После Лужкова

Прошло больше двух лет с момента отставки с поста мэра Москвы Юрия Лужкова (октябрь 2010 г.), и уже можно сказать, кто больше всех выиграл от смены градоначальника. Разница между двумя столичными мэрами Юрием Лужковым и Сергеем Собяниным заключается в том, что у первого имелся свой пул строителей, а у второго - его нет.

Все значительные проекты, в том числе и в "новой Москве", реализуются на землях лендлордов и зачастую теми же лужковскими компаниями. Тем не менее передел строительного рынка начался, и если говорить об активах, полученных в сфере недвижимости, то здесь "на коне" братья Гуцериевы и их племянник Микаил Шишханов, владельцы группы "БИН". Они приобрели таких активов на $3,26 млрд, купив их в том числе у "Интеко", компании Елены Батуриной, жены Юрия Лужкова.

Главные бенефициары

Еще пять лет назад, в 2008 г., у семьи Гуцериевых отмечались большие проблемы с бизнесом. Михаил Гуцериев вынужден был эмигрировать в Лондон и отказаться от своего основного актива - нефтяной компании "Русснефть". Племяннику Гуцериева Микаилу Шишханову пришлось продать БИН-банк, а младший брат Михаила Гуцериева Саит-Салам не смог переизбраться в Госдуму. Однако на данный момент эта семья скупила самые крупные активы в области недвижимости у людей, покинувших Россию и свернувших здесь свой бизнес. Речь идет об "Интеко" госпожи Батуриной; девелоперских проектах группы "Уникор" Бидзины Иванишвили, лидера партии "Грузинская мечта"; самом крупном логистическом комплексе Подмосковья, принадлежащем Мухтару Аблязову, скрывающемуся от преследований властей Казахстана в Лондоне.

Кроме того, столичные власти продали Гуцериевым свои лучшие активы. Микаил Шишханов приобрел 49% ОАО "Декмос" (заказчик реконструкции гостиницы "Москва"). По 25,5% ОАО "Декмос" принадлежит структурам бизнесменов Сулеймана Керимова и Аркадия Ротенберга. Саит Гуцериев купил отель "Националь". Оба отеля находятся рядом с Красной площадью.

С покупкой МФЦ "Саммит", где расположен отель InterContinental Moscow Tverskaya, и проекта отеля "Люкс" под управлением международного оператора Mandarin Oriental Hotel Group семья получила всю "коллекцию" люксовых гостиниц Белокаменной, за исключением "Ритца".

Также Москва продала этой семье 26,24% ЗАО "Моспромстрой", где у Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова уже было 70% долей. ЗАО "Моспромстрой" построило храм Христа Спасителя, Ледовый дворец, мемориал Победы на Поклонной горе, владеет почти 150 объектами недвижимости. Среди них три отеля Marriott и два Holiday Inn - на Лесной улице и Сущевском валу.

Плюс Саит-Салам Гуцериев строит самый большой в России парк развлечений на Варшавке стоимостью $2,8 млрд. Его партнерами станут The Anschutz Entertainment Group (AEG) и Universal Studio. Это будет пятый в мире парк Universal после Орландо (штат Флорида), Голливуда, Сингапура и Японии. Количество посетителей составит 5-6 млн человек в год, 2 млн из них - туристы.

Общая сумма совершенных сделок - $3,3 млрд - сопоставима с годовым объемом иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России. А сами они вызывают вопросы. Первый: а откуда деньги у семьи? Микаил Шишханов не смог обслуживать кредит в Сбербанке на $5 млрд, взятый на покупку проекта города миллионеров "Рублево-Архангельское" (2,7 млн кв. м) у Сулеймана Керимова, в самый разгар кризиса. Однако "Сбер" забрал проект себе, не став требовать возврата денег. Сложное финансовое положение было и у "Русснефти". Но и этой компании помог Сбербанк, реструктурировав долги и выделив новые кредиты.

Посредник

Почему семья Гуцериевых стала основным покупателем активов после ухода Лужкова? На каждый из активов имелись и другие претенденты. Например, бизнес госпожи Батуриной после отставки ее мужа можно было приобрести с существенным дисконтом. Так, девелопер Василий Анисимов давал за "Интеко" $400 млн. Но Елена Николаевна сие предложение отвергла. Микаил Шишханов же считает, что предложил Батуриной адекватные деньги - $1,2 млрд с учетом долга, из которых примерно половину она получила деньгами. В итоге свое нынешнее состояние Батурина оценивает в $1,2 млрд.

"Владимир Петрович Евтушенков (мажоритарный акционер АФК "Система". - Прим. "Ко") устроил так, что "Интеко" была продана Шишханову, и с наименьшим дисконтом, - отмечает чиновник московского стройкомплекса. - Он предотвратил вариант вынужденной продажи компании Батуриной по самой низкой цене". Евтушенков дружит с Лужковым. После ухода последнего с поста мэра Евтушенков позвал Юрия Михайловича на работу в АФК "Система". В АФК работает исполнительным вице-президентом и бывший крупный лужковский чиновник, экс-глава "Мосгорзаказа" и совладелец "Москапстроя" Леонид Моносов. Кроме того, Евтушенков состоит в хороших отношениях с Владимиром Путиным. Сам Евтушенков опровергает факт дружбы с Лужковым, говорит об "уважительных отношениях" и не комментирует собственное посредничество в сделке между Батуриной и Шишхановым.

Между тем в 2010 г. благодаря Владимиру Евтушенкову и президенту Сбербанка Герману Грефу самый старший и богатый в этой семье Михаил Гуцериев (состояние - $6,7 млрд) вернулся в Россию из Лондона. Гуцериев сам об этом говорил в 2010 г. после возвращения в Москву газете "Ведомости".

Почему Гуцериеву помогал Греф? Олег Дерипаска не смог купить "Русснефть", как обещал, и на балансе "Сбера" образовался еще один "токсичный" актив. Долги нефтяной компании достигали $7 млрд. Покупателей на нее не было, а Гуцериев рвался домой. Так у Грефа возникла идея помочь Гуцериеву вернуться на родину и возвратить себе "Русснефть". Но поднять в одиночку бизнес Гуцериев не мог и вскоре продал Евтушенкову 49% акций "Русснефти" всего за $100 млн. При этом Гуцериев был готов отдать эти акции Евтушенкову даром. После того как Евтушенков и Греф сделали возможным возвращение Михаила Гуцериева в Россию, последний чувствовал себя обязанным этим людям и готов был совершать любые сделки. Никто из бизнесменов не комментирует условия этих сделок, их источники и размер долга. Но очевидно одно: отъема активов у семьи Лужкова, как у башкирского президента Муртазы Рахимова, с уголовными делами не произошло. Евтушенков отмечал, что и давления на Батурину после отставки Юрия Михайловича не оказывалось.

Лужковские миллионеры

В годы экономического бума и лужковского правления топ самых крупных строительных компаний Москвы выглядел так: СУ-155 Михаила Балакина, ДСК-1 Владимира Копелева, ГК "ПИК" (на тот момент Кирилла Писарева и Юрия Жукова) и УК "Главстрой" Олега Дерипаски. Это крупные холдинги со своими домостроительными комбинатами, выпускающими панельные дома. В советах директоров двух из них - ДСК-1 и "Главмосстроя" (входит в УК "Главстрой ) - несколько лет работал первый зам Лужкова Владимир Ресин, реализуя право "золотой акции". Для компаний это служило гарантией получения заказов от города и решения вопросов по согласованию проектов строительства. Ресин же публично не играл роль корпоративного лоббиста, а говорил о необходимости загрузки домостроительных комбинатов, о рабочих местах и выполнении обязательств перед дольщиками.

Тогда годовые объемы этих предприятий превышали миллион квадратных метров, и больше половины из них реализовалось в Москве. Четверка лидеров не менялась весь период лужковского правления. Но в последние два года у "старой гвардии" объемы в столице резко упали, прежде всего из-за смены курса на разуплотнение города. Так, "Главстрой" в 2012 г. построил в Белокаменной всего 55 500 кв. м плюс шесть детсадов, а 93% работ (около 600 000 кв. м) осуществил в Подмосковье.

ДСК-1 свой миллион "квадратов" также возвел в Подмосковье, не считая одного корпуса в ЖК "Бутово Парк".

У ГК "ПИК" в 2012 г. из 658 000 кв. м проданного жилья только 158 000 кв. м приходится на Москву. У СУ-155 - около 200 000 кв. м в столице и примерно 500 000 кв. м в Московской области. Все объемы "перетекли" в Подмосковье.

Сегодня по полмиллиона "квадратов" в год в Москве не сдает ни одна строительная компания. Самый большой жилой комплекс - микрорайон "Царицыно" на 850 000 кв. м жилья - возводится на территории бывшего хлебокомбината №2 Московским комбинатам хлебопродуктов, "дочкой" агрохолдинга "Настюша". Стройка стартовала при Лужкове, в 2005 г., а в настоящее время идет реализация второй очереди. Но "Настюша" в девелоперы не переквалифицируется. Хозяин агрохолдинга Игорь Пинчук подчеркивает: "Дома я буду строить несколько месяцев, а хлеб печь всю оставшуюся жизнь". Мегастройки реализуются в "новой Москве" на площадках, купленных лендлордами еще при Юрии Михайловиче. Речь идет о проектах ГК "Абсолют" Александра Светакова (всего 2,5 млн кв. м - "Первый Московский" и "Переделкино Ближнее" ), ГК "ПИК" Сулеймана Керимова (1 млн кв. м - "Бунинские аллеи"), "Авгур Эстейт" сенатора Вадима Мошковича (870 000 кв. м - ЖК "Квартал А101" и проект "Москва А101").

Кто на новенького?

Принципиально новых крупных игроков, которых можно было бы назвать "собянинскими", не появилось, но и старых не стоит списывать со счетов, тем более, что не всех лужковских чиновников Собянин уволил. Так, префектом двух новых административных округов Москвы, Троицкого и Новомосковского, назначен Алексей Челышев, экс-префект ЮЗАО. Челышев курирует градостроительную комиссию, решающую вопросы использования земельных участков и строительства. По словам Алексея Шепеля, владельца S.Holding, ЮЗАО во времена Лужкова был вотчиной 1-2 компаний. Они реализовали проекты в Новых Черемушках (386 000 кв. м), проект "43-й квартал" в Обручевском районе (283 000 кв. м) и проект в примыкающей к ЮЗАО Щербинке (410 000 кв. м). И многолетнее сотрудничество компании с Челышевым продолжится.

Департамент по развитию новых территорий Москвы в мае 2012 г. возглавил Владимир Жидкин, экс-зампред правительства Московской области. Жидкин в дружеских отношениях с Александром Ручьевым, владельцем крупного подмосковного застройщика "Мортон". Почти на всех площадках "Мортона" на подряде сегодня работает ДСК-1. Из его панелей построены "Щитниково", "Жемчужина Балашихи", "Катюшки" и др. - всего более 1 млн кв. м. На территории "новой Москвы" партнеры возводят "Солнцево Парк"(470 000 кв. м), где доля подряда ДСК-1 составляет около 50%. Здесь же на подряде работает и ГК "ПИК". "Мортон" намерен продолжить сотрудничество с ДСК-1", - говорит директор по развитию бизнеса ГК "Мортон" Дмитрий Зотов. Кроме того, ДСК-1 в "новой Москве" на землях ГК "Абсолют" возводит дома в микрорайоне "Первый Московский". Таким образом, ДСК-1, "золотая акция" которого находится у правительства Москвы, без работы не остается. Со сменой власти в столичной мэрии в советах директоров двух лужковских "фаворитов" также случились перемены. Так, в СД ДСК-1 в 2011 г. появился Марат Хуснуллин, глава московского стройкомплекса, а в 2012 г. ему на смену на некоторое время пришла Ирина Романенко, замруководителя департамента градостроительной политики Москвы, с Казани, с 1997 г., работающая с Хуснуллиным. А у департамента градостроительной политики Москвы остается право "золотой акции" в ДСК-1. Хуснуллин состоял и в СД ОАО "Холдинговая компания "Главмосстрой", входящего в УК "Главстрой", в 2012 г. его кресло, как и в ДСК-1, заняла Ирина Романенко.

"Если Хуснуллин не будет помогать решать вопросы таким строительным монстрам, как ПИК или ДСК-1, на рынке произойдет крах, - считает Максим Лещев, владелец и генеральный директор "Гео Девелопмент", - потому что это крупные, системообразующие предприятия, от которых зависят тысячи дольщиков".

Хорошо знакомые префекты и министры далеко не уходят, права "золотой акции" остаются, и новые власти активно помогают старым игрокам.

Эти крупные строительные холдинги получают городские заказы, потому что в их бенефициарах остаются лица, определяющие судьбу этих заказов. Есть ли, помимо права "золотой акции", у руководителей городского стройкомплекса личные доли в офшорных акционерах этих компаний, сказать сложно: у этих структур нет обязанности раскрывать своих конечных владельцев. Но пока такая схема собственности сохраняется, остается прежней и существующая ситуация в московском стройкомплексе.

Участники рынка о том, как изменился стройкомплекс с приходом мэра Сергея Собянина:

Александр Ишин, вице-президент Национального объединения строителей:

"С приходом в Москву Сергея Собянина произошла переоценка ценностей в строительном секторе. Была проведена реорганизация системы управления стройкомплексом, проанализированы заключенные и готовящиеся инвестиционные соглашения, сделан анализ всей ситуации со строительством новых объектов в Москве. Мы помним, что несколько лет назад упор делался на массовом строительстве жилья, притом что новые микрорайоны слабо были обеспечены транспортной и инженерной инфраструктурой, а многоэтажные жилые комплексы "на старых территориях", например вместо снесенных пятиэтажек, фактически "сажались" на старые, маломощные, неотремонтированные инженерные коммуникации. Все это породило массу проблем, включая ежедневные огромные пробки на дорогах. Сейчас и проектирование, и финансирование строительства новых объектов переориентировано в сторону развития транспортной инфраструктуры и метрополитена".

Виталий Ефимкин, вице-президент ГК "Ташир":

"В Москве давно существовал дефицит интересных площадок для строительства. Собянин задал новый вектор развития Москвы. Наш проект "Газойл Парк" общей площадью в 1 млн кв. м находится в границах "новой Москвы", и мы рассчитываем, что это обстоятельство повысит его привлекательность".

Виталий Королев, руководитель пресс-службы компании "Главмосстрой":

"Рынок городского строительного заказа стал цивилизованней. До того как начали проводить торги по 223-ФЗ, на конкурсы зачастую приходили авантюристы и демпинговали. Реально работающие компании теряли заказы, город получал головную боль - долгострой или недострой. Москва ужесточила требования к культуре производства, обеспечению безопасности работ, ставит более сжатые сроки. То есть работать стало сложнее. Впрочем, для компаний с квалифицированным персоналом и хорошей материальной базой это не стало проблемой.
Сегодняшние правила игры идут на пользу и городу, и строителям".

Лев Минуллин, директор по развитию PROPLEX:

"Мне кажется, они у многих на слуху. Во-первых, Собянин ударил по масштабным стройкам Москвы, ввел ряд ограничений на строительство в центре. Встал на защиту исторических зданий и памятников. С 2010 года показатели по строительству недвижимости выросли до 7,6 млн кв. м (на 22%). И доля возведенного жилья увеличилась - до 33%. По-моему, все это говорит о соблюдении интересов москвичей. В том числе автомобилистов, у которых появилось больше парковочных мест. Хотя ситуация с пробками так и не решилась. С помощью ГЗК Сергей Собянин отделил сомнительные инвестконтракты от перспективных и сократил срок аренды участков девелоперами до 6 лет. Это позволило очистить строительный рынок от проектов, которые лишь занимают территории без намека на развитие. Плюс недавно он объявил о возрождении архитектурного совета, который будет заниматься проверкой и контролем территориальной застройки и возводимых объектов. Судя по всему, мэр города обзаводится необходимыми инструментами для реализации своей строительной политики".

Активы, которые приобрела семья Гуцериевых - Шишхановых после отставки Юрия Лужкова
Название компании	Продавец	Покупатель	Сумма сделки
95% долей Интеко	Елена Батурина	Микаил Шишханов	1,2 млрд долл
49% ОАО "Декмос", заказчика реконструкции гостиницы Москва.	правительство Москвы	Микаил Шишханов	150 млн долл
26,24% ЗАО "Моспромстрой"	правительство Москвы	Микаил Шишханов	109 млн долл
Девелоперские активы группы Уникор (ЖК Садовые кварталы, отель Люкс, МФЦ Саммит, РТИ "Каучук" )	Бидзина Иванишвили	Микаил Шишханов, Михаил Гуцериев	982 млн долл
отель Националь	правительство Москвы	Саит Гуцериев	155 млн долл
ТРЦ Калужский	Павел Фукс и Сергей Зотов	Михаил Гуцериев, Микаил Шишханов	165 млн долл*
Производственно-логистический комплекс "Северное Домдедово"	Сулейман Керимов	Саит Гуцериев	500 млн дол
*- экспертная оценка Источник: собственные данные компаний