Помещения по ощущениям

Мода на офисы класса «А» продержалась совсем недолго. В прошлом году бешеным спросом пользовались более дешевые офисы класса «В». В целом же рынок офисной недвижимости по-прежнему не заполнен. Хороших помещений гораздо меньше, чем арендаторов.

Офисный рынок Москвы стабильно расширяется на фоне растущего спроса со стороны покупателей и арендаторов. Не исключено, что в конце года придется повышать ставки арендной платы. Свою роль в «разогреве» рынка сыграл и дефицит офисных помещений. Вопреки ожиданиям экспертов почти 30-процентное увеличение объемов офисного строительства в 2002 году не сняло проблемы нехватки офисов. В этом году рынок высококлассных офисов пополнили «Чайка Плаза VII» на Новослободской (общая площадь 11 267 кв. м), Берлинский дом на Петровке (7100 кв. м), «Панорама Центр» на Брестской (28 500 кв. м), центр «Моховая» площадью 14 269 кв. м. Однако, как отмечают специалисты компании Colliers International, средний уровень вакантных площадей составляет от 4% до 7% в зависимости от класса здания. Существует и еще одна тенденция – арендодатели стали практиковать установление различных арендных ставок на разных этажах офисного здания.

Среди крупных сделок на рынке аренды офисных помещений, заключенных с иностранными компаниями, отметим договоры аренды Delta Credit, Deloitte & Touche (центр на Моховой) Kraft Foods, Baker & McKenzie (центр на Долгоруковской). Объем арендованной площади в каждом из этих случаев превысил 10 000 кв. м. Однако в этом году основной тенденцией на рынке аренды стало увеличение сроков договоров с 1 – 3 лет до 3 – 5 лет, а в ряде случаев и до 10 лет. Это свидетельствует о доверии иностранцев к нашей экономике. Так в конце ноября 2002 года компания Ernst & Young, группа компаний Forum Properties (бывший «Центр содействия международным обменам и развитию») и международные консультанты по недвижимости компания Colliers International объявили о заключении договора аренды 10 000 кв. м офисных площадей в комплексе «Аврора Бизнес-Парк»(здание «А») сроком на десять лет. Сумма сделки оценивается «Ко» в несколько десятков миллионов долларов. Впервые на московском рынке заключен столь масштабный договор аренды с точки зрения как арендованной площади, так и срока аренды. Примечательно, что сделка состоялась за восемь месяцев до предполагаемой даты въезда Ernst & Young в новое здание.

ПЗ Наши и не наши

Роль иностранных инвесторов на рынке недвижимости снова, как и в 1997 году, очень велика. Для них столичный рынок офисной недвижимости привлекателен как объект для инвестиций с высокой доходностью (13 – 17% для высококлассных офисных помещений). При этом в основном иностранцы вкладываются в строительство офисных зданий группы «А». Вместе с тем, как утверждают аналитики Penny Lane Realty, к этому процессу активно подключаются и российские компании. В основном заявки поступают от крупнейших нефтяных корпораций. Покупая офисные помещения, они стремятся объединить свои разрозненные структуры в одном здании. «В последнее время мы получили несколько таких заказов – например, от компаний ЮКОС и «Славнефть», которые уже работали с нами», – говорит Владимир Пушкин, ведущий консультант по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty.

Впрочем, нефтяникам в первую очередь интересны помещения площадью свыше 1000 кв. м. Поскольку новостройки подобного масштаба в центре города появляются все реже по причине сокращения количества пригодных земельных участков, все большее внимание уделяется реконструкции бывших производственных площадей. Площадь таких проектов в ряде случаев достигает 100 000 кв. м. При этом отмечается значительное увеличение количества инвесторов, для которых офисный проект оказывается первым опытом работы на этом рынке. Чаще всего такими новичками становятся крупные финансово-промышленные группы. К примеру, компания «Металлоинвест» собирается построить офисно-деловой центр на базе административного корпуса завода «РТИ-Каучук». Вполне возможно, что и «Сибал», недавно купивший «Трехгорную мануфактуру», начнет реализацию крупного девелоперского проекта.

ПЗ «В» вместо «А»

В течение 2002 года наблюдалось плавное изменение спроса на офисные помещения. Место фешенебельного класса «А» все чаще занимали помещения класса «В».

По словам Владимира Пушкина, основной спрос приходится на офисы класса «В», расположенные не в центральной части города, а в районе третьего транспортного кольца, где имеются хорошие путевые развязки. Даже некоторые иностранные компании сейчас понимают, что арендовать офис класса «А» слишком накладно, и «рабочий» (непредставительский) офис может находиться и в помещении «В»-класса. Например, в бизнес-центре класса «В» на 2-ой Звенигородской улице разместились зарубежные компании Citibank, Saint-Gobain Isover, а в бизнес-центре на «Войковской» – компания «Рамэнка».

Арендные ставки в классе «В» в ближайшее время составят от $350 до $450 в зависимости от местоположения объекта. В принципе в офисах «В»-класса арендаторы получают такой же набор услуг, как и в «А»-классе. Однако эти услуги более «потребительского» уровня. Например, вместо подземного паркинга предлагаются охраняемые наземные автостоянки с достаточным количеством мест. Так, залогом успеха бизнес-центра на «Войковской», предлагавшегося в аренду летом этого года, стала просторная парковка, рассчитанная на 200 мест, при 7000 кв. м офисных площадей. Бывают и оригинальные решения – например, рядом с новым офисным центром на Бакунинской, 71, деловой партнер владельца здания возводит многоуровневый паркинг, которым смогут пользоваться арендаторы. Общая площадь здания составит 6700 кв. м, арендная ставка – $350 за 1 кв. м в год, включая НДС.

Учитывая большой спрос, многие инвесторы, приобретая здание, преобразовывают его в класс «В». По сравнению со строительством новых помещений это требует минимальных финансовых затрат и меньших временных потерь при согласовании документов. В классе «В» ожидается ввод бизнес-центра на ул. Ибрагимова, д. 37/50, недалеко от метро «Семеновская». Общая площадь – 18 000 кв. м. Первая очередь (3 – 7-й этажи и мансарда, 11 000 кв. м) будет готова под отделку в феврале 2003 года. Вторая (около 5000 кв. м) – в апреле. Пока площади предлагаются по $290 за 1 кв. м в год, включая НДС и операционные расходы. Еще один проект, который войдет в строй весной будущего года, расположен на ул. Дубининской (бывшее заводское административное здание, реконструкция, 27 000 кв. м). Ориентировочная ставка аренды составит $450, включая НДС и операционные расходы. Также реконструируется здание на ул. Тимура Фрунзе (около 20 000 кв. м).

В классе «А» наблюдается стабильный спрос, и ставки аренды составляют от $500 и выше в зависимости от местоположения объекта и оказываемых услуг. Самыми привлекательными предложениями обещают стать бизнес-центры, которые будут введены в строй в ближайшие полгода – на Кузнецком мосту и «Западный мост» на Ленинградском проспекте.

Среди новых объектов класса «А», которые в ближайшем будущем поступят на рынок, аналитики отмечают «Павелецкая Плаза III». Это сейчас крупнейший проект площадью более 40 000 кв. м. Он будет готов в марте 2003 года (девелопер – турецкая компания Enka). Ориентировочные ставки аренды в нем составят $500 – 600 за 1 кв. м. Другой крупный офисно-торговый комплекс – на Новинском бульваре, 31. Арендуемая офисная часть – 38 000 кв. м при общей площади здания 78 000 кв. м. Базовая ставка аренды – $540 за 1 кв. м на третьем-четвертом этажах. Среди новых объектов аналитики Colliers отмечают также «Альфа-Арбат-Центр» (46 720 кв.м) и бизнес-центр в Лесном переулке (43 000 кв.м.).

Базовая ставка во всех этих комплексах – $500 за 1 кв. м в год. В 2003 году планируется ввести в эксплуатацию еще на 25% больше офисных площадей классов «А» и «В». Но, видимо, и эти объемы не умерят аппетитов арендаторов и покупателей.