Подмосковные заморозки
Что такое "новая" Москва, какой она будет и сможет ли хоть как-то решить проблемы Москвы "старой"? Это вопрос, ответа на который, похоже, еще никто не знает. Однако какие-то параметры проекта становятся известны. Хотя Генерального плана "обновленной" Москвы еще не существует, столичным чиновникам приходиться делать различные заявления о том, что и как будет во "вновь возникших" районах города.
Стало известно, что площадь жилья, которое может появиться на территории "новой" Москвы, должна составить 17 млн кв. метров. Об этом сообщил заместитель мэра по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин. На такой объем жилой недвижимости в "новой" Москве, по словам чиновника, утверждены проекты планировок. При этом, по его же словам, потенциал строительства жилья на новых территориях столицы равен 30 млн кв. метров. По мнению Хуснуллина, часть запланированных ранее инвестпроектов на присоединенных территориях представляет серьезную проблему. Мэрия собирает с властей районов ранее выданные властями области разрешения на строительство. Полностью документацию по проектам на новых территориях передал только Наро-Фоминский район. Застройщики говорят о том, что все "бумажные" проекты по "новой" Москве заморожены, а у тех, кто уже построил свои объекты, возникают разного рода сложности с тем, чтобы получить разрешительную документацию на ввод жилья в эксплуатацию. "В настоящее время на присоединенных к Москве территориях заключено 84 инвестконтракта на строительство почти 7 млн кв. метров жилья. Департамент по развитию присоединяемых к столице территорий осуществляет ревизию инвестпроектов (на данный момент полностью завершена проверка только по городским округам Щербинка и Троицк). По ее итогам до 70% контрактов по аналогии с Москвой может быть пересмотрено: к проектам предъявляются более высокие требования с точки зрения нагрузки на транспортную инфраструктуру района, обеспечения социальной инфраструктурой, наличия парковочных мест и пр.", - говорит Марина Тимашова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании "Сити-XXI век".
"Следует ожидать, что подобная "утряска" в "новой" Москве продолжится в течение этого года, так что не все проекты будут реализованы в первоначальном варианте. Главные претензии столичных властей к застройщикам касаются плотности застройки и степени насыщенности инфраструктурными объектами. Тому, насколько комфортным станет проживание в новых домах, отводится важное место, - поясняет глава "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев. - Для застройщиков, разумеется, ситуация не из приятных. В случае если контракт будет разорван, их ждут значительные убытки: девелопер теряет и площадки, и будущую маржу". Застройщики утверждают, что у тех, кто заранее запланировал строительство социальной инфраструктуры, меньше поводов для беспокойства в плане пересмотра инвестконтрактов.
Кто строит
Несмотря на "заморозку", с первого полугодия 2012 г. присоединенные столичные территории лидируют по темпам анонсирования проектов и выхода новых объемов на реализацию. "Если по всему рынку прирост квартир в текущей реализации по итогам первого полугодия 2012 г. составил 28%, то в "новой" Москве количество квартир на реализацию удвоилось. Лидирует "новая" Москва и по анонсированным проектам, в которых уже начали или начнут в ближайшее время возводиться первые очереди. С начала года к строительству здесь заявлено проектов на 4,8 млн кв. метров. Все это панельные и монолитно-кирпичные многоэтажные дома в 17-25 этажей", - рассказывает Игорь Ладычук, PR-директор ГК "Мортон".
"На сегодняшний день самыми заметными проектами остаются все-таки многоэтажки, сюда можно отнести такие проекты, как "Рассказовка", "Московский", "Татьянин Парк" и др. Малоэтажные проекты, безусловно, присутствуют, это и таунхаусы, и проекты комплексного освоения территорий, но объем предложения в данном сегменте недвижимости значительно меньше. К знаковым проектам на территории "новой" Москвы можно отнести пригород "Западная Долина", проект "А101" и др.", - говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании RDI. Еще будучи президентом РФ, Дмитрий Медведев в апреле этого года заявил, что "новая" Москва должна застраиваться малоэтажными домами по проектам ведущих архитекторов. Малоэтажное строительство - это и коттеджи, и таунхаусы, а также многоквартирные дома без лифтов не выше трех этажей. Застройщики по-разному относятся к подобному типу строительства.
Те, кто строит "малоэтажку" в "новой" Москве, например компания "Стройменеджмент" (малоэтажный жилой комплекс "Рутаун" в поселке Марьино), рассказывают, что власти к возведению подобных домов их никак не стимулировали. Просто строительство "малоэтажки" выгодно. Трехэтажные коробки возводятся очень быстро, строительство их не требует больших вложений, стоимость приличной "трешки" в 7 км от МКАД в малоэтажном экономклассе может составлять всего 4 млн руб. Такое строительство "Стройменеджмент" считает весьма прибыльным и утверждает, что квартиры "улетают" на этапе котлована. Однако часто девелоперы говорят, что строить "малоэтажку" имеет смысл лишь тогда, когда есть "большой кусок земли", но нет денег, чтобы возвести более выгодную многоэтажку.
По словам представителя Национального объединения строителей Виктора Фадеева, застройщики согласятся на строительство "малоэтажек" только в том случае, если государство возьмет на себя расходы по проведению инженерных коммуникаций и возведению социальных объектов. Однако известно, что бюджетных средств хватит только на то, чтобы предоставить инвесторам дорожную и инженерную инфраструктуру, но никак не социальную. Виктор Фадеев говорит о том, что Москва вообще намерена переложить на застройщиков основные затраты на социальные объекты, а также на прокладку коммуникаций и строительство дорог. Если инвесторам придется строить малоэтажные здания, да еще вкладывать средства в развитие инженерной и социальной инфраструктуры, то им придется позабыть о какой-либо прибыли. Доля "малоэтажки" на рынке Московского региона оценивается менее чем в 1%.
Перспективы "малоэтажки"
в "новой" Москве остаются неясными. "Насколько выгодно их возводить застройщикам, определяется в первую очередь ценой "входного билета" (стоимостью приобретения прав на земельный участок и возможными затратами на прокладку коммуникаций). Потому что от этого будет зависеть экономика проекта. Вряд ли кто-то захочет быть альтруистом. Перспективы возведения в "новой" Москве малоэтажной застройки будут зависеть только от желания правительства Москвы", - утверждает Сергей Чемерикин, директор отдела оценки компании Cushman-and-Wakefield. "Возведение малоэтажных построек не выгодно застройщикам прежде всего потому, что приходится решать вопросы с собственностью на землю, инженерными коммуникациями, с прокладкой дорог, а все это требует немалых денежных вложений. Большинство девелоперов готово застраивать "новую" Москву малоэтажками, если часть работ будет оплачена государством, а именно инженерные работы и строительство социальных объектов", - рассуждает Михаил Чиженок, генеральный директор "СКМ Девелопмент".
Присоединение к Москве, вероятно, выгодно владельцам недвижимости и девелоперам, которые выставляют объекты на продажу. "Цены на квартиры в "новой" Москве растут, что является прямым следствием серьезного интереса москвичей к новым территориям. В настоящее время участились обращения с целью улучшения жилищных условий за счет продажи небольших квартир в старой части города и переезда в более комфортные новые дома бывшего пригорода. Пока еще можно реализовывать схемы таких сделок с прибавлением одной комнаты к имеющейся жилплощади. Однако с начала августа отмечается рост цен на объекты "новой" Москвы в среднем на 3,8%. Безусловно, возможна и коррекция в дальнейшем. Но с точки зрения бизнеса в сфере недвижимости это самый потенциально прибыльный проект", - поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.
Наплыв приезжих
Насколько "новая" Москва решит проблемы "старой" и будет способствовать разгрузки территории последней? У девелоперов на этот счет разные мнения. "В настоящее время, пока присоединенная к Москве территория является Москвой только на бумаге, говорить о том, что она способна решить проблемы "старой" Москвы, нельзя. По-прежнему большинство действующих предприятий и офисов находится в центре "старой" Москвы, что порождает огромную миграцию людей от места жительства до места работы утром и обратно вечером. Присоединение куска земли, застроенного жильем, без предприятий и учреждений, к сожалению, только усугубит проблему", - констатирует Александр Хрусталев. "Необходимо как минимум децентрализовать объекты, связанные с точками приложения труда, выстроить так называемую многополярную структуру: организовать рабочие места как можно ближе к точкам жительства людей и не делать из них крупных центров, а также создать благоприятные экономические условия для работодателей и заинтересовать их в переезде за пределы МКАД", - считает Алексей Гусев. "Если рабочие места переместить на окраины Москвы или за ее пределы, тогда сократится поток людей в центр города. Поэтому Москву следовало бы развивать не в одном направлении (вдоль Калужского шоссе), а волнообразно, расширяя границы по всему радиусу, поглощая близлежащие районы", - полагает Сергей Чемерикин. "Архиважной является политическая воля ответственных руководителей, желание и возможность противостоять попыткам сильных мира сего построить что-то "выгодное", но идущее вразрез с планами и желаниями большинства москвичей, - резюмирует Вадим Ламин. - Примеров в "старой" Москве масса: это и пресловутые моллы на Садовом кольце, и огромные офисные центры в узких переулках центра, и элитные дома, зауживающие проезжую часть и создающие пробки. В общем, возвращаемся к извечной теме борьбы с коррупцией. Частично проблемы решиться могут, но только не в условиях бурного роста населения новых территорий за счет приезжих".
Самые крупные проекты в "новой" Москве
- ГК "Абсолют" (город-парк "Первый Московский" и город-парк "Переделкино Ближнее") - 2,5 млн кв. м на 32 000 квартир
- "Инвесттраст" (мкр "Новые Ватутинки") - более 1 млн кв. м
- ГК "ПИК" (жилой район "Бунинский")
- "Мортон" (мкр "Солнцево-парк")
- "Авгур Эстейт" (ЖК "Квартал А101")
- МГ "МИЦ" (ЖК "Дом в Комунарке", "Татьянин Парк")