Подмосковье окружает столицу

В Подмосковье появился новый участник рынка жилья, претендующий на положение монополиста. Решением правительства Подмосковья в марте текущего года было создано государственное предприятие "Управление внебюджетного строительства Московской области" (ГУП), учредителем которого стало областное министерство строительства. По замыслу подмосковных чиновников ГУП предполагается сделать аналогом московского департамента внебюджетного планирования и строительства, которое сдает в столице свыше трех четвертей всего жилья.

Появление ГУПа весьма символично. Трудно сказать, удастся ли областным строителям выстроить такую же империю, как и их столичным коллегам, но уже сегодня очевидно, что новая структура способна сильно перекроить весь рынок подмосковной застройки.

Нас и здесь неплохо кормят

Риэлтеры, говоря о Подмосковье, делят его на дальнее и ближнее. Дальнее Подмосковье - рынок пока крайне тяжелый и инерционный. Для него характерны скорее не столичные, а общероссийские тенденции. Ограниченный платежеспособный спрос, относительная неразвитость (по сравнению со столицей, разумеется) коммуникаций и инфраструктуры приводят к тому, что в дальнем Подмосковье жилья пока сдается ненамного больше, чем в среднем по России.

Совсем иная ситуация складывается в ближнем Подмосковье. С середины 90-х годов районы, примыкающие к МКАД с внешней стороны, стали успешно конкурировать с московскими окраинами. Уже сегодня многие риэлтеры отмечают сформировавшийся рынок подмосковных предместий, конкурирующий с собственно московскими новостройками. Более того, многие эксперты считают его одним из самых перспективных сегментов столичного рынка недвижимости. По опросам риэлтеров, сегодня больше двух третей желающих купить жилье в новостройке не против переезда из традиционных спальных районов города в ближнее Подмосковье. Для сравнения: еще три года назад идея смены московской прописки на какие-нибудь Мытищи или Балашиху вызывала резкое неприятие у 60% жителей столицы.

Причин резкого роста интереса москвичей к ближнему Подмосковью немало. Во-первых, снизилась социальная ценность московской прописки. Одновременно улучшились инфраструктура и обеспечение в городах ближнего Подмосковья. В некоторых из них даже стали чистить дороги и убирать дворы, в чем область несколько лет назад всерьез уступала столице. Вдобавок общественное мнение считает, что за кольцевой дорогой экологическая ситуация лучше, чем в Москве.

Однако главным фактором развития рынка стали доступные цены. За те же деньги в Москве можно купить голую квартиру в панельном доме, а в области - в монолитно-кирпичном. Причем с хорошо поставленной службой эксплуатации.

Омут миллионеров

Сейчас заниматься строительством в ближнем Подмосковье стало очень выгодно. По уровню рентабельности строительство жилья соперничает с содержанием бензоколонок или оптовых рынков.

Дело в том, что в Подмосковье бизнес живет немного иначе, чем в Москве. Атмосфера более келейная, и многие вопросы решать значительно проще. К примеру, в столице для получения участка надо обегать кучу подразделений правительства Москвы, что отнимает массу энергии и времени. В области каждый район - самостоятельное образование, и все вопросы, начиная с получения землеотвода, сбора технических условий, разрешительной документации и заканчивая разработкой проекта, можно решить на уровне районной администрации: прожорливой центральной строительной власти здесь нет (вернее, пока нет). В результате предстроительный цикл, на который в Москве приходится тратить большую часть времени и денег, необходимых для реализации проекта, в области занимает всего несколько месяцев.

У местных областных чиновников есть и еще один плюс. Некоторые риэлтеры утверждают, что в Москве доля администрации по инвестиционным контрактам колеблется от 20% до 50%, а для Подмосковья хорошей нормой считается 10 - 12%. А это, в свою очередь, увеличивает прибыль застройщика.

Конечно, подмосковные районы по уровню развития жилищного строительства отнюдь не равноценны. Наиболее быстрыми темпами сегодня застраиваются Мытищи и Химки. Активное строительство ведется в Красногорске и Одинцове. В других районах у МКАД жилья строится гораздо меньше.

Одной из особенностей подмосковного рынка жилья является его строгая районная локализация. В области связи между районами почти нет. К примеру, москвич, проживающий в Текстильщиках, может легко переехать в Марьино, а на работу будет ежедневно мотаться в Замоскворечье. Житель же Клинского района в Мытищи не переедет. И тем более не станет искать там работу.

По этой причине застройщику приходится примериваться к объему спроса в каждом конкретном районе. В таких районах, как Мытищи и Королев, спрос весьма высок. Квартиры в новостройках покупают и местные жители, и москвичи, и провинциалы, переселяющиеся поближе к столице. В небольших городах вроде Дмитрова или Зарайска возможности строительства могут ограничиваться одной кирпично-монолитной башней.

При всей очевидной золотоносности жилищных проектов толком освоены не все районы даже ближнего Подмосковья. Классический пример - Реутов. Этот достаточно удачно расположенный город (20 минут электричкой с Курского вокзала или 15 - 20 минут маршруткой от Новогиреева) способен поглощать ежегодно порядка 50 тыс. кв. м нового жилья. При этом реальные цены нового кирпичного жилья примерно $420 - 430 за 1 кв. м.

Проект "Подмосковье"

Отсутствие очередей инвесторов-застройщиков, желающих заниматься районами, прилегающими к МКАД, объясняется просто. В области в отличие от Москвы очень много земель, годных под жилую застройку. Даже очень много. А крупных компаний, способных освоить и переварить колоссальные девелоперские проекты, мало. Но, что еще важнее, практически отсутствуют сами эти проекты.

Найти инвестора на разработанный проект сегодня достаточно просто. Но перед этим необходимо подготовить этот проект в мелких деталях: откуда и как подводить коммуникации, как и какой дом "посадить" на площадку, кто и почем будет продавать квартиры и к какому сроку успеет их продать. Словом, инвесторы идут исключительно на готовенькое.

В Подмосковье ситуация совершенно иная. Обычная схема работы выглядит примерно следующим образом. В наличии имеется пустырь больших размеров. Местная администрация вынашивает планы построить на его месте новый микрорайон. Но кто и как это сможет воплотить в жизнь - неизвестно. Как любят говорить чиновники, "надо, наверное, искать инвесторов". А инвесторы не ищутся. Потому что инвесторы ищут готовые проекты, а при виде пустырей и разговоров о городе-саде начинают подозревать неладное. То есть проблема области не в отсутствии инвесторов, а в том, что конкретных инвестиционных предложений крайне мало, да и подготовлены они очень плохо.

Именно для решения этой проблемы и создается ГУП. Подмосковные чиновники фактически повторяют путь Москвы. Не случайно Управление внебюджетного строительства Московской области будет заниматься тем же, что и ДВПС в Москве, - разрабатывать и доводить до ума инвестиционные проекты.

ГУП уже сотрудничает с рядом столичных банков (в их числе - Гута-банк и Промрадтехбанк). Пока новая областная структура завершает пробный проект - строительство 14-этажного дома в Реутове. Там же появилось еще пять новых проектных площадок. К этому следует добавить ряд проектов в Лобне и Видном. Пока объем освоенных средств довольно невелик. Однако, по расчетам областного Минстроя, сегодняшние проектные разработки уже в ближайшее время позволят инвестировать в строительство жилья порядка $20 млн.

Другим направлением деятельности ГУПа станет реализация проектов в отдаленных районах области. Как показывает практика, незначительный спрос на жилье есть везде, даже в далекой Шатуре. Одной из своих задач областной ГУП считает направление прибыли от выгодных и высокоприбыльных проектов на экономичные стройки в удаленных районах.

Намерения у областного ГУПа довольно серьезные. На вопрос об отношении к действующим в Подмосковье девелоперам подмосковный чиновник ответил просто: "Застройщиков с этого рынка мы постараемся вытеснить всех".

Это смелое заявление отнюдь не означает начало каких-то репрессий против частных застройщиков. На самом деле сегодня у ГУПа нет возможности отнять, допустим, у группы "Стройтэкс" участок, на котором она намерена построить очередных "Богатырей" или "Сказку" (примерно так в Мытищах именуются монолитно-кирпичные жилые комплексы). Подход областных чиновников несколько иной. Мытищи и Одинцово - территории не резиновые, а при тех темпах строительства, которые поддерживают девелоперы, в обозримом будущем инвестиционный потенциал этих районов начнет снижаться.

Рынок новостроек в городах ближнего Подмосковья (средние цены)

В Подмосковье большой простор для новых решений

Компания "Альянс" - один из крупнейших застройщиков на подмосковном рынке. В интервью "Ко" Александр Исаев рассказал о перспективах этого быстрорастущего рынка.

"Ко": В чем причина такого неожиданного роста на подмосковном рынке недвижимости?

А.И.: Рынок недвижимости в Подмосковье достаточно емкий и в процентном отношении превышает московский. Строительные компании, работающие с подмосковными клиентами, ориентированы на сложные схемы, норма прибыли здесь ниже.

У Подмосковья есть свои козыри, выгодно отличающие этот регион от стандартных московских "спальников": развитая инфраструктура, хорошие транспортные развязки, удобные магистрали. Такие города, как Королев, Реутов, Красногорск, Мытищи, дадут сто очков форы любым микрорайонам на окраине столицы. Например, в Мытищах самые высокие темпы застройки в Подмосковье, но городская инфраструктура это учитывает, цены низкие плюс хорошая экология. Во многих же окраинных районах столицы темпы строительства превышают темпы развития социальной сферы. В итоге новостройки гордо высятся на пустырях, а автомобили жильцов часами простаивают в "пробках".

В дополнение к этому - у новостроек Подмосковья значительно более широкий охват потенциальных клиентов. Это могут быть и москвичи, желающие переехать подальше от столичной суеты, и старушка пенсионерка, рассчитывающая за счет ценовой разницы прожить безбедно в уютном уголке, и деловой человек, имеющий бизнес в одном из подмосковных городов.

Более того, в Подмосковье больше простора для новых решений. К примеру, наша строительная компания первой выставила на продажу квартиры-студии в Мытищах. У нас были сомнения, что студии не будут востребованы рынком. В реальности товар пошел на ура и студии сразу стали пользоваться повышенным спросом. Однокомнатные квартиры повышенной комфортности за $12 - 13 тыс. никто больше не предложит.

"Ко": Но у многих москвичей Подмосковье до сих пор ассоциируется со старым жилым фондом, в лучшем случае с "хрущобами".

А.И.: Ну это давно не так. В Москве, например, стало нормой сдавать квартиры без чистовой отделки. Наша же компания, ставшая преемником нескольких крупных ДСК, предоставляет фактически готовое к заселению жилье. Причем въехать в новую квартиру можно сразу после положительного решения вопроса госкомиссией. Жилье строится по новейшим энергосберегающим технологиям. Предоставляются дополнительные опции - выделенная линия Интернет, спутниковое телевидение, металлические двери, трехслойное остекление, лоджии.

При проектировании жилья нами применяется система "конструктор", позволяющая учесть требования любого покупателя на этапе строительства. Например, площадь будущей квартиры составляет 52 кв. м. Первый вариант - сделать тут огромную однокомнатную квартиру, вариант второй - создать на этих метрах "двушку" с небольшими комнатами. "Альянс" много строит из кирпича. В Москве такое жилье проходит по категории "элитное" (подземный гараж, бытовые услуги, спортивные клубы, в подъезде -консьерж), стоимость квадратного метра начинается с $1200. У "Альянса" такое жилье на этапе строительства стоит около $450 на средних этажах, также существуют определенные скидки на квартиры на первом и последнем этажах.

Кроме того, после сдачи дома мы предлагаем жильцам организовать жилищное товарищество и самим решить, с какими эксплуатационными организациями работать. В некоторых случаях такой выбор позволяет найти обслуживающие организации с расценками ниже жэковских.

"Ко": Не собираетесь ли вы выйти на московский рынок застройки?

А.И.: Пока нет. Во-первых, емкость подмосковного рынка большая и порог рентабельности еще не достигнут. И, если честно, я не вижу перспективы в создании огромных спальных конгломератов. Людям надоело жить в муравейниках. Мы предлагаем строительство малоэтажных поселков внутри жилых микрорайонов. Они будут состоять из четырех компактных домиков в несколько этажей по четыре квартиры в каждом. На первом этаже будет гараж с автостоянкой. Это не будет стоить сумасшедших денег. В "Альянсе" уже готовы технические проекты. Совершенно очевидно, что в Подмосковье такие проекты реализовать значительно легче.

"Ко": Ваш прогноз развития ценовой ситуации на подмосковном рынке недвижимости.

А.И.: Думаю, что проседание рынка, происшедшее прошлым летом, себя исчерпало. Цены будут увеличиваться, в том числе из-за повышения зарплаты строителям, но не больше чем на 30 - 40%. В среднем цены на подмосковную недвижимость вырастут до уровня $500 за метр в кирпичных домах на этапе строительства, а на этапе сдачи - до $550. "Панели" будут стоить около $420 за метр. Докризисные же $350 могут сейчас реально предложить разве что мелкие застройщики с микроскопическими объемами строительства. У них нет возможности для проведения мощных рекламных кампаний и предложения дополнительных опций.