Поле чудес

Вложить в строящуюся недвижимость как минимум $50 000 – 60 000 (примерно столько стоит однокомнатная квартира в Москве) может позволить себе далеко не каждый частный инвестор. Если денег не слишком много, но очень хочется заработать на недвижимости, можно воспользоваться услугами специальных ПИФов.

«Вы можете побыстрее оформить документы? У меня мало времени – нужно забрать ребенка из детского сада…» Так начала свой разговор с сотрудниками управляющей компании 30-летняя Татьяна, желающая купить пай в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости (ЗПИФН).

Пока таких «сознательных» пайщиков у управляющих компаний немного. По словам управляющего директора «Конкордия-эссет менеджмент» Андрея Прокофьева, за три месяца формирования фонда «Конкордия-Авантаж» в офис компании обратилось около 200 частных инвесторов. Сколько из них в итоге купили паи, Прокофьев не раскрывает. Однако, как считают аналитики, таковых не больше десятка. Всего же, по оценке заместителя руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Сергея Харламова, пока число пайщиков закрытых фондов недвижимости не превышает 120 человек.

Риск – дело неблагородное

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) появились в России чуть более двух лет назад и изначально были предназначены для крупных инвесторов – юридических лиц, обладающих как минимум 1 млн руб., а чаще – от 10 млн до 500 млн руб. В настоящее время зарегистрировано 47 фондов недвижимости, и некоторые из них еще находятся в стадии формирования, а совокупные активы ЗПИФН оцениваются почти в 9 млрд руб. Лишь в середине прошлого года, заметно снизив размер вступительного взноса, управляющие компании сделали доступными коллективные инвестиции для физлиц. Несмотря на относительно низкую стоимость «входного билета» – всего $1000 – 3000, частные инвесторы пока не торопятся штурмовать офисы управляющих компаний в надежде стать пайщиками закрытых фондов.

Как показывает практика, коллективное инвестирование столь же рискованно, как и самостоятельное вложение денег в недвижимость.

Основные риски фондов связаны с несовершенством законодательной базы. «Рынок коллективных инвестиций в недвижимость только зарождается. Технологий для того, чтобы частный инвестор чувствовал себя в этих фондах комфортно, пока нет», – говорит старший менеджер проектов PBN Company Вадим Белый. А генеральный директор УК «Менеджмент-Консалтинг» Сергей Михайлов рекомендует частным инвесторам подождать, пока на рынке фондов недвижимости будут решены законодательные проблемы. В частности, до сих пор неизвестно, имеют ли фонды право включать в состав активов инвестиционные контракты (инвестирование в строительство на основании договоров долевого участия). Еще в конце прошлого года регулирующий орган – Федеральная служба по финансовым рынкам порекомендовала управляющим компаниям воздержаться от покупки новых инвестконтрактов. По словам аналитика УК «Менеджмент-центр» Максима Капитана, этот запрет не позволяет деньгам частных инвесторов прийти на рынок строящейся недвижимости через закрытые паевые фонды.

Сейчас ФСФР готовит документ, определяющий условия, на которых фонды могут инвестировать средства в незавершенное строительство. Вполне возможно, это право получат лишь те ЗПИФН, что уже купили инвестконтракты. А новым фондам это будет запрещено – они должны будут работать в соответствии с законом о долевом участии в строительстве жилых домов, вступающим в силу 1 апреля этого года.

Еще один риск – налогообложение фондов недвижимости. Напомним, что пайщики обязаны платить налог на прибыль при погашении паев. Зато в отношении НДС и налога на имущество фонда не все так просто. С одной стороны, фонды не являются ни физическими, ни юридическими лицами и не должны облагаться налогами. С другой – они владеют недвижимостью.

Парадокс заключается в том, что управляющие готовы платить налоги – только не знают, в какой форме: за счет собственных средств или за счет имущества фонда. Между тем от этого будет зависеть доход пайщика. Когда разрешится вопрос с налогами, пока неизвестно.

Также существует риск того, что по вине подрядчика стройка может быть «заморожена». Если управляющая компания сработает профессионально, то пайщики своих денег не лишатся, но доходность уменьшится наверняка. В подобной ситуации летом прошлого года оказались инвесторы «Жилищного строительства» под управлением компании «Менеджмент-Консалтинг». Во время летнего банковского кризиса у партнера фонда – строительной фирмы «Стройметресурс» – возникли трудности с финансированием. В результате паи фонда подешевели почти вдвое. Кроме того, как считают многие аналитики, рынок жилья в настоящее время «перегрет». Цены на недвижимость могут резко упасть – а вместе с этим потеряют свои деньги и пайщики.

К тому же пайщики самостоятельно не могут проверить, действительно ли их деньги инвестируются в недвижимость: на практике средства многих фондов вложены в ценные бумаги или находятся на депозитах. Им придется верить управляющим компаниям на слово. Среди фондов, вкладывающих средства непосредственно в недвижимость – «Перспективные инвестиции» и «Регион фонд недвижимости» (под управлением УК «Регион Девелопмент»), «Первый инвестиционный фонд недвижимости» (УК «Конкордия-эссет менеджмент»), «Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» и «Нево-Инвест» (УК «Свиньин и партнеры»), «Динамичный» (УК «Лидарс»), «Стратегия» (УК «Витус»), «Жилищное строительство» (УК «Менеджмент-Консалтинг»), «Жилая недвижимость» (УК Промышленно-строительного банка).

Наконец, есть риск управляющей компании. До сих пор не погашены паи сразу трех фондов под управлением компании «Топкапитал», аффилированной с банком «Олимпийский». Когда в начале февраля этого года у банка, где находились расчетные счета компании, была отозвана лицензия, руководство «Топкапитала» уволилось, а оставшиеся сотрудники съехали из своего офиса. Теперь пайщики фондов, в том числе и ЗПИФН «Третий Топкапитал», смогут вернуть свои деньги только через несколько месяцев – после того, как специализированный депозитарий займется ликвидацией фонда и начнет процедуру погашения паев.

Кстати, в такой же «ловушке» летом прошлого года могли оказаться пайщики УК «Монтес Аури», когда начались серьезные проблемы с платежами в Гута-банке, где компания держала расчетные счета. Правда, «Монтес Аури» удалось оперативно перевести их в Сбербанк.

Молодой, да ранний

Говорить о доходности ЗПИФН можно лишь теоретически: ни один фонд пока не рассчитался с пайщиками, и только два произвели промежуточные выплаты. Инвесторы «Первого инвестиционного фонда недвижимости» по итогам 2003 года получили около 5% от вложенных средств. Доход пайщиков «Первого Петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость» равнялся на конец года 12,2% годовых, из них «на руки» было выплачено 8,6% (платежи производятся ежеквартально), а остальное составило рост стоимости пая.

Как и открытые фонды акций или облигаций, закрытые ПИФы недвижимости не имеют права обещать или тем более гарантировать определенную доходность. Понять, какой доход может принести вложение в тот или иной фонд, исходя из прошлого опыта компании, тоже вряд ли удастся, поскольку предыдущей доходности просто не существует. И все же зная, в какие строительные объекты будет вкладываться фонд недвижимости, возможную доходность можно оценить хотя бы примерно.

Например, если деньги инвестируются в строительство новых объектов недвижимости (так называемые девелоперские фонды), доходность может составить от 20% до 40% годовых, а иногда и больше. При этом выгоднее всего вкладываться еще до начала строительства. Соответственно, чем раньше инвестор «войдет» в фонд, тем большую доходность получит после окончания стройки.

Если же фонд вкладывает средства в эксплуатацию уже построенных зданий (рентные фонды), и пайщики получают доход от сдачи в аренду офисов и торговых помещений, то прибыльность таких проектов может составлять 10 – 15% годовых, реже – 18%, если речь идет о престижных бизнес-центрах. Рентные фонды гораздо менее рисковые, чем девелоперские, и больше подходят осторожным инвесторам.

Доход в ЗПИФН выплачивается в конце деятельности фонда. Однако иногда предусматриваются промежуточные выплаты. По словам Наталии Прокопьевой, директора по развитию «Регион Девелопмент», «выплата промежуточного дохода пайщикам часто встречается в рентных фондах, где денежные потоки формируются за счет постоянно поступающих арендных платежей, или в фондах, проектной программой которых является несколько строительных проектов с различными сроками реализации». «Мы выплачиваем пайщикам ежеквартальный доход, полученный за счет арендной платы, – говорит генеральный директор «Свиньин и партнеры» Владимир Свиньин («Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» под управлением этой компании вложил средства в бизнес-центр «Нарвский»). – В целом же доход инвестора нашего фонда складывается из двух составляющих: текущих выплат по паю (ежеквартально, начиная со второго квартала 2004 года) и увеличения стоимости пая за счет роста стоимости самого объекта недвижимости».

Первым на рынке фондов недвижимости подведет итоги и рассчитается с пайщиками ЗПИФН «Перспективные инвестиции» под управлением компании «Регион Девелопмент» (на деньги инвесторов были выкуплены строящиеся квартиры в жилом комплексе «Янтарный город» на северо-западе Москвы). Особенность этого фонда состоит в том, что подписанный договор о выкупе прав на квадратные метры гарантирует пайщикам доходность по проекту – 12% годовых в валюте. «Строительство будет длиться 2 – 3 года. Однако фонд создан сроком на один год. По договоренности с застройщиком – компанией «Сити XXI век» – к 1 сентября этого года у фонда будут выкуплены права на недвижимое имущество по фиксированной заранее цене», – говорит Наталия Прокопьева.

Вход для посторонних

Для тех частных инвесторов, которые все же желают рискнуть и поработать на рынке коллективных инвестиций в недвижимость, сообщаем о том, как стать пайщиком ЗПИФН. Принцип работы закрытых фондов такой же, как открытых или интервальных ПИФов. Вкладываясь в определенные активы на конкретный срок, фонд получает доход, который впоследствии пропорционально распределяется между пайщиками. Главное отличие в том, что после завершения формирования фонда стать пайщиком уже нельзя. Соответственно, и получить свои деньги назад инвестор может только после завершения строительного проекта и реализации жилья.

Фонды недвижимости формируются на длительный срок, обычно – на 5 – 10 лет, максимум на 15 лет. Понимая, что частных инвесторов вряд ли заинтересуют вложения на столь долгую перспективу, некоторые управляющие компании вывели паи на вторичный рынок. Таким образом, пайщики получили возможность войти в фонд в любой момент после его формирования и вывести свои деньги раньше окончания строительного проекта.

В настоящее время паи четырех фондов («Первый инвестиционный фонд недвижимости», «Регион фонд недвижимости», «Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» и «Жилая недвижимость») допущены к торгам на ММВБ. Купить или продать пай поможет брокер – правда, не бесплатно, за свои услуги он возьмет 0,05 – 0,1% от суммы сделки. Еще 0,02% придется заплатить бирже.

В других фондах пайщик может самостоятельно найти покупателя на свои паи и продать их. Для этого ему необходимо обратиться в реестродержатель (кто им является, написано в правилах фонда), который ведет учет владельцев инвестиционных паев. Или обратиться в управляющую компанию, которая разъяснит, как продать долю.

Самые главные критерии выбора ЗПИФН – размер минимального взноса, установленного в фонде, срок работы фонда и его проектная программа.

Также инвестору важно определиться, хочет ли он получать доход регулярно (например, раз в квартал или ежегодно) или единовременно, после того, как проект завершится. Механизм выплаты дохода описан в правилах  доверительного управления фонда.

Далее следует определиться с соотношением риск/доходность. Это можно сделать, внимательно изучив инвестиционную декларацию управляющей компании (обычно она размещена на ее интернет-сайте). В ней должно быть описание строительного проекта, в который собирается инвестировать компания. Очевидно, что вкладываться в строительство жилья в городе Иваново не имеет смысла – продать такие квартиры будет практически невозможно. Зато в Ханты-Мансийском округе, где спрос на жилье опережает предложение и доходы населения выше, чем, например, в Санкт-Петербурге, инвестировать в девелоперские проекты, наоборот, очень выгодно. «Вкладываясь в рентный фонд, управляющий коммерческой недвижимостью, важно узнать, подписан ли договор аренды этого помещения и на какой срок», – советует Наталия Прокопьева.

Наконец, при выборе фондов нужно узнать, какую сумму управляющая компания возьмет за свою работу (обычно 1,5 – 5% от активов фонда), и сколько составляют расходы, связанные с деятельностью фонда (плата депозитарию, регистратору и т.д., в общей сложности на это уйдет 0,9 – 1,5% от активов фонда). Эти издержки могут существенно снизить ожидаемый доход.

Чем дольше компания, управляющая фондом недвижимости, работает на рынке, тем лучше. А об ее профессионализме расскажет программа фондов, количество успешных проектов и репутация самой компании.

Также очень важно, какие специалисты трудятся в управляющей компании. «В фондах недвижимости недостаточно иметь в штате специалистов финансового профиля, – говорит Андрей Прокофьев. – Необходимо, чтобы управлением проекта занимались профессионалы рынка недвижимости, которые могли бы в полной мере осуществить экспертизу проекта».