Поселковая страна

Рынок загородной недвижимости уникален. Вложив средства в строительство загородного дома, через год можно его продать в два раза дороже. Но, если принято ошибочное инвестиционное решение, есть вероятность оказаться даже в проигрыше. В то время как индивидуальная застройка в среднем за прошлый год выросла в цене на 0,5%, стоимость объектов в охраняемых поселках увеличилась на 25 – 30%.

Участники рынка ожидают, что на протяжении 2003 года появятся порядка 100 новых коттеджных поселков по 30 – 50 домов каждый. Иначе говоря, совокупный состав предложения пополнится примерно 4000 – 4500 домами. По отзывам компании Penny Lane Realty, в минувшем году стали создавать поселки, ориентированные на сдачу домов в аренду. И такие проекты приобретают популярность, поскольку экономически они могут быть даже более эффективными, чем проекты поселков, построенных на продажу. Среди арендных поселений можно назвать два: «Лайко-во» и «Горки-8». Из удачных проектов с домами на продажу – «Горки ХХI», поселок в Усове, построенный компанией «Олимпик-Лайн», «Лесной Ручей» на Минском шоссе, возведенный компанией «Конкор» поселок в Сосновом бору и ряд других.

Вместе с тем будут расти и цены на подходящую для создания дорогой недвижимости землю. Некоторые участники рынка ожидают, что темпы роста цен на земельные участки сохранятся на уровне 2002 года, то есть в среднем от 20% до 50% в год.

Рублевки на всех не хватит

По мнению президента компании «Московские огни – Мегапир» Андрея Сабурова, рынок загородной недвижимости развивается очень динамично, но при этом мало структурирован. Если можно сопоставить цены на однотипные квартиры, расположенные на двух разных московских улицах, то сравнить цены на земельные участки с готовыми домами, находящиеся в разных районах Подмосковья, практически невозможно.

В последнее время очень влияет на ликвидность коттеджей архитектура. Существует вполне определенная и постоянно меняющаяся мода, которую, к сожалению, не всегда берут в расчет аналитики. Так дома площадью 800 кв. м в стиле «новорусского классицизма» теряют в стоимости 20 – 30% в год и продаются очень тяжело. Напротив, малоэтажные дома типа шале, имеющие оптимальную площадь около 350 – 400 кв. м и учитывающие моду на фасадные решения, пользуются большим спросом и поднимаются в цене.

По данным экспертов маркетингового отдела корпорации «СХолдинг», лидерами по объему продаж остаются Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Безусловно, первое место остается за Рублевкой. В пользу этого направления говорят развитая инфраструктура, высокое качество недвижимости, однородный социальный статус жителей поселков. Поскольку на Рублевке с каждым годом становится все меньше свободных участков, а новых землеотводов не предвидится, то цены неуклонно растут. Например, только в прошлом году «рублевские наделы» в зависимости от элитности места подорожали на 20 – 70%. В результате здесь была зафиксирована максимальная цена за сотку со всеми коммуникациями – $50 000. На втором месте в списке покупательских предпочтений остается Новорижское направление. Только за прошлый год цены на «новорижскую» землю, подгоняемые платежеспособным спросом, увеличились более чем в два раза. Сейчас в среднем сотка земли здесь обойдется в $5700 (0 – 15 км), $4800 (15 – 30 км), $1700 (до 50 км).

Как отмечают эксперты «СХолдинга», в мае – июне показатели продаж на Новорижском направлении значительно превысили «рублевские». Это было вызвано появлением нового эксклюзивного предложения – участков на берегу Озерницкого водохранилища. Это предложение стало принципиально новым на рынке. Здесь будут возводиться поместья. Общая площадь застройки 60 га, размер одного участка – от 1 га. Как предполагают специалисты компании, всего будет 20 – 30 усадеб. Территория расположена в живописной лесной зоне на самом берегу. Каждое поместье планируется строить по индивидуальному проекту. Причем возможна как система «строю сам», так и «строят мне». В поселке предусмотрены яхтклуб, охотничий клуб, вертолетная площадка.

Высокий спрос сохраняется и на недвижимость вдоль Калужского и Киевского шоссе. Средние цены на сотку земли здесь колеблются в пределах $3700 – 4200 (0 – 15 км) и $700 – 1700 (до 50 км). Калужское направление изначально имело хорошие перспективы развития за счет пансионата УпДП «Ватутинки», «Дома приемов «Газпрома», дома отдыха УпДП «Архангельское», санатория «Десна». Инфраструктура этих объектов стала катализатором развития коттеджного строительства и во многом определила местоположение лучших поселков на Калужском шоссе. В результате образовалось несколько групп поселков в привязке к тому или иному крупному центру. Самые привлекательные из них – «Озерный», «Заречье», «Фоминское» и «Ватутинки». Рядом с «Домом приемов «Газпрома» наиболее значимыми можно назвать «Князево» и «Новоселово». Кстати, здесь практически все поселки имеют собственные прекрасно оборудованные спортивные и детские площадки. Кроме того, рядом идет строительство современного спорткомплекса. Среди новинок на этом направлении следует отметить один из наиболее интересных проектов загородного жилья – поселок «Бельгийская деревня», который расположен в 10 км от МКАД по Калужскому шоссе. Живописнейшее место на берегу небольшого озера. Состоящий из 70 домов (площадью от 300 до 600 кв. м) на территории 26 га, поселок с трех сторон окружен лесным массивом. Каждый дом имеет участок от 20 до 50 соток.

В последние годы выросла популярность Дмитровского, Осташковского и Ярославского направлений. Средняя стоимость земли здесь $4200 – 4600 (до 15 км от МКАД) и $600 – 800 (до 50 км) за сотку. Резко повысилась и привлекательность Пятницкого шоссе. В рейтинге направлений его можно поставить на 5-е место после Рублево-Успенского, Новорижского, Ильинского и Калужского. Благодаря планам развития инфраструктуры, а также общему высокому уровню застройки Пятницкое направление можно считать на сегодняшний день одним из наиболее перспективных.

Есть в мире идеал...

Коттедждные поселки – хит сезона. По мнению аналитиков Penny Lane Realty, темпы их строительства растут. Каждый месяц на рынок выводятся три поселка. Как сообщил заместитель генерального директора по маркетингу и PR компании Penny Lane Realty Вячеслав Ширяев, в подавляющем большинстве случаев первое требование потенциальных покупателей загородной недвижимости – охраняемый поселок.

Современный коттеджный поселок гарантирует наличие определенной инфраструктуры — от детской площадки и мини-маркета до спортивного центра или бассейна. Уже решены все проблемы с коммуникациями, обязательно есть охрана. Еще один важный фактор — социальная однородность, которая отсутствует в хаотичной застройке. По оценкам, которые привел Вячеслав Ширяев, организованные коттеджные поселки занимают 30% от общего количества предложения загородной недвижимости ближнего Подмосковья и 45% от ее общей стоимости.

Каждый день на сайт cottage.ru приходят запросы от клиентов, ищущих загородную недвижимость. Из них 56% хотят иметь дом в 20 км от МКАД, а 44% готовы довольствоваться расстоянием до 50 км от кольцевой. Наибольшей популярностью пользуются коттеджи от 150 до 550 кв. м, при этом половина заявок приходится на категорию до $100 000. Люди ищут дешевые дома, но коттеджные поселки, в которых есть такие объекты, можно пересчитать по пальцам. Благодаря огромному спросу любой поселок с домами стоимостью до $100 000 рынок «переварит» моментально. В ходе исследования, проведенного Penny Lane Realty совместно с Интернет-проектом сottage.ru, насчитали 137 поселков, в которых идут продажи. Лидерство здесь держит Рублево-Успенское направление, где продаются 33 поселка. В спину дышит Новорижское шоссе, где их 32. На третьем месте Калужское направление – 15 поселков. Далее Ярославское шоссе (8), Пятницкое (8), Минское (7), Киевское (4) и Ленинградское (4). Любопытным побочным результатом исследования стал «среднестатистический идеальный поселок». Чтобы девелопер мог стопроцентно оправдать потребительские ожидания, он должен построить поселок из домов со средней площадью 300 кв. м, в 21 километре от МКАД на Рублево-Успенском шоссе и при этом уложиться в цену $280 000 за объект. Расчеты специалистов Penny Lane Realty показывают, что такой поселок в принципе можно построить, и он станет весьма выгодным для застройщика.