряд ли можно согласиться, поскольку в течение одного сезона из 100 квартир в башне на Можайском шоссе было продано 60 - после чего темпы продаж резко упали. Связано это с появлением в Кунцеве комплекса ЗАО "Тема" - объекта гораздо более крупного (его называют "город в городе") и с более выгодными для покупателей ценами.
Другой пример подобного рода - дом "Помидор" на Ленинградском проспекте. Этот проект следует отнести к числу весьма продуманных. Так, учитывая, что дом расположен аккурат вдоль проспекта, застройщик всерьез озаботился обеспечением шумоизоляции. Однако после появления в окрестностях новых зданий - в частности, дома по правой стороне Ленинградского проспекта в районе метро "Сокол" - риэлтеры работающие с "Помидором", отмечают снижение динамики продаж.
Удачных исключений из этих правил на рынке мало. К ним можно отнести, к примеру, дома "Донстроя". Соотношение "цена - качество" у жилья, возводимого "Донстроем", представляется наиболее оптимальным. Именно с этим, в частности, связаны быстрые сроки реализации жилья в новых домах. По признанию одного из руководителей компании, к моменту сдачи дома госкомиссии все квартиры, как правило, уже бывают проданы. При этом успехи "Донстроя" в немалой степени обусловлены и разумной рекламной и маркетинговой политикой. Как признают представители конкурирующих компаний, эта часть бизнеса в "Донстрое" поставлена весьма эффективно.
Самое дорогое
Одним из самых примечательных событий 2000 года стало оживление рынка самого дорогого жилья - по ценам от $2000 за 1 кв. м. В качестве примеров этого штучного товара можно привести "Торрис-хаус" на Большой Якиманке или "Агаларов-хаус" на улице Климашкина (последний является столичным рекордсменом: квартиры в нем продавались по $5500 за 1 кв. м, причем в площадь квартир включались даже балконы, что по меркам элитного рынка считается бессовестным жлобством).
На протяжении 1998 - 1999 годов на этом рынке не появилось ни одного нового проекта, хотя специализирующиеся на супердорогом жилье риэлтеры в один голос предсказывали "дыру" в предложении. Покупатели довольствовались остатками предложения былых сезонов и редкими вторичными сделками.
Что самое любопытное: проектам, при реализации которых были допущены ошибки, лучше от этого не стало, и площади в них остаются пустыми (к подобным примерам можно отнести дом Вишневской на Остоженке - во-первых, он слишком большой, а во-вторых, здание дрожит от каждого проходящего под ним поезда метро).
Этой весной в Москве появилось сразу несколько проектов строительства дорогого жилья. Поскольку, как уже говорилось, проекты эти единичные, их уместно просто перечислить. Это дома в Малом Каковинском пер., 8, Трубниковском, 13, Шведском тупике, во 2-м Казачьем переулке, 10, по 2-й Фрунзенской, вл. 12. Все эти стройки находятся в фазе завершения нулевого цикла (кроме стройки во 2-м Казачьем, где уже достраиваются последние этажи), так что к концу строительного сезона на рынке появится порядка полутора-двух сотен квартир, рассчитанных на самых состоятельных покупателей.
Таким образом, совокупное количество супердорогого жилья вырастет по результатам текущего сезона на 25 - 30%. Этот показатель вселяет оптимизм. Покупка квартиры, стоящей сотни тысяч долларов (а то и несколько миллионов), - это, помимо всего прочего серьезное вложение денег, и, если на подобные вложения растет спрос, хорошее будущее может быть и у рынка в целом.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
