«При стабильном рубле никому не будет нужна эта ипотека»

С начала года цены на жилье в России продолжают стремительно расти, а банки фиксируют снижение темпа выдачи ипотеки. Опрошенные журналом «Компания» эксперты сходятся во мнении, что цены на новостройки и «вторичку» сейчас довольно высокие. Однако если ЦБ не будет обеспечивать стабильность рубля, то прошлогодний рост цен «покажется цветочками».

Темпы роста цен на жилье

Гендиректор центра загородной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Сергей Ганусов считает, что темпы роста цен на жилье в России будут снижены, но незначительно. Дело в том, что после пандемии и с введением льготной ипотеки под 6,5% спрос на недвижимость в последней декаде прошлого года резко подскочил.

«Текущего спроса недостаточно для имеющегося объема предложений, а рынок вынужденно будет реагировать на это коррекцией цены. Незначительно, но коррекция будет. Роста точно не предполагается», — сказал эксперт.

Член «Ассоциации профессионалов рынка недвижимости» (REPA) Никита Журавлев согласен с Ганусовым в прогнозе снижения спроса. По его словам, уже сейчас покупатель задумывается, стоит ли покупать жилье или лучше остаться в аренде, потому что ценники очень большие. «Рост цен должен уже прийти в нормальное состояние, потому что за последний год мы уже видим, что цены выросли на 30%», — подчеркнул Журавлев.

Он отметил, что «размазывать» спрос будут новые банковские продукты. Ограниченный спрос и масса предложений кредитных организаций вынудят застройщиков не так резко и не так активно поднимать стоимость жилья, объяснил эксперт.

По мнению члена REPA, закрытие льготной ипотеки тоже повлияет на рост цен, поскольку ЦБ поднимает ставку рефинансирования. «Как следствие и стоимость ипотеки тоже вырастет. И это даст успокоение этому спросу, который мы сегодня видим. Цены выровняются. На сегодняшний день к большому росту цен нет никаких предпосылок», — добавил он.

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко связывает темпы роста цен на жилье со стабильностью рубля. «Если ЦБ не будет выполнять свою функцию, а именно – обеспечивать стабильность национальной валюты, и рубль опять обрушится, как в прошлом году вообще на 25%, то темп будет такой, что прошлый год покажется цветочками», — заявила она. Эксперт пояснила, что спрос в 2020-м был связан с тем, что люди не хотели хранить свои сбережения в рублях и «переводили их в квадратные метры» либо шли на фондовый рынок.

«Это было связано с девальвацией рубля и с непривлекательностью депозитных ставок, которые были в прошлом году», — добавила она.

Как поведут себя застройщики?

По словам Ганусова, сейчас у застройщиков проблем с продажами нет, поскольку девелоперы достаточно гибки: если продажи падают, они делают скидки и коррекции, в отличие от всего остального рынка, включая вторичный, «где более инертные собственники».

Журавлев считает, что в Москве с рентабельностью проблем нет. В регионах же ситуация сложнее, поскольку множество проектов не получают финансирование из-за низкой маржинальности, объясняет член REPA. Низкая же маржинальность связана со слабостью регионального рынка, где покупатель очень сильно реагирует на изменение цены в 1–2 тысячи рублей, добавил он.

Нужна ли льготная ипотека?

Гендиректор центра загородной недвижимости компании «Бест-недвижимость» считает, что спрос на льготную ипотеку сохранится, ведь все, что касается льготных цен и ипотеки — «всегда будет актуально, интересно и популярно».

В Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге льготную ипотеку не продлят, о чем говорят «настроение» и заявления главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, уверен Журавлев.

«В Москве нет такой потребности, чтобы поддерживать спрос над данным инструментом. Она отыграла свою роль, ее можно отпускать», — заявил он. Член REPA считает, что вместо субсидированной ипотеки девелоперы будут самостоятельно придумывать варианты подъема спроса.

При этом центральный регион страны не почувствует проблем, если льготная ипотека исчезнет, «полтора процента дают не так много выгоды». Эксперт убежден, что в регионах необходима поддержка ипотеки, потому что у покупателей в субъектах нет возможности платить 100%. «Мы сейчас видим, что стоимость квадратного метра взлетела настолько, что нивелировала всю субсидированную ипотечную ставку. Речь идет о ежемесячных платежах», — заключил Журавлев.

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) уверена, что льготная ипотека уже непопулярна. По ее словам, банки фиксируют низкие темпы выдачи.

«При стабильном рубле никому не будет нужна эта ипотека на новостройки», — заявила Радченко. Она уверена, что берущие льготную ипотеку люди не нуждаются «здесь и сейчас» в улучшении жилищных условий, поскольку готовы ждать 3–4 года до завершения строительства. Эксперт называет таких заемщиков «фактически инвесторами».

«Сейчас нет никакого резона покупать по тем ценам, которые есть, даже с этой льготной ипотекой. Если рубль будет стабильным, то спрос будет падать, и эта ипотека погоды делать дальше не будет», — заключила она.

По оценкам консалтинговой компании Colliers, в 2020 году цены на столичном рынке жилья увеличились на 15–20%. В сегменте бизнес-класса средняя стоимость 1 квадратного метра выросла до 295 тысяч рублей, в премиум-классе — до 641 тысячи рублей за 1 квадратный метр (первый квартал 2020-го к первому кварталу 2021-го). Аналитики компании считают, что в 2021 году ожидается рост рынка в пределах 10%, а в 2022-м годовой прирост вернется к показателям 2019 года (5–6%).