архив

Подписанному не верить

В условиях недостатка финансовых средств девелоперы решили оттянуть время выплат банкам и пытаются расторгнуть кредитные договоры из-за резко изменившихся обстоятельств. Пока суды стоят на стороне кредиторов, но если ситуация изменится, то отменить можно будет любой договор, заключенный до кризиса.

С началом экономического кризиса строительные компании столкнулись с необходимостью возвращать кредиты при полном падении спроса на недвижимость. В результате многие из них просто перестали платить по долгам, и банки забросали строителей исками. Например, Альфа-банк уже отсудил у "Главмосстроя" 502,6 млн руб., более того, был наложен арест на счета компании. В свою очередь ВТБ подал иск против ГК "ПИК" с требованием вернуть 145,5 млн руб. В ответ на это девелоперы решили, что лучшая защита - это нападение, и теперь требуют признать кредитные договоры недействительными на основании одной любопытной статьи Гражданского кодекса РФ.

ПИОНЕРЫ БОРЬБЫ

   В последнее время в московские суды было направлено множество ответных исков с требованием либо изменить условия кредитования, либо расторгнуть договоры из-за "существенного изменения условий". Больше всего исков было подано к Альфа-банку - в основном от компаний Олега Дерипаски. "Из предприятий, входящих в "Базовый Элемент", иски к кредиторам, основанные на ст. 451 ГК РФ подали "Русал", "Главмосстрой", ряд машиностроительных заводов", - рассказывает советник по юридическим вопросам "Базэла" Тимур Валиев. По его словам, все иски направлены на рассрочку выплат основного долга в обмен на увеличение банковского процента - то есть в обмен на пролонгацию кредита увеличивается его стоимость. "Основанием для таких исков стали драматические изменения в экономике - резкое, в разы, падение спроса и цен, недостаток ликвидности, абсолютная недоступность кредитного ресурса, обесценивание основных фондов и обеспечения. В этих исках не идет речь о расторжении кредитных договоров или о попытке снять с себя бремя исполнения обязательств", - говорит он. По данным участников рынка, за "Базэлом" другие компании, в частности в Сибири, подали 10 - 15 таких исков. ГК "ПИК" также пыталась судиться с ВТБ, но потом передумала и забрала заявление: после основной смены собственника заемщик пытается договориться с кредитором полюбовно. В Арбитражный суд Москвы в этом году подано уже 32 иска заемщиков об изменении условий кредитных договоров. Из них десять исков подал к Сбербанку Амурский судостроительный завод, с которого Сбербанк требует в общей сложности 239 млн руб. Причем метод уже заработал. Например, рассмотрение иска ВТБ о взыскании с "Главмосстроя" в Арбитражном суде Москвы 1,11 млрд руб. было приостановлено после встречного иска об оспаривании кредитного договора. Однако есть и обратная практика - суды начали вставать на сторону кредиторов. Например, в начале июня 2009 г. Арбитражный суд Москвы уже отклонил иск "Амурского судостроительного завода" к Сбербанку об изменении кредитного договора. Более того, сторону кредиторов занял председатель Высшего арбитражного суда Антон Иванов, который заявил, что "сейчас отсутствует форс-мажор либо существенное изменение обстоятельств, при котором ГК позволяет участнику сделки отказаться от ее исполнения". Заемщики не отчаиваются и кивают на 451 статью ГК, согласно которой "существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа". Более того, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Именно таким существенным изменением обстоятельств заемщики считают финансовый кризис. В результате, в соответствии со ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное. По словам руководителя банковской практики компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Лидии Горшковой, с момента вступления в силу решения суда заемщик будет должен вернуть кредитору полностью выданную сумму кредита, при этом ранее уплаченные проценты по кредиту заимодавец заемщику возвращать не должен. По своей сути - это попытка досрочного погашения кредита без штрафов и неустоек, а также экономия на необходимости уплачивать дополнительные проценты.
   В результате ГК РФ предоставил адвокатам целый арсенал для того, чтобы доказать недействительность любой сделки, причем разбирательства могут длиться годами, перекочевывая из одной судебной инстанции в другую. Такое положение полностью устраивает в первую очередь должников, так как позволяет выиграть время, а также - в лучшем случае - ослабить кредитную нагрузку. Причем, к решению этих вопросов заемщики подходят очень профессионально, они сразу подают несколько исков - об изменении условий договора и его расторжении. Девелоперам нужно доказать, что из-за кризиса в данный момент было построено столько-то, и они вложили в эту стройку кредитные деньги, но в связи с тем, что продажи не идут или упала цена квадратного метра, сроки выполнения бизнес-плана скорректировались.

ШАНСЫ СТОРОН

   Перспективы принятия решений в пользу заемщиков участники рынка оценивают весьма скептически. По словам Лидии Горшковой, при рассмотрении подобных дел суды исходят из наличия риска при осуществлении предпринимательской деятельности как неотъемлемой ее части, и экономический кризис не признается основанием для расторжения кредитного договора. "Шансы на победу зависят исключительно от условий заключенного договора и от того, какие из этих условий не будут соответствовать законодательству РФ. То есть признать стандартный, типовой договор ничтожным в большинстве случаев невозможно", - полагает ведущий юрист компании "Пересвет-Инвест" Светлана Журавлева. Например, по ее словам, ничтожным может быть признан кредитный договор, при заключении которого не соблюдалась письменная форма, но найти такие устные договоры на рынке почти нереально. "Основанием для признания кредитного договора недействительным может являться отсутствие у лица, подписавшего его со стороны заемщика, необходимых полномочий. Однако юристы банков обычно тщательно проверяют полномочия контрагента до заключения кредитного договора", - говорит руководитель юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Анна Шлесина. Причем застройщик, который пытается использовать данный механизм, может потерять доверие дольщиков, которые приобрели у него квартиры на стадии строительства. Ведь аналогичные иски могут быть поданы застройщиком и в отношении договоров, заключенных с соинвесторами.
   Чтобы суд изменил или расторгнул договор на основании ст. 451 ГК РФ, истцу как минимум необходимо доказать в суде существование одновременно сразу четырех обстоятельств, что сделать чрезвычайно трудно. Все эти обстоятельства перечислены во 2-м пункте ст. 451 ГК РФ. Во-первых, нужно учесть, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Во-вторых, "изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота". В-третьих, исполнение договора без изменения его условий повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В-четвертых, "из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона". Если откинуть путанность юридической речи, то получится, что одним из наиболее существенных обстоятельств является то, что стороны не заключили бы сделку, знай они наперед, что грянет кризис. И то, что изменение условий вызвали не сами застройщики. Однако, по словам директора юридического департамента СБ Банка Александра Ульянова, не следует забывать, что экономическая нестабильность коснулась не только заемщиков, но и кредиторов - денежные ресурсы на рынке значительно подорожали, а следовательно, условия изменились для всех.
   "Хотя механизм применения нормы ст. 451 ГК РФ довольно сложен, мы тем не менее считаем нашу позицию достаточно убедительной и обоснованной и заслуживающей пристального внимания", - говорит Тимур Валиев из "Базэла". По мнению директора юридического департамента компании Panorama Estate Ольги Рыковой, существует достаточно большая судебная практика признания кредитных договоров недействительными по различным основаниям. "Это возможно в случае, если договор изначально был заключен с нарушениями", - поясняет эксперт. Например, по ее словам, если уполномоченные лица не давали согласия на эту сделку - инвестиционный кредит требует согласия акционеров, тогда как заем на текущую деятельность может быть взят без этого согласия. Поэтому компании сейчас выискивают самые различные зацепки только для того, чтобы найти официальный повод для подачи такого иска. "С банками достаточно легко судиться, так как подобной судебной практики много, но если компания год-два спокойно пользовались кредитными деньгами, а сейчас вдруг решила признать договор недействительным, то совершенно очевидно, с какой целью", - говорит Ольга Рыкова. Другое дело, если компания переходит в собственность других лиц, либо поменялся руководитель, либо в результате аудиторской проверки вдруг выясняется, что кредит был оформлен ненадлежащим образом. Застройщик действительно имеет право на основании "той самой статьи" ГК РФ претендовать на изменение условий договора. "До сих пор у нас подобной судебной практики на рынке жилищного строительства не было, но настаивать на своем праве имеет смысл. Даже после того, как суды уже отказали в таких исках компаниям за последнее время", - говорит эксперт.

ВОЗМОЖНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

   Такие иски преследуют две цели. Во-первых, уменьшить размер платежа. "Деньги возвращать все равно придется, вопрос - в каком размере. В любом случае это будет значительно меньше, чем та сумма, которую компания должна будет заплатить в обычном порядке", - говорит эксперт. Во-вторых, это способ отсрочить очередные выплаты и избежать при этом штрафных санкций. В случае признания кредитного договора недействительным штрафные санкции, предусмотренные за просрочку выплаты кредита и процентов, не применяются. Кстати, как объясняет Ольга Рыкова, порядок погашения денежных средств по кредитному договору предполагает, что сначала гасится пеня за неплатежи, потом проценты за кредит и только потом "тело" кредита. И многие компании пошли в суды как раз потому, что такой порядок расчета снижает их шанс выплатить вообще когда-либо "тело" кредита в связи с кризисом. "Любой способ защиты прав действенен. Необходимо только на пути к конечной цели осознавать последствия такого выбора защиты нападением, - разъясняет заместитель генедиректора по правовым вопросам компании Amdex Group Алена Кукина. - Результатом признания кредитного договора недействительной сделкой может стать, например, уменьшение требований кредитора: снижение процентной ставки, исключение договорной неустойки, прекращение залога имущества или иного обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору", - говорит эксперт. В итоге это приводит, прежде всего, к затягиванию рассмотрения по основному вопросу. "Однако механизм предъявления требования о недействительности сделки может увеличить срок рассмотрения основного требования. В этом случае не следует забывать о том, что и кредитор, в случае если сделка будет признана действительной, вправе увеличить исковые требования за соответствующий период", - говорит Алена Кукина. Иными словами, если суд в итоге встанет на сторону кредитора, заемщику придется платить неустойку за то время, пока он судился с банком.
   Самое интересное, что если банки хоть в каком-то вопросе признают заемщиков правыми, то это может стать основанием расторжения едва ли не любого договора, заключенного до кризиса. "Механизм признания сделки недействительной может использоваться не только в сфере взаимоотношений с кредитными организациями, но и в любой другой", - полагает Алена Кукина. К примеру, сюда относятся ипотечные кредиты. Причем эти соглашения могут пересмотреть обе стороны. Банк - из-за достаточно низкой по кризисным временам процентной ставки. Заемщик - из-за того что есть риск попасть под кризисное сокращение штата; следовательно, ипотечный кредит теперь становится не нужен, и лучше вернуть все заплаченные деньги. Аналогичным образом могут поступить компании, заключившие договор аренды. Не секрет, что докризисные арендные ставки были в несколько раз выше нынешних, а сейчас арендодатели готовы сдать свои помещения практически по цене эксплутационных расходов, а арендатор в сегодняшних условиях по старым договорам слишком много переплачивает. По мнению экспертов, список можно продолжать бесконечно. Однако, как известно, в России непрецедентное право, так что по каждому такому вопросу судам придется принимать решение отдельно. "Каждый случай индивидуален. Я советую выделять иски об изменении условий договора в связи с непредвиденными обстоятельствами в отдельное исковое производство. Тогда у компании шансов больше", - говорит Ольга Рыкова. Однако в ближайшее время лавочку могут прикрыть. По словам аналитика ИК "Финам" Сергея Фильченкова, стремясь разгрузить арбитражную судебную систему, ВАС РФ планирует рассмотреть проект постановления, согласно которому арбитражные суды получат право не принимать к рассмотрению иски должников, которые оспаривают кредитные договоры. "Вероятность принятия указанного проекта оценивается нами как достаточно высокая", - говорит эксперт. С другой стороны, это станет хорошим примером работы банковского лобби.

Механизм признания сделки недействительной может использоваться не только в сфере взаимоотношений с кредитными организациями, но и в любой другой. К примеру, сюда относятся ипотечные кредиты. Причем эти соглашения могут пересмотреть обе стороны

ГК РФ предоставил адвокатам целый арсенал для того, чтобы доказать недействительность любой сделки, причем разбирательства могут длиться годами, перекочевывая из одной судебной инстанции в другую. Такое положение полностью устраивает в первую очередь должников, так как позволяет выиграть время, а также - в лучшем случае - ослабить кредитную нагрузку

Председатель Высшего арбитражного суда Антон Иванов заявил, что "сейчас отсутствует форс-мажор либо существенное изменение обстоятельств, при котором ГК позволяет участнику сделки отказаться от ее исполнения"