Посторонним вход воспрещен

Городские власти, всерьез озабоченные нехваткой свободных площадок, вынуждены еще жестче контролировать процесс городского строительства. Муниципалитет пытается покончить с серыми бартерными схемами расчетов с городом и одновременно ужесточает правила земельных конкурсов.

Политическая фразеология московского строительства как таковая неизменна. На недавнем заседании хозяйственного актива московских строителей Владимир Ресин торжественно объявил, что за первые три месяца 2002 года введено 27% планируемого к сдаче в этом году жилья, а общий объем ввода составит 4,2 млн кв. м. А по словам Юрия Лужкова, также адресованным строителям, Москва ни на один метр темпов строительства не снизит.

Несмотря на это заявление, столичный градоначальник заметил наконец ряд проблем, наметившихся в строительстве жилья. Причем если раньше о противоречиях между бизнесом строителей и перспективами развития города говорилось в кулуарах, то теперь они наконец-то озвучены на высшем уровне.

Первая проблема впрямую связана с темпами работы стройкомплекса. Выражаясь словами мэра, «масштабные мощности» строителей стали превышать возможности города по размещению объектов. Проще говоря, городские ведомства не успевают толком готовить документацию по новым стройплощадкам.

Кроме того, наконец была признана проблема будущего строительства, для которого в Москве просто нет земли. Юрий Лужков сформулировал ее довольно четко: «С одной стороны, в городе большой дефицит территорий для нового строительства, а с другой – у нас есть обязательства перед москвичами». Если проще, это означает, что оставшиеся свободные участки застраиваются домами, жилье в которых идет в основном на продажу. Единственным ресурсом строительного комплекса оказывается фонд ветхих пятиэтажек. Политика муниципалитета в данном случае будет сводиться к монополизации распределения ресурсов: «Весь территориальный потенциал отныне мы берем под контроль города, чтобы размещать там городской заказ, обеспеченный бюджетным финансированием», причем, по утверждению Лужкова, объемы заказа определены до 2010 года.

Вечером деньги

Мало того, московское правительство, похоже, всерьез намерено изменить схему финансирования строительных работ. Муниципалитет официально заявил о намерении перейти к сугубо денежным отношениям с участниками строительного процесса. Такую реформу расчетов в строительстве подразумевает ожидающая скорого принятия «Программа жилищного строительства по городскому заказу на период до 2010 года».

Официально дело подается как достижение оптимальной для города выгоды при работе с инвесторами. Рассчитываясь метрами, инвестор, дескать, отдает муниципалитету квартиры в дешевых домах, а на продажу выставляет гораздо более дорогие метры. Городу это невыгодно, и справедливо было бы все исчислять в конкретных суммах и все расчеты вести деньгами.

В какой-то мере это соответствует действительности, однако следует учитывать ряд весьма важных нюансов. Зачетно-бартерные схемы – один из любимых способов ведения дел в столичном строительстве. Это довольно хитроумная бухгалтерия, которая долгое время давала возможность вполне хорошо зарабатывающим производителям жилья говорить о своих убытках. Между тем именно зачеты способны создать мощную воздушную подушку, толкающую вверх себестоимость строительства. Если совсем коротко, по словам одного из участников рынка, пожелавшего остаться неизвестным, «без зачетов и прочего воровства стоимость строительства сдулась бы раза в полтора как минимум».

Так что, покушаясь на бартерные расчеты топ-менеджмента строительного комплекса, столичные власти задевают очень серьезные интересы. Однако именно поэтому эффективность действий московского правительства вызывает большие сомнения.

Не лезьте в нашу песочницу

Другое направление активности власти – попытка ужесточения контроля за распределением земельных ресурсов. В принципе процедура проведения инвестиционных конкурсов и так подразумевает поддержку девелоперских компаний, аффилированных с властью. Но муниципалитет, видимо, счел, что существующих препятствий для проникновения постороннего капитала на первичный рынок жилья недостаточно.

Новшеством в системе конкурсов должно стать введение так называемого цензитарного принципа доступа к участию в бизнесе. Компании, желающие заключить инвестиционный контракт с правительством Москвы, должны будут пройти квалификационную оценку. Ее процедура определяется приложением к постановлению правительства Москвы № 192-ПП. Официально целью оценки является «исключение из числа участников конкурса недобросовестных и недееспособных инвесторов».

На самом деле все это означает введение порядка, при котором участниками инвестиционных конкурсов останутся лишь те девелоперы, которые зарекомендовали себя в работе с муниципалитетом. Причем речь идет не о результатах выполнения заключенных контрактов, поскольку по результатам многих конкурсов победителями оказывались фирмы, предложившие нереальные по величине доли города. Надо полагать, «зарекомендовавшие себя» – это те, кто сумел выиграть. В общем, свои.

Последствия проводимых в городе преобразований на конечном потребителе в течение ближайших года-двух не скажутся. Стратегические меры, обеспечивающие ресурсы для решения проблемы пятиэтажек и соответственно новой земли под застройку влияют на рынок косвенно, поддерживая стабильность ценовой ситуации. Этому способствует и наступившее наконец равновесие предложения и спроса: практически никто из риэлтеров не ожидает в ближайшее время заметных колебаний рынка.

Однако судьба цен на строительство в конечном итоге будет зависеть от соотношения доли коммерческого жилья и тех метров, которые направляются целевым образом на городские программы. То есть их выполнение как раз и оплачивают покупатели, в составе которых остается значительная доля приезжих из других городов.