Посткризисный поворот
Масштабные планы
Традиционно комплексное освоение участка противопоставляется точечной застройке. "Точечная застройка, как правило, осуществляется в городе, где дорогая земля, все участки в основном идут с различными обременениями, ограничениями застройки. Для решения всех этих проблем требуются вложения", - объясняет директор EliteCenter Александр Дьяченко. В итоге строить "в поле", учитывая, что участки освобождены от обременений, застройщикам проще, однако единственная сложность - создание инженерной и социально-бытовой инфраструктуры. "Жилье на территории комплексной застройки выглядит более привлекательно для потенциальных покупателей, нежели конкурирующие объекты точечной застройки по соседству", - полагает эксперт. Изначально на рынок вышли проекты комплексного строительства в Москве, которые, по сути, означали смену тенденции. В первую очередь участники рынка вспоминают лучше всех "выстреливший" в кризис проект "Марфино" от "Ведис Групп" - квартиры там хорошо продавались даже в нестабильные годы благодаря грамотной маркетинговой политике и очень привлекательным ценам за квадратный метр. В свою очередь, низкая цена стала возможна благодаря особым условиям по земле и огромным оборотам продаж, связанным с масштабом проекта. Так же активно, по данным экспертов, продавались квартиры в микрорайоне "Павшинская пойма" или проекте "Лесной городок". "Однако позволить себе строительство такого масштаба в кризисные годы могли единицы, ведь в отсутствие длинных кредитных линий у банков большая часть девелоперов не могла развивать проекты комплексной застройки - попросту не было достаточных средств", - рассуждает Александр Дьяченко. Однако, по его словам, в последнее время такие крупные кредитные учреждения, как Сбербанк или ВТБ, активно начали выдавать огромные займы на реализацию внушительных девелоперских проектов, и таких объектов стало намного больше.
Среди самых масштабных проектов эксперты называют "Новое Ступино". Проект рассчитан на проживание 55 000 человек. Общая площадь застройки составит 2,2 млн кв. м на участке 1200 га. Уже к концу IV квартала 2011 г. планируется возвести 22 трехэтажных монолитно-кирпичных дома. Есть и проекты поменьше. Так, участники рынка вспоминают "Бутово Парк" - жилой микрорайон с площадью жилья более 370 000 кв. м. На территории 38 га расположатся 25 панельных и монолитных жилых домов. Инфраструктура микрорайона будет представлена школами, детскими садами, многофункциональными комплексами. В свою очередь, в рамках проекта "Солнцево Парк" (9 км от МКАД по Боровскому шоссе) на территории 56 га разместится 26 жилых корпусов панельных серий П-44Т, П-44К, П-111М и "КОПЭ-М-Парус" и монолитно-кирпичных домов. Общая площадь жилья составит около 468 000 "квадратов". При этом участники рынка говорят, что подобные масштабные проекты реализуются не только в Подмосковье. Так, компания "Сити-XXI век" уже не первый год реализует в Москве свою концепцию мини-полиса. Как объясняют в компании, идея заключается в организации единого жизненного пространства, которое будет включать в себя не только современное жилье, инфраструктурные элементы, сервисы и услуги, но и активную среду социальных коммуникаций. В частности, весной 2011 г. в рамках своего мини-полиса "Строгинский" компания открыла театральную студию. Как отмечает генеральный директор "Сити-XXI век" Владимир Киреенко, подобные проекты не только позволяют привлечь посткризисного клиента, но и имеют социальную составляющую.
Работа по-новому
Ориентация застройщиков на комплексное строительство, по мнению экспертов, объясняется несколькими причинами. "После кризиса на рынке остались в основном девелоперы, имеющие большие участки земли. До кризиса люди покупали по 10 гектаров и строили там небольшие коттеджные поселки. Сегодня таких покупателей почти нет, поэтому девелоперам выгоднее комплексно осваивать и развивать свои территории, чем ждать, когда их землю раскупят по маленьким кусочкам", - поясняет заместитель генерального директора "АЛЛТЕК Девелопмент" Виктор Сюков. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, крупные проекты были запланированы еще до кризиса, однако в период нестабильности их заморозили. При этом сразу после выхода из кризиса основные силы девелоперов сосредоточились на реализации уже начатых проектов, под которые в том числе было получено кредитное финансирование. Сейчас дело дошло и до отложенных масштабных проектов. "Проекты комплексной застройки более привлекательны для застройщиков - по экономике, по организации. В городе участки идут в основном с обременениями, с ограничениями по строительству, и нужно потратить значительные временные, денежные ресурсы, чтобы эти проблемы решить", - подчеркивает гендиректор "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая. По ее мнению, с этой точки зрения в Подмосковье осуществлять строительство проще - большой объем земель, нет обременений, ограничений, разрабатывай генплан и строй.
При этом существенно, что комплексные проекты реализуются в несколько очередей, что позволяет девелоперу с большей легкостью привлекать заемное финансирование, отрабатывать маркетинговые концепции и устранять ошибки в бизнес-плане, увеличивая, например, "нарезку" наиболее популярных квартир. По словам Марии Литинецкой, по мере реализации первой и второй очереди идет капитализация проекта, а за счет капитализации повышается стоимость третьей и четвертой очереди. Более того, как напоминает руководитель управления маркетинга и развития ГК "Конти" Сергей Мигунов, существуют государственные программы по финансированию крупных проектов с масштабной застройкой, в том числе инфраструктуры и жилья. "Поскольку в кризис основная проблема строительных компаний и проектов была в отсутствии банковского финансирования как прямого, так и ипотечного кредитования покупателей. В настоящий момент в связи с этими государственными программами есть возможность реализовывать подобного рода проекты", - говорит эксперт. При этом госбанки активно выдают кредиты на подобного рода проекты.
Столкновение с реальностью
Масштабность проектов накладывает свой отпечаток на особенности их реализации и таит в себе несколько опасностей. "В первую очередь при реализации подобных проектов необходимо понимать, как будет сформирован спрос на жилье в них. Если мы рассматриваем проект рядом с крупным мегаполисом, который может обеспечить рабочими местами жителей данного проекта, то такой проект имеет право на жизнь", - отмечает Сергей Мигунов. По его словам, в проектах площадью больше миллиона квадратных метров очень важным будет наличие рабочих мест для потенциальных жителей комплексной застройки. При этом, как напоминает Виктор Сюков, завершенных масштабных проектов с полной городской инфраструктурой в Московской области, к сожалению, нет, а есть только так называемые бумажные проекты. По его мнению, первые минусы возникают при проектировании объектов инфраструктуры, так как рынок комплексной застройки только формируется, и на сегодняшний день сложно определить потребность будущих жителей территории в социально-бытовой инфраструктуре. "Но самый большой минус - это финансирование, потому как нет четкой закономерности между вложенными в инфраструктуру средствами и стоимостью объектов при продаже. Инфраструктурные объекты строят обычно на самом последнем этапе строительства, их стоимость "зашивается" в цену квартиры или дома и финансируется зачастую из тех средств, которые были получены от реализации квартир или участков", - поясняет эксперт.
По данным участников рынка, реализация комплексных проектов для девелопера всегда дороже. Более того, как отмечает гендиректор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов, для создания комфортной среды обитания требуется приличный срок. В любом случае, первым заселившимся жильцам какое-то время придется ждать окончания строительства, так как застройка любого квартала, как правило, происходит поэтапно. "А для девелопера такой проект может выйти на 20% дороже, правда, объекты с собственной инфраструктурой и реализуются скорее", - добавляет директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Впрочем, по словам Марии Литинецкой, за счет масштаба такие проекты прибыльны. "Мы сейчас прорабатываем для двух финансовых групп и одного фонда несколько проектов именно подмосковной комплексной малоэтажной застройки с объемами от 100 000 до 170 000 кв. м и в радиусе 10 км от Москвы. Затраты именно на инфраструктуру хотя и составят до 15% от всех расходов, но при реализации позволят продавать квартиры дороже на 30-35% в сопоставимых по расположению проектах", - резюмирует управляющий партнер SESEGAR Group Ирина Жарова-Райт.