По ту сторону ипотеки
Собственный домик на побережье океана или уютная квартирка на Манхеттене доступны не только владельцам нефтяных скважин, футбольных клубов или медиа-магнатам. Чтобы стать собственником жилья за границей, не нужно обладать миллионами долларов, достаточно взять ипотечный кредит в местном банке.
Вот и мой бывший однокурсник Дима, едва отметив свое тридцатилетие, решил обзавестись собственной недвижимостью за границей.
Выслушав его историю о том, как он, российский гражданин, получил в Штатах ипотечный кредит, я реально осознал, как сильно наша банковская система отстает по своему развитию от американской. Как бы отечественные банки ни старались привлечь частных клиентов, декларируя выгодные, по их мнению, условия предоставления ипотечных кредитов, приходится констатировать, что ипотека в России в настоящее время находится в стадии зародыша. А ждать рождения полноценных ипотечных банковских предложений, нам, похоже, придется не девять месяцев, а намного дольше.
Тот уровень процентных ставок, который предлагают сегодня наши банки (11 – 13% годовых в валюте), был в Америке почти 25 лет назад. Хочется верить, что до нынешних американских ставок (5 – 5,25% годовых) по ипотечному кредиту России удастся дойти намного быстрее.
О пользе долгов
Приехав работать в Штаты, Дима получил рабочую визу (выдается минимум на три года) и карту socialsecurities (аналог нашего ИНН). Отмечу сразу, что получить ипотечный кредит в Америке иностранец может лишь после того, как проработает в стране как минимум три года и за это время докажет свою платежеспособность, «наработав» себе при этом приличную кредитную историю. Нелишним будет, если к тому времени он подаст прошение на получение вида на жительство (greencard).
Первый заем – самый сложный этап, но начинать с чего-то надо, поэтому мой друг открыл счет в банке, куда Димин работодатель перечислял зарплату. Помимо этого приятель начал покупать вещи в магазинах по кредиткам, которые банки выдают вполне охотно. Тем более что первоначальный кредитный лимит по ним не превышал $200 – 300. По статистике, средний американец имеет 7 – 8 кредитных карточек, совокупный объем кредита по которым составляет в среднем $16 000, не считая ипотечного займа.
«Чтобы тебя здесь приняли за своего, научись жить в долг. Иначе тебя просто не поймут», – напутствовал нашего героя умудренный опытом коллега Димы, проживший пять лет в браке с американкой.
Этому совету и последовал мой приятель, влезая постепенно в новые долги. Со временем он превратился в среднестатистического американца. Через три года сознательной «долговой ямы» Дима решил обзавестись собственной недвижимостью.
Для получения кредита заемщик обязан предоставить банку свою карту socialsecurities, водительские права, а также справку о доходах от работодателя. При принятии решения о выдаче кредита банк отправляет номер socialsecurities в кредитные бюро. Их в Америке три: Equifax, Experian и TransUnion. Те, в свою очередь, в течение 20 – 30 минут высылают ответ, где указывается количество баллов, выставляемых агентствами. Оценки агентства будут тем выше, чем больше займов вы набрали. Своевременность платежей также отражается в оценке. Вы хороший заемщик, если набрали как минимум 700 баллов. Все три компании присылают разные оценки, банк выбирает средний и ориентируется по нему.
Помимо этого банк-кредитор самостоятельно отправляет запрос в Title Company (аналог наших учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В полученном документе отражаются имена всех прежних собственников приобретаемой заемщиком недвижимости, а также информация об отсутствии или существовании какого-либо залога под это имущество.
В Америке так же, как и в России, в обязательном порядке производится оценка приобретаемого жилья. Ее проводит независимый эксперт, имеющий на то спецлицензию (его услуга обойдется заемщику примерно в $250).
Честность в кредит
Рассчитывать на ипотечный кредит в Америке может заемщик, чей ежемесячный доход составляет не менее $4000 (при этом с учетом налогов и выплат по другим кредитам расходы не превышают 45 – 50% от дохода). Мой друг оказался в числе таковых: размер его зарплаты находился в пределах среднестатистической – $4000 – 4500. Прибавив к основному кредиту сумму побочных издержек в размере $600 (андеррайтинг кредитного пакета, подготовка документации, услуги оценщика и нотариуса), банк выдал ему тридцатилетний кредит на сумму $400 000 для покупки двухэтажного домика с тремя спальнями в пригороде Сан-Франциско. Ежемесячный платеж за кредит на срок 3 года составляет $2100, включая платеж за страховку недвижимости в размере $120. Отметим, что банку потребовалась всего неделя для того, чтобы рассмотреть заявку Димы.
Я был очень удивлен, узнав, что в Америке большинство ипотечных кредитов не предполагают первоначального взноса (!). Решив проверить сей факт, я обзвонил несколько американских банков. Каково же было мое удивление, когда в каждой кредитной организации мне подтвердили эту информацию. Более того, Иракли Мания, старший трейдер TransnationalFinancialCorporation, Inc. сообщил, что «банк может выдать клиенту с безупречной кредитной историей 103% от размера запрашиваемого кредита. Зная, что у заемщика есть еще параллельные, не выплаченные до конца кредиты за машину или мебель, банк выдает клиенту дополнительные проценты (1 – 3%) от стоимости недвижимости». Еще больше удивил он меня, когда рассказал, что не так давно их банк выдал 30-летний кредит (это максимальный срок по ипотеке) 78-летнему клиенту на покупку второго дома. На резонный вопрос: «Что произойдет, если этот пожилой господин умрет, не успев до конца расплатиться по кредиту?» был получен ответ: «Все обязательства по дому перейдут к его наследникам. При желании они продолжат выплаты, в противном случае дом перейдет в собственность банка (кредит выдается под залог недвижимости), а наследники будут принудительно выселены».
Выплаты по кредиту иностранный заемщик может осуществлять из любой точки земного шара путем банковских переводов. Вот и мой друг, отработав по пятилетнему договору в Америке, вернулся на три месяца домой и уже собирается в Европу.
Анонимки рассматриваем
Во время беседы с сотрудниками американских банков всплыло немало интересных моментов. Например, рассматривая заявления клиента, сотрудники банка не видят фотографию просителя. Это делается для того, чтобы клиент не подумал, будто отказали ему в кредите из-за расовой дискриминации. Отказывает банк в ипотечном кредите клиентам со слабой кредитной историей, а также тем, кто в свое время не смог рассчитаться по кредиту. Отказывают еще и по причине полного исчерпания кредитного лимита на кредитных карточках.
В Штатах ипотечные кредиты могут быть как с фиксированными, так и с плавающими (привязаны к ставке LIBOR) процентными ставками. Полученный кредит со временем можно рефинансировать. К примеру, вы взяли кредит на $1 млн и за первые 10 лет выплатили $300 000 по ставке 6,5% годовых. Сегодня ставка составляет 5% годовых. Конечно, вам выгоднее рефинансировать кредит и в дальнейшем выплачивать его по более низкой ставке. Вы обращаетесь в другой банк за кредитом под 5% годовых, вам его выдают и покрывают вашу оставшуюся задолженность перед первым банком, переводя на его счет $700 000.
Заемщик обязан застраховать землю и жилье (3 – 5% годовых от стоимости жилища), в то время как на страхование своей жизни он может не тратиться. Страховые издержки также могут быть включены в сумму ипотечного кредита.
Досрочное погашение кредита возможно не ранее чем через 1 – 6 месяцев после получения займа. В случае если выплаты задерживаются более чем на один месяц, начисляются пени в размере 10 – 15% (в зависимости от договора). Когда заемщик не вносит платежи в течение полугода, банк проводит расследование, выясняя причину задержек. И если кредитор приходит к выводу, что его клиент обанкротился и дальнейшие выплаты невозможны, – дом переходит в собственность банка. По истечении 7 лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а за это время (в течение семи лет) кредитные бюро наблюдают за ним.
Без разрешения банка заемщик может продать дом до окончательной выплаты кредита. Например, несколько лет назад вы приобрели дом за $1 млн; $300 000 уже выплачены. Сейчас вы хотите его продать за $1,5 млн. Покупатель идет в свой банк и берет кредит в $1,5 млн, причем его банк переводит $700 000 в ваш банк в счет погашения кредита, а остальную сумму за купленный дом направляет на ваш личный счет.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
