«Причина на поверхности…»
Компания «Ингеоком» – законодатель мод на столичном рынке недвижимости. За 15 лет существования компания, оборот которой превышает $1 млрд, приняла участие в возведении более 300 объектов различной степени сложности в тринадцати странах мира. «Ингеоком» первым из частных столичных компаний приступил к строительству «легкого» метро, первым решился на создание многофункционального торгово-развлекательного комплекса площадью более 100 000 кв. м. Однако «конек» компании – сложные инженерные проекты, связанные с разработкой подземного пространства, такие, как торговый комплекс «Охотный ряд», многофункциональное ядро «Москва-Сити», многоярусный паркинг под гостиницей «Москва». В интервью «Ко» основатель и руководитель компании Михаил Рудяк, являющийся советником мэра на общественных началах, рассказал об особенностях подземного строительства в Москве.
– «Ко»: За последний год было озвучено сразу несколько масштабных планов строительства подземных торгово-развлекательных и офисных комплексов. Откуда вдруг такое повышенное внимание к подземным проектам?
– Михаил Рудяк: Отвечу каламбуром – причина лежит на поверхности. В первую очередь рост интереса к подземному строительству связан с дефицитом земли в особо ценных столичных районах и, как следствие, с ростом стоимости московской земли. Цена земли настолько выросла, что проекты в подземном пространстве, несмотря на их высокую затратность, стали окупаемыми и прибыльными.
– Получается, что издержки на подземные работы только теперь стали окупаемы?
– Конечно, иначе бы инвесторы не пошли на эти проекты. Ну, кроме тех, кто хочет отмыть деньги.
– Тем не менее девелоперов, работающих под землей, мало. Кроме «Ингеокома» о подобных проектах заявляют разве что «Система Галс», «Трансстрой», «Гормост» и «Организатор», причем все они близки к московскому правительству. Неужели на рынке мало профессионалов, знающих специфику подземного строительства, или решающим оказывается «административный» фактор?
– Ваш список не очень точен. Компания «Организатор», действительно, является заказчиком на строительстве подземных объектов, например, Краснопресненского тоннеля. В свою очередь, «Трансстрой», насколько я знаю, выступает в качестве подрядчика в освоении подземного пространства. А вот «Гормост» – это организация, которая занимается исключительно эксплуатацией подземных переходов. Конечно, они стараются максимально коммерциализировать эти проекты. Но работают по городскому заказу и с транспортной инфраструктурой.
Что же касается причин, по которым так мало компаний, занимающихся «подземкой», то здесь все просто. Работа с подземным пространством требует не только высокого класса проектирования и реализации, но и значительно большего объема инвестиций. Согласитесь, не каждая московская строительная фирма способна осилить проекты стоимостью под сотню миллионов долларов.
– А иностранные компании? Являются ли они вашими конкурентами?
– Да, конечно. Сейчас на наш рынок все активнее приходят зарубежные девелоперы, которые располагают самыми современными технологиями. Мы же предпочитаем с ними сотрудничать – например, подземную часть гостиницы «Москва» для австрийского «Штарбака» делает «Ингеоком».
– Существует мнение, что в Москве нет четко прописанных требований к подземному строительству. Как следствие, действует сложная, бюрократизированная система согласований. Кто курирует подземные стройки столицы?
– Мне кажется, что существующая в Москве система регулирования рынка весьма эффективна и не требует существенной коррекции. Кроме того, проекты, связанные со значительными подземными работами, оценивают не только московские власти, но и федеральные ведомства и НИИ. Самое важное, чтобы сооружение, возводимое под землей, во-первых, было безопасным и, во-вторых, не нарушало общего геодинамического режима. При любой стройке необходимо вести очень сложный контроль состояния окружающих зданий. Кстати, этот фактор часто сильно удорожает строительство – надо быть постоянно готовым к изменениям в проекте, к проведению дополнительных работ. Например, когда мы делали подземную часть здания гостиницы «Интурист», было крайне сложно не задеть гостиницу «Националь» и театр Ермоловой. Нам это удалось, хотя и пришлось пойти на дополнительные расходы. Подобные работы требуют точных, я бы даже сказал, тяжелейших инженерных расчетов.
– Недавно для снижения рисков подземного строительства главный архитектор столицы Александр Кузьмин предложил ограничить уровень «закапывания» в землю четырьмя ярусами. Нужно ли вообще в подземном строительстве устанавливать какие-то лимиты?
– Я считаю, что лимиты устанавливать нельзя. Если строительная компания берется строить 10-этажное подземное сооружение и может себе такое позволить, это ее дело и право. Главное, чтобы проект был грамотным и безопасным. Замечу только, что в подземном строительстве есть цена отсечения. Каждый подземный ярус делает строительство дороже примерно на 30%, а начиная с третьего яруса расходы растут в геометрической прогрессии. Именно поэтому мне понятна логика Кузьмина. Ограничение подземных строек даже на уровне четвертого яруса – хороший вариант, на который не очень многие пойдут из-за цены.
– В московской среде вы известны как человек, к чьему мнению прислушивается мэр Юрий Лужков. Вам часто приходится рецензировать чужие подземные проекты? Например, вы знакомы с планами строительства под площадью Тверской Заставы или под площадью Белорусского вокзала?
– Я знаю о них в общих чертах, но не участвовал в их оценке. Это очень сложные и интересные проекты. Мне известны также планы строительства подземного паркинга под Театральной площадью. Город выбрал правильную политику стимулирования инвестиций в подземное строительство.
– Тем не менее многие эксперты критикуют правительство Москвы за отсутствие геологической базы столицы. Насколько назрела необходимость серьезных геологических исследований в Москве?
– Такая база всегда существовала. И в советские, и в более поздние времена здесь проводились многочисленные геологические исследования. Как я уже говорил, существует система специализированных НИИ, располагающих большим объемом информации и знаний. Просто эти сведения, в основном, открыты для профессионального сообщества, а не для массового потребления. И я, кстати, это поддерживаю – по соображениям безопасности.
– Ваша фирма считается одним из пионеров и лидеров московского рынка подземного строительства. Какой проект был для вас самым сложным?
– Безусловно, строительство ядра ММДЦ «Москва-Сити». Захватывает даже масштаб: 500 000 кв. м под землей с инфраструктурой и интеграцией в метро, а наверху будет построено 2 млн кв. м торговых и коммерческих площадей. Это редкий случай, когда грамотное освоение подземного пространства изменяет ситуацию на всем рынке недвижимости. Сейчас, после строительства ядра, участки ММДЦ стали популярны и очень интересны с точки зрения девелопмента. А ведь в середине 1990-х мало кто верил, что участки вообще можно будет продавать. Многие компании-конкуренты закладывали тогда в свои проекты очень высокие риски. Например, в тендере на строительство ядра мы дали первую цену около $80 млн, а следующая за нами компания «Трансстрой» предложила $190 млн. Вот такая была разница.
Конечно, каждый из проектов по-своему сложен. Я горжусь трехуровневым подземным паркингом между бывшей гостиницей «Москва» и бывшим музеем Ленина. Это был наш и пилотный, и фантастически трудный проект. Возможно, он не идеален с точки зрения организации автомобильных потоков, но мы тогда учились. Еще более сложен в инженерном плане паркинг в ТЦ «Атриум»: он «сидит» в нескольких метрах от действующей линии метро. Вообще, чем больше опыта, тем лучше. Подземное строительство – очень перспективный рынок, и важно «застолбить» на нем свое место.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
