Поквартальная разбивка

Как и другие сектора российской экономики, рынок элитной недвижимости во многом зависит от цен на нефть. Если они резко снизятся и доходы состоятельных российских граждан уменьшатся, цены на рынке элитной недвижимости могут пойти вниз. Но даже в этом случае их падение вряд ли будет обвальным, так как свободных строительных площадок в центре Москвы становится все меньше, а борьба за них между застройщиками идет все ожесточеннее.

Объем спроса на жилье самого высокого класса превзошел докризисный уровень на 20 – 30%, а цены за последние два года выросли практически вдвое и достигли средней отметки в $5000 за кв. м. По мнению специалистов компании Kalinka Realty, минимальный бюджет при покупке квартиры элитной категории составляет $600 000 – 800 000 (это без затрат на ремонт и обстановку), хотя еще пару лет назад на такую покупку хватило бы и полумиллиона в твердой валюте. Сейчас цены прекратили активный рост, но едва ли приходится говорить о стагнации. Эксперты прогнозируют устойчивое повышение цен как минимум на 10 – 15% в год.

По словам начальника отдела агентства недвижимости «Домострой» Федора Волкова,

одной из наиболее интересных тенденций на рынке элитной недвижимости Москвы в последнее время становится то, что наметилась тенденция строить не отдельные дома, а целые кварталы. При таком подходе выигрывают и застройщики и потребители. Во-первых, при реализации целого квартала повышается престижность входящих в него домов: каждый из объектов окружен равными по статусу домами; территория, как правило, охраняемая. Что касается инфраструктуры, то владельцам квартир в квартале становится доступным даже большее количество услуг, чем жителям отдельно стоящих домов, а обслуживание обходится дешевле.

В квартал становись!

Одним из наиболее ярких примеров, по мнению Волкова, является «Квартал на Патриарших». Впервые в одном из самых престижных районов Москвы разместится автономный единый комплекс жилых зданий, охватывающий территории Большого Козихинского, Большого Палашевского и Спиридоньевского переулков. Одна из улиц квартала будет пешеходной. Это «изюминка» проекта – галерея дорогих бутиков и фешенебельных магазинов. Особое внимание уделяется ландшафтным работам на улицах, входящих в территорию комплекса. В доме по адресу Б. Палашевский пер., д. 1/14 предусмотрено озеленение части фасада с автоматической поливкой растений, что пока достаточно ново для подобных проектов в Москве. «Если говорить о классическом понимании квартала (от перекрестка до перекрестка), то сформировался квартал на Остоженке – дома в Молочном, Бутиковском, Зачатьевском переулках. Еще один намечающийся квартал – комплекс «Сад Лабиринт» (застройщик «Стройинком-К»)», – говорит управляющий директор компании Soho Realty Михаил Мишарин.

Следующий наиболее вероятный претендент на появление элитных кварталов – Плющиха. По предположениям риэлтеров, Плющиха скоро может вырасти во вторую Остоженку. Район, который еще лет пять назад состоял из двухэтажных «бараков», сейчас стал одним из самых дорогих в Москве – таким, как фешенебельные Белгравия в Лондоне или Гринвич Вилладж в Нью-Йорке.

По данным Soho Realty, новый квартал появится в перспективном для элитной застройки районе – вокруг Ботанического сада МГУ. Здесь уже полным ходом идут работы в Ботаническом, Протопоповском и Грохольском переулках. Возводится одно 14-этажное здание с подземным гаражом. В плане значится строительство не менее четырех домов. Новый квартал будет опоясывать Ботанический сад МГУ.

Впрочем, некоторые участники рынка считают ошибочным мнение о том, что в секторе элитного жилья пришло время квартальной застройки. По словам управляющего директора компании Kirsanova Realty Надежды Кот, вряд ли можно говорить о возникновении кварталов элитных домов. Скорее, это простое стечение обстоятельств. «В условиях острого дефицита земельных участков в центре города строить «элиту» кварталами нереально», – замечает Надежда Кот. К тому же, по ее мнению, покупателей элитного жилья больше привлекает индивидуальность проектов.

В свою очередь, девелоперам, традиционно представленным в секторах В и С начинает нравиться норма прибыли, получаемая от продажи объектов класса А. Аналитики компании Kalinka Realty рассказывают о появлении на рынке элитной недвижимости новых игроков-застройщиков, которые проводят предварительные консультации о вариантах своего выхода. По словам Мишарина, на рынке суперэлиты появилась компания «Крост», которая раньше предпочитала менее доходный класс B. Увеличение числа застройщиков и соответственно числа новых домов в этом секторе рынка недвижимости наверняка вызовет определенное смещение ареалов застройки.

«Золотая миля» и Пречистенка уже фактически выработали свои запасы, и можно говорить об удавшихся проектах в других районах – таких, как дом на улице Капранова и «Венский дом» в 1-ом Неопалимовском переулке.

В погоне за ценами

Между тем цены на элитное жилье продолжают расти. Инициаторами выступают частные инвесторы, напуганные колебаниями евро и доллара. Для них вложения в недвижимость стали хорошей возможностью не только сохранить, но и приумножить свой капитал. Например, в прошлом году хорошая элитная квартира продавалась с гораздо большей нормой прибыли, чем квартиры в панельных многоэтажках. Однако, судя по темпам застройки исторической части столицы, у инвесторов совсем не осталось времени на раздумья. Самый резкий скачок цен на жилплощадь произошел в классе А. Максимально поднялась стоимость квартир в историческом центре Москвы, особенно в районе «золотой мили» (район улиц Пречистенка и Остоженка). Ситуацию не спас даже ввод в эксплуатацию в 2002 году пяти новых домов в Молочном, Бутиковском, Обыденском, 1-ом Зачатьевском и Ермолаевском переулках. По словам директора отдела элитной недвижимости Penny Lane Realty Павла Здрадовского, в истекшем году на первичном рынке спрос на элитные дома превышал предложение в среднем на 30%, что и способствовало взлету цен. Некоторые участники рынка говорят даже о 60-процентном скачке цен на люксовые объекты. Однако в таких расчетах учитывалось не только изменение рыночной стоимости готового жилья, но и подорожание конкретных объектов по мере завершения строительства.

«Стоимость квадратного метра в домах класса А в 1997 году составляла в среднем $3000 – 3500, – рассказывает Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty, – а сегодня в аналогичных жилых комплексах разброс цен от $3500 до $6000». Наиболее высокие темпы роста цен в ушедшем году наблюдались в жилом комплексе в Молочном переулке. На нулевом этапе строительства цена за 1 кв. м составляла $3500, а на завершающем – более $5000. Причина этого – необычное для Москвы архитектурное решение (дом почти наполовину выполнен из стекла) и удачное расположение.

Рекордсменами роста стали квартиры в клубных домах. В процессе строительства цены на жилплощадь там удваиваются. С каждым годом спрос на квартиры в малоэтажных особняках растет, и в ближайшее время рост цен в этом секторе не прекратится.

Дома класса В дорожают, но не так стремительно: за 2002 год в среднем на 10 – 15%. Первые объекты класса В появились на рынке в 1998 году (Б. Толмачевский пер., д. 4; ул. Тверская, д. 28, и др.). Жилплощадь на стадии строительства в них продавалась по цене от $2100 до $2500 за кв. м. Сегодня квартиры в подобных домах реализуются от $2300 до $4000 за кв. м. Например, в доме на улице Машкова квартиры на первом этапе строительства стоили около $2500 за кв. м, а ближе к завершению цена поднялась до $3000 – 3200. В доме клубного типа «Арбатская усадьба» (Трубниковский пер., д. 4) квартиры предлагались по цене от $2800 за кв. м, но в процессе строительства цена выросла до $3500. При этом более половины всех покупателей дорогого жилья на рынке ориентированы на покупку квартир в домах класса B.

Что касается класса С, то по качеству строительства, укомплектованности инженерным оборудованием и наличию объектов инфраструктуры дома ничем не отличаются от зданий более высокого класса. Один из первых проектов этой категории – жилой комплекс «Кунцево», расположившийся по адресу Можайское шоссе, 2. На нулевом цикле квартиры удавалось продавать дороже ($1200 за кв. м), чем спустя три года после завершения строительства ($950 за метр). Причина очень проста. Поначалу был большой выбор жилплощади, а потом остались только огромные квартиры, на которые очень трудно найти покупателей. Кстати, по итогам 2002 года лидерами продаж в категории элитного жилья стали квартиры площадью не более 200 кв. м.

Купить и сдать…

По оценке вице-президента «Домостроя» Ольги Меньших, наметилась тенденция смещения спроса в сторону более качественного жилья. «По сравнению с январем 2002 года значительно увеличился спрос на жилье с индивидуальной планировкой, – говорит Меньших. – Сейчас мы продаем в два раза больше квартир в зданиях, построенных по индивидуальным проектам, чем в панельных домах. Клиент стал более требовательным».

Очень популярен среди инвесторов такой способ вложения денег, как приобретение готового жилья с последующей сдачей его в аренду. Затраты на покупку и ремонт при существующем уровне арендных ставок окупаются в среднем в течение пяти лет, что является привлекательным для людей, рассчитывающих на надежность своих вложений. Существуют арендодатели, которые сдают одновременно по 5 – 10 элитных квартир. Как правило, это квартиры стоимостью до $1 млн, так как более дорогое жилье приобретается для себя: сдавать его в аренду нецелесообразно из-за долгой окупаемости.

Впрочем, проблем с выбором объектов для инвестиций давно уже не существует.

Элитный жилой комплекс «Изумрудный город» расположен в Западном округе, в Кунцево – старинном, престижном районе с безупречной экологией, обилием зелени, благоприятной розой ветров и отсутствием крупных промышленных предприятий.

Комплекс выполнен по технологии монолитного строительства с последующей облицовкой кирпичом и состоит из двух корпусов переменной этажности (от 3 до 9 этажей) зигзагообразной формы. В жилом комплексе присутствуют одно- и двухуровневые пентхаусы, студии, коттеджи и квартиры (от 1 до 7 комнат) площадью от 52 до 342 кв. м. Квартиры предусматривают до 60 вариантов планировок и очень хороший уровень предпродажной подготовки. Внутри комплекса будет построена большая подземная автостоянка, оборудованная специальной системой пожаротушения и собственной мойкой.

Новые корпуса жилого комплекса «Трианон» (застройщик – компания «Декра») возводятся в непосредственной близости от Белого дома, Центра международной торговли и будущего квартала «Сити». Стены нового дома образуют две стороны внутреннего двора, где после окончания строительства появятся детская площадка и зоны отдыха. Также здесь будут размещены гостевая автостоянка и въезд в подземный паркинг; на первом и цокольном этажах – детский клуб, несколько тренажерных залов, компьютерный класс, видеофотостудия, артистическая мастерская. В «Трианоне» предусмотрена удобная планировка квартир. Комплекс будет оборудован самой современной инженерией, которая помимо стандартного набора коммуникаций включит в себя систему полного цикла очистки и фильтрации воды, автономные бойлеры, спутниковое кабельное телевидение.

Традиционно широко представлены на элитном рынке объекты компании «ДОН - Строй». Особо выделим «Новую Остоженку» и «Триумф-Палас». «Новая Остоженка» – это один из лучших жилых комплексов, возводимый компанией в самом дорогом и престижном районе Москвы, в непосредственной близости от Зачатьевского монастыря, постройки конца XVII века. Архитектурное решение «Новой Остоженки» отличается ясной графикой и динамизмом. Решение фасадов построено на сочетании металла и стекла, обработанных различными способами. Фактура стеклянных поверхностей варьируются от прозрачной до рифленой и матовой. Хромированные металлические детали сочетаются с окрашенными конструкциями. Ландшафтный дизайн двора выполнен с использованием техники создания «взрослых» садов из уникальных сортов деревьев.

«Триумф-Палас» – жилой комплекс на Соколе, расположенный в тиши Песчаных переулков и в непосредственной близости от парковой зоны, отличается яркой и оригинальной архитектурой. Высокие и просторные холлы отделаны натуральным камнем и венецианской штукатуркой.

Компания «Новый Мир» начала продажи квартир в своем новом проекте – «Доме на Озерковской» (Озерковская набережная, 52). Дом расположен в одном из самых престижных районов исторического центра Москвы – в Замоскворечье, недалеко от Третьяковской галереи, до которой от нового дома легко дойти пешком.

«Дом на Озерковской» находится непосредственно на набережной, что доставит особую радость владельцам видовых квартир. Классическая архитектура здания должна органично вписаться в историческую замоскворецкую застройку XVIII–XIX веков. Но внутри это дом, полностью соответствующий самым взыскательным требованиям нашего времени. Подземный гараж, централизованное кондиционирование, лифты Shindler класса люкс, круглосуточная охрана. Максимальный комфорт и безопасность – гарантированы.

В «Доме на Озерковской» соблюдено важнейшее требование к истинно элитному жилью. Это дом для избранных, здесь только 37 квартир.