Поближе к Старой площади

Цены на новостройки в центре Москвы по сравнению с прошлым годом снизились почти на 50% в долларовом выражении, примерно на столько же упал и спрос на апартаменты возле Кремля, констатируют участники рынка.

Этот вывод оказался неожиданным для экспертов: в любой из предыдущих кризисов проседал в первую очередь средний ценовой сегмент, а дорогие квартиры продолжали пользоваться устойчивым спросом. Аналогичная ситуация наблюдалась и в автопроме: когда продавцы недорогих моделей вынуждены были заманивать клиентов разного рода скидками и акциями, то за премиум-классом выстраивались настоящие очереди. У аналитиков уже давно готово объяснение: в кризис в первую очередь страдает средний класс, состоятельные люди менее к нему чувствительны и используют этот момент, чтобы купить подешевле жилье в самом центре столицы или элитную иномарку. Но из любого правила бывают исключения, и нынешний кризис это продемонстрировал: оказалось, что «богатые тоже плачут», спрос на товары премиум-сегмента, в том числе квартиры и машины, также сильно упал.

Однако в ноябре произошел перелом на рынке жилья в центре Москвы. По данным Kalinka Group, спрос на подобные квартиры в ноябре этого года увеличился на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 50% в сравнении с минувшим октябрем! При этом пошли вверх и цены. Как следует из статистики портала Irn.ru, только за один месяц цены в московских районах Китай-город и Якиманка выросли (в долларовом выражении) более чем на 3,5%. Некоторые эксперты связывают это с недавним решением президента Владимира Путина, который подписал закон, запрещающий депутатам всех уровней иметь счета и недвижимость за рубежом. В начале декабря законодатели пошли еще дальше и предложили распространить запрет владеть недвижимостью за рубежом на всех чиновников. Более того, депутаты «Единой России» всех уровней получили негласное указание избавиться от недвижимости в Турции, с которой у Москвы резко обострились отношения. Не исключено, что именно вырученные от продажи зарубежных активов средства и стали драйвером для роста спроса и цен на недвижимость поближе к Кремлю.

Переписать на траст

«Метриум групп» не занимается реализацией зарубежной недвижимости. Однако в последние несколько месяцев в нашу компанию стали часто поступать заявки о продаже недвижимости за рубежом, т. е. действительно можно вести речь о тенденции избавления от иностранных активов. Отчасти это действительно связано с политической напряженностью», – подтверждает директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум групп» Илья Менжунов. Хотя, по его словам, есть еще одна причина – оптимизация расходов. Сегодня люди не готовы отдавать внушительные суммы за обслуживание дома, где они проводят максимум 1–2 месяца в году. Еще полтора года назад платежи были в два раза меньше, чем сегодня, такой рост стоимости обслуживания связан с падением отечественной валюты. «Здесь дело не только в самих санкциях и опасениях, что им запретят выезжать или пользоваться этой недвижимостью, сколько в том, что, как и любой другой актив, зарубежная недвижимость требует существенных затрат на содержание, – соглашается управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. – Это и оплата налогов, и стоимость услуг эксплуатирующей компании, и другие текущие расходы». Для всех этих целей нужно постоянно переводить деньги из России за рубеж. И сейчас чиновников в большей степени волнует не сам факт владения этой недвижимостью, а то, что надо постоянно переправлять деньги из российской юрисдикции в зарубежную. И понятно, что в настоящее время все подобные переводы, так же, как и компании, зарегистрированные за рубежом, находятся под пристальным мониторингом. Таким образом, это попросту неудобно. И многие пытаются от объекта избавиться или переписать его на траст либо на какое-нибудь другое лицо.

«Мы наблюдаем тенденцию к переводу зарубежных активов в Россию. Отношения нашей страны с Евросоюзом и США все более усложняются, соотечественники спешат возвратить свои капиталы из-за рубежа на родину и покупают загородный дом или квартиру в Москве. Эту тенденцию нельзя назвать пока массовой, но такие случаи встречаются все чаще и чаще, – соглашается с коллегами председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – По нашей оценке, большинство таких покупателей – это госчиновники, которые вынуждены избавляться от зарубежных активов в связи с запретом иметь недвижимость и счета за рубежом». Источник «Ко» в руководстве одного из крупных столичных агентств недвижимости рассказал на условиях анонимности, что буквально на днях к ним в агентство обратился крупный региональный чиновник, который попросил продать его квартиру за границей и приобрести «что-нибудь интересное» в центре Москвы. «Покупают в центре, самые лучшие районы, поближе к Кремлю. Сейчас за рубли можно купить с огромной скидкой. Например, недавно один замминистра продал дом в Черногории и купил квартиру в жилом комплексе на Якиманке», – рассказывает на условиях анонимности знакомый с ситуацией источник в одном из федеральных министерств. Но речь, как оказалось, идет не только о чиновниках: менеджеры госкомпаний, которые получают немалые компенсации и бонусы, также стараются переложиться в российские активы и приобретают квартиры в центральных районах Москвы.

Апартаменты у Кремля

«Да, сейчас действительно время покупателя. По сравнению с декабрем прошлого года долларовые цены предложения на жилье в элитных новостройках снизились на 37,7% и составляют $12 660 за 1 кв. м, в рублях стоимость квадратного метра снизилась на 12,5% (820 600 руб. за 1 кв. м в декабре 2015 г.). Порог входа на рынок элитной недвижимости сегодня начинается от 19,6 млн руб.», – говорит Екатерина Румянцева. По ее словам, за такую стоимость можно стать обладателем лофт-апартаментов в клубном проекте Depre Loft площадью 35,6 кв. м. Готовность застройщиков предоставлять индивидуальные условия для покупателей – общая тенденция рынка элитного жилья в текущем году. Средние размеры скидок составляют до 10%. На отдельные проекты в преддверии Нового года девелоперы предоставляют дополнительные скидки. Например, при покупке квартиры до конца 2015 г. в ЖК «Клубный дом на Арбате» и «Плотникоff» покупатель может получить дисконт в 15–30% от рублевых цен. На ограниченный пул квартир в ЖК «Садовые кварталы» c 15 ноября 2015 г. до 15 января 2016 г. предоставляются скидки до 16%. В МФК Depre Loft почти половина апартаментов предлагалась со скидкой 10%. Не менее выгодно приобретение апартаментов и в клубном доме Mon Cher, что на Якиманке, где стоимость 1 кв. м начинается от 700 000 руб. Как уже было сказано, именно этот район пользуется сейчас наибольшим спросом у состоятельных клиентов, а значит, цены там активно растут. «На вторичном рынке долларовые цены скорректировались с учетом курса валют в сторону снижения на 30–60%, в зависимости от локации и качества ремонта квартиры. Каждая сделка на вторичном рынке – это индивидуальная история, и если у продавца нет необходимости в срочной продаже, он не станет дисконтировать», – добавляет Екатерина Румянцева. «Сегодня неплохой момент для покупки элитной недвижимости, так как собственники предлагают хорошие скидки – 20–30%. При этом покупатели просят еще большую скидку, до 40–50%. Естественно, продавцы не идут на такие условия. Поэтому, если вы не планируете сбить заявленную стоимость в два раза, то сегодня удачный момент для покупки», – подтверждает Илья Менжунов.

«Интерес к топовым квартирам в районе Кремля со стороны чиновников связан не только с необходимостью вложить деньги от продажи зарубежных вилл или особняков. Дело в том, что сегодня сами по себе эти квартиры стали гораздо более доступными (если говорить о платежах в валюте), чем это было на протяжении последних 10 лет. – говорит Дмитрий Халин. – То есть те наши государственные деятели, которые имеют определенные денежные сбережения, понимают, что инвестировать их в какую-либо иную, не российскую юрисдикцию не представляется возможным». В то же время складывается благоприятная ситуация на рынке вторичного жилья в Москве. Сочетание этих факторов помогает чиновникам гораздо легче принимать решения о приобретении премиальной квартиры в столице.

Тише едешь – ближе к Старой площади будешь

Почему именно квартиры? Ведь на вырученные от продажи зарубежных активов деньги с легкостью можно приобрести особняк в пределах нескольких километров от Москвы. С логистической точки зрения для многих чиновников, работающих в центре города, рядом с Кремлем, транспортная доступность центра города в часы пик остается огромной проблемой. Несмотря на все усилия московских властей, в утренние и вечерние часы вылетные магистрали стоят в пробках, особенно на въезде в город, и не важно, на каком удалении от МКАД располагается дом, – пробок избежать не удается практически никому. Если раньше крупный чиновник или топ-менеджер госкомпании мог включить мигалку и с легкостью объехать любую пробку по «встречке», то сейчас, когда у населения на руках огромное количество видеорегистраторов, есть риск попасть в сводку новостей в качестве злостного нарушителя Правил дорожного движения. А потом долго оправдываться перед общественностью, что, дескать, опаздывал на срочное совещание, где «решалась судьба России», а не просто проспал или не хотел стоять в пробках. К топ-менеджерам может возникнуть еще больше вопросов, так как они вообще не имеют права ездить со спецсигналами. В этой связи покупательские предпочтения чиновников и «госменеджеров» также изменились: вместо дома за границей или коттеджа в Подмосковье они все чаще выбирают квартиру поближе к Старой площади. Кстати, продажа загородной недвижимости чиновниками – это еще один из последних трендов, который способствует росту спроса на квартиры в центре города.

«Предложение загородных домов на элитном рынке действительно увеличилось. По нашим оценкам – на 30% за год. Однако надо отметить, что на вторичный рынок вышло много некачественных объектов по завышенной стоимости, которые находятся в критическом состоянии, требуют капитального ремонта или перестройки, – отмечает Екатерина Румянцева. – Процесс ценовой стабилизации проходил не безболезненно – многим собственникам пришлось избавиться от иллюзий по поводу стоимости своих объектов и снизить цену на 40–50% относительно докризисной. В исключительных случаях дисконты достигали до 60–70%». «Ничто не вечно, и за 10–15 лет такие дома уже накапливают определенный моральный и физический износ и подчас требуют дорогостоящего ремонта. В такой момент встает дилемма: делать ли этот ремонт, вкладывать ли дополнительные деньги, или же дом продать, или переехать в более компактное жилье – в Москву, поближе к детям, к медицинским учреждениям и т. д. – подтверждает Дмитрий Халин. – Чиновники так же решают подобные проблемы, как и все остальные. По нашим наблюдениям, факторы такого рода толкают продавцов загородных объектов быстрее их реализовывать и переезжать в центр». На загородном рынке сегодня предложение многократно превышает спрос, поэтому от хороших предложений о покупке домов практически никто не отказывается.

«Думаю, что сейчас наши федеральные чиновники осознают теперь уже окончательно, что вся их дальнейшая жизнь будет проходить в России, что надо создавать максимально комфортные условия здесь. В том числе поэтому они становятся покупателями дорогого жилья в центре Москвы, – заключает Дмитрий Халин. – Опять-таки замечу, что группа чиновников не является доминирующей среди покупателей премиального жилья, лидируют здесь представители мира бизнеса». Действительно, традиционно доля чиновников среди покупателей квартир в центре Москвы составляла порядка 10–15%. Но в ноябре в связи с массовой продажей активов за рубежом она значительно увеличилась. Точную статистику относительно сферы деятельности своих клиентов агентства недвижимости не ведут, но по итогам ноября оказалось, что чуть ли не каждый второй покупатель жилья в центре Москвы – это чиновник или топ-менеджер крупной госкомпании.