Подводные камни в тихой гавани: пять неприятных сюрпризов при покупке недвижимости в Азии

Юго-Восточная Азия — один из самых быстроразвивающихся регионов, который все чаще привлекает внимание зарубежных инвесторов. Высокий туристический потенциал вместе с относительно недорогой недвижимостью заставляют рассматривать регион как альтернативу Арабским Эмиратам и Турции. О каких сюрпризах стоит знать инвесторам, желающим приобрести недвижимость в Юго-Восточной Азии, рассказывает заместитель председателя совета директоров Mayalanya Group Мила Гребенщикова. 

1. Купленная недвижимость не всегда будет вашей на все 100% 

Далеко не везде иностранец может купить недвижимость в полную собственность. Нередко граждане других стран приобретают объекты в leasehold (долгосрочную аренду). При такой форме владения инвестор берет землю под строительство объекта в аренду минимум на 25–30 лет. Сам объект недвижимости при этом официально будет находиться в его владении.

С leasehold можно столкнуться во многих государствах: ОАЭ, Индонезии, Таиланде.

Так, в Таиланде стоимость объектов в leasehold будет примерно на 10% дешевле, чем во freehold (бессрочное право собственности на недвижимость). Кроме того, недвижимость в этой стране делится на две категории: кондоминиумы и апартаменты. Не все знают, что апартаменты можно приобрести только в leasehold. Также важно отметить, что купить недвижимость в ипотеку не получится, такая опция доступна только гражданам Таиланда.

Такие же условия действуют и в Индонезии. Наиболее выгодный вариант здесь — воспользоваться рассрочкой, если приобретать недвижимость в leasehold напрямую у застройщика. При покупке апартаментов или виллы нужно будет заплатить налог в 11%. Также его необходимо платить, если владелец будет сдавать недвижимость в аренду, в таком случае он составит 10%. Доходность от сдачи в аренду на острове — 10–15%. Точная цифра зависит от таких факторов, как район, сам объект и инфраструктура вокруг него, а также близость к океану.

Еще одна лазейка получить право на строительство — Hak Guna Bangunan. Это один из видов собственности, который подходит для компаний, зарегистрированных на территории Индонезии. Право на строительство позволяет юридическому лицу владеть несколькими объектами недвижимости или строить их. Оно предоставляется компании на 30 лет с возможностью продления до 80 лет. Таким образом, юридическое лицо может продавать земельные участки или недвижимость другим лицам, передавая права на этот объект.

Во Вьетнаме любой иностранный гражданин может приобрести объект в leasehold на 50 лет с возможностью продления срока. Купить возможно не только апартаменты, но и дома. Причем их можно использовать как для личного проживания, так и для сдачи в аренду. Кроме того, недвижимость можно продавать и наследовать. Для сдачи в аренду иностранец должен получить административное разрешение жилищного управления народного комитета. Кроме того, за доход от аренды нужно будет выплачивать налоги — их размер зависит от суммы дохода.

Дела с собственностью на землю обстоят иначе. По закону единый собственник земли в стране — государство. Поэтому владеть ей не получится, но можно использовать ее с правом обмена, сдачи в субаренду, наследования и дарения. 

2. Обещанная застройщиком доходность может не совпадать с реальной

При покупке недвижимости в инвестиционных целях важно здраво подойти к оценке горизонта окупаемости и последующей доходности. Например, при покупке ее на стадии строительства в Таиланде застройщик обещает рост цены в 1,5–2 раза. На деле за период строительства объект подорожает примерно на 25%.

Тем, кто планирует купить недвижимость в Индонезии с целью получить иммиграционный статус через инвестиции, стоит помнить, что в этой стране такая схема не работает. Недвижимость там — способ диверсифицировать активы и получить пассивный доход.

3. Необходимо учитывать назначение земли, прежде чем купить ее

В Индонезии всей землей владеет государство. Их назначение регулируется Национальным агентством земельного управления (Badan Pertanahan Nasional — BPN). Это государственное агентство отвечает за регистрацию, управление и назначение земельных участков в стране. Оно контролирует выдачу прав на землю, а также разработку и реализацию политики земельного управления. Поэтому на Бали строить жилье можно не везде, так как земля делится на особые зоны:

• Зеленая зона. Участки в этой зоне принадлежат государству, общинам или частным лицам. Здесь возможна только сельскохозяйственная деятельность, а строительство жилых или коммерческих объектов находится вне закона. 

• Фиолетовая зона. Здесь разрешается строить коммерческие и промышленные здания: фабрики, школы, больницы и офисы. Если инвестор решает открыть компанию на Бали, то сделать это можно будет только в этой зоне.

• Желтая зона. Предназначена для жилой застройки: все виллы и жилые комплексы можно строить только в «желтых» районах.

• Красная зона. Предназначена для постройки объектов для туристов: отелей, клубов, ресторанов. Для разрешения на строительство и ведение бизнеса в красной зоне необходимо будет получить дополнительные лицензии. 

• Коричневая зона. Земли находятся под защитой государства. Здесь располагаются заповедники, архитектурные памятники, а любое строительство — под строгим запретом.

В Таиланде с 2022 года изменились правила владения землей для иностранцев. Если раньше иностранные граждане могли стать владельцами недвижимости в форме долгосрочной аренды (leasehold), то теперь они могут быть собственниками земельных участков площадью минимум 0,16 га. Изменения распространяются только на территории Бангкока и Паттайи.

Полноправным владельцем земли может стать не каждый, а только определенные категории инвесторов:

• Обеспеченные иностранцы, сумма активов которых составляет минимум $1 млн, инвестировавшие в экономику Таиланда на сумму от $500 тыс. и имеющие годовой доход более $80 тыс.

• Обеспеченные пенсионеры старше 50 лет с активами на сумму минимум $1 млн, годовым доходом не менее $80 тыс. и инвестициями в Таиланд на сумму от $250 тыс.

• Высококвалифицированные специалисты с годовым доходом минимум в $80 тыс., с трудовым договором а целевых отраслях и опытом работы более 5 лет. 

Также заявители из каждой категории должны иметь медицинскую страховку с покрытием от $50 тыс. 

4. Риск попасть в маркетинговые ловушки 

Застройщики и девелоперы с помощью рекламы и громких фраз пытаются привлечь внимание потенциальных покупателей, при этом дезориентируя их в реальной ситуации на рынке.

Например, на Пхукете (Таиланд) квартиры-студии позиционируют как “хит продаж”. Одновременно с этим сам Пхукет представляется как семейный курорт, поэтому сдать квартиру-студию семье гораздо сложнее, чем квартиру с обычной планировкой. Это приведет к тому, что покупатель не сможет реально оценить ситуацию по последующей доходности от владения недвижимостью.

На Бали схожая ситуация. В центральной части острова (например, район Убуд) земля стоит дешевле, но строить там недвижимость для последующей продажи или сдачи в аренду нет смысла, так как большей инвестиционной привлекательностью пользуются объекты у океана (Улувату). 

5. Если решили сэкономить, готовьтесь платить дважды 

Важная особенность покупки недвижимости на Бали — наличие на объекте управляющей компании. Именно она занимается обслуживанием недвижимости, отвечает за чистоту и безопасность, берет на себя документооборот (например, оплату налогов).

Если инвестор решит сэкономить и приобрести недвижимость не в жилом комплексе (то есть без управляющей компании), он должен четко оценить риски, которые за собой несет это решение.

В частных апартаментах или вилле может быть небезопасно — там, как правило, нет сигнализации и камер видеонаблюдения. В случае аварийной ситуации (прорвало трубу, поломались краны) все заботы по найму персонала для устранения поломок лягут на плечи собственника. Качество услуг в таком случае не гарантируется, а деньги придется заплатить немалые.

Кроме того, стоит обращать внимание на само состояние объекта — ведь начинать ремонт и нести дополнительные расходы сразу после покупки никто не хочет. В таком случае лучше нанимать профессионалов для оценки качества жилья.