Превращение

Все больше риэлтерских фирм хотят стать полноценными участниками инвестиционного рынка. Вкладывая в строительство, они хотят стать менее зависимыми от ведущих строительных компаний Москвы. Однако помешать их планам может столичный стройкомплекс.

Риэлтерские фирмы поделились на две категории. Одни изначально кормились за счет услуг на вторичном рынке. Столичные старожилы, как правило, предлагают помочь как с арендой, так и с продажей квартир, коттеджей и коммерческой недвижимости. В таких компаниях работают специалисты, имеющие подчас богатейший опыт, вынесенный из бесчисленных житейских коллизий, с какими приходится сталкиваться риэлтеру.

В последние годы наметилось формирование другой категории риэлтеров – компаний, специализирующихся на новостройках. Здесь канонический путь становления бизнеса выглядит совершенно иначе. Главная задача – не охватить все виды заработка сразу, а получить побольше товара, который можно сбыть. Самый простой путь для достижения этой цели – подружиться с застройщиком номер один, каковым исторически является городской стройкомплекс. Сначала риэлтеры всячески пытались попасть в число уполномоченных правительством Москвы, затем быть поближе к свите бывшего Департамента внебюджетной политики строительства (ныне ДИПС). А потом выяснилось, что многие фирмы уже сами способны работать на инвестиционном рынке, не нуждаясь в каком-то особом статусе.

Жить трудно, дай квартиру…

Особенность рынка новостроек в том, что до недавнего времени цены на жилье, находящееся в начальной фазе строительства, значительно отличались от цен на готовые метры. А московские комбинаты работают, как известно, очень быстро. К примеру, крупнейший из них – ДСК-1строит в среднем 80 квартир за день. Из взаимодействия этих двух факторов и возник новый риэлтерский бизнес. Понятно, что каждый, кто оказывался на этом рынке, сначала ограничивался небольшими масштабами. Но затем под операции с новостройками стали брать заемные средства. Банки охотно кредитовали риэлтеров, тем более уже имеющих опыт – работа с недвижимостью давала очень высокую доходность и для финансовой структуры, и для посредника.

Как следствие бизнес на новостройках рос с каждым годом, причем так, что со временем городские структуры сочли его слишком быстрым. ДИПС, в свое время контролировавший большую часть московского рынка, однажды даже пошел на отмену розничных продаж, дабы разного рода «спекулянты» не наживались на городском деле.

Однако вскоре многие компании выросли из привычной схемы. Работа по принципу «купил 5 (10, 50...) квартир «в нуле» (на стадии инвестирования), подержал и продал людям» имеет один недостаток. Объемы твоих операций фактически контролируются застройщиком: если он захочет, то предоставит 50 квартир, а если нет – то не даст ничего. Единственный выход – самим создавать товар. И вот сезон-другой назад в Москве начался бум девелоперских компаний.

Инвесторы от сохи

«Новые инвесторы», как правило, начинали работу с типовой панелью. С появлением перспектив развития собственного бизнеса экс-риэлтеры столкнулись с необычной для себя ситуацией. Строя самостоятельно, невозможно получить земельные ресурсы, достаточные для того масштаба метров, что инвестировался на панельном рынке. В то же время точечная застройка очень выгодна. Кроме того, выяснилось, что девелопмент – это не просто финансы на входе и продажи квартир на выходе. А еще целый ворох забот: подготовка площадки (то есть общение с местными властями), сбор и согласование исходно-разрешительной документации (общение с избалованными московскими чиновниками), наконец, сама стройка, требующая живого и постоянного участия (общение со специфическими представителями строительных организаций-подрядчиков). При этом монолитные дома с полуэлитным позиционированием дают гораздо более высокую рентабельность.

Но работать с «эконом-классом» бывшим посредникам, ранее работавшим с массовой застройкой, оказалось гораздо труднее. Порою даже самые заметные на рынке дома испытывают проблемы с реализацией – например, комплекс ЗАО «Тема» в Кунцеве (проект, который выжил исключительно с помощью вошедшего в него соинвестором ДИПСа) или многоэтажной башни компании «Редан».

Однако главной проблемой для новоявленных инвесторов оказались отношения с городскими властями. Возможно, удачные проекты многих столичных компаний не остались незамеченными в московском стройкомплексе. А, может быть, частным инвесторам просто не повезло: город, ощущая грядущий дефицит земли на выселках, стал присматриваться к внутренним районам. Первая «черная метка» была передана застройщикам, концентрирующимся в Северном округе Москвы. В конце года московские власти объявили, что север станет едва ли не главной стройплощадкой ближайшего будущего, и здесь только в будущем году планируется построить более 800 тыс. кв. м жилья.

Финал

Возможно, одним из результатов поворота в городской политике станет появление еще одной волны «тоже девелоперов», которые вырастут при новой строительной элите. То есть фирмы такие уже существуют (например, при СУ-155 или при Мосглавстрое), но пока предпочитают не светиться, дожидаясь команды своего покровителя. Теневым фаворитам придется придумывать новые механизмы наращивания капитала, поскольку все чаще начальная и конечная цена метра жилья застройщиков почти не отличается. Все равно все раскупают. «Раньше мы торговали по $700 за метр на нуле и по $780 – 800 – перед сдачей дома госкомиссии. А недавно попробовали выставить по $780, когда только начинался монтаж. И ничего, купили, даже динамика не просела», – рассказывает глава риэлтерской фирмы. А значит, финансистам становится невыгодно кредитовать посредников – надо искать другие инструменты вложений в недвижимость.