Приключения девелоперов

Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", которым руководит генерал Пограничной службы ФСБ Владимир Проничев, очень любит заниматься девелопментом территорий. Спортобщество унаследовало с советских времен огромное хозяйство в виде стадионов, дворцов спорта, детско-юношеских спортшкол, баз, гостиниц - всего 200 спортивных объектов во всех регионах страны плюс прилегающие земельные участки.

И сегодня руководство "Динамо" - это не только спортивные менеджеры, но и лендлорды, и "крепкие хозяйственники". Правда, в новых спортобъектах динамовцам приходится делиться с инвесторами. С ВТБ - на знаменитом проекте реконструкции стадиона "Динамо" на Ленинградском проспекте, который готовили к чемпионату мира по футболу 2018 г., с Газпромбанком - в проекте стадиона "Динамо" в Санкт-Петербурге на Крестовском острове. Но иногда динамовцы получают и совсем новые участки земли и начинают там строить объекты недвижимости вместе со спортивными сооружениями. Так, в начале 2011 г. ВФСО "Динамо" каким-то непонятным образом получило от ВЭБа второй по величине, после "Черкизона", рынок "Эмерал", чтобы возвести там молл и спорткомплекс (см. об этом "Ко" №30, 2012 г.). К участку приглядывалась компания Amma Development, строящая самый крупный ТРЦ в Европе "Авиапарк" (около 400 000 кв. м), потом мэрия сообщила, что строить этот молл не будут. Зато в настоящее время мужской волейбольный клуб СК "Динамо", входящий в ВФСО "Динамо", участвует вместе с ГК "Грас" в проекте возведения крупного многофункционального комплекса "Флотилия" в Москве.

Как площадка СК "Динамо" оказалась в проекте МФЦ "Флотилия"

В 2005 г. тогдашний мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение №2475-РП о строительстве спортивно-жилищного комплекса на улице Ляпидевского, вл. 1 рядом с метро "Речной вокзал". Речь идет о многофункциональном центре (МФЦ) "Флотилия" площадью 212,36 тыс. кв. м.

МФЦ "Флотилия" - это четыре жилых комплекса в 29 этажей с офисами, со спортивно-оздоровительным корпусом (7 этажей площадью в 53,76 тыс. кв. м), в котором будет волейбольный зал на 600 мест, с гостиницей, бассейном и квартирами (точнее, апартаментами). Внешне планируемые здания напоминают отель-"парус" в Дубае. Правда, сейчас в столице действует запрет на строения выше 75 м (25 этажей), но "Флотилия" получила разрешение задолго до введения запрета. Инвестиции в проект составили 7,2 млрд руб. В его финансировании участвует Межтрастбанк, вице-президентом которого является один из акционеров компании-девелопера, но сумма кредита не разглашается.

НП "СК "Динамо" - мужской волейбольный клуб, он входит в известное спортивное общество "ВФСО "Динамо", еще в 1923 г. созданное чекистами. Спортсмены клуба блестяще выступили на Олимпиаде в Лондоне 2012 г., клуб - дважды чемпион России, обладатель множества наград и суперкубков.

В 2003 г. в то время мэр столицы Юрий Лужков отдал в долголетнюю аренду больше 3 га земли на улице Ляпидевского, вл. 1 НП "СК "Динамо". На этом участке долгое время стояло недостроенное здание Государственной научно-технической библиотеки, с которым город не знал, что делать. Рядом, на улице Лавочкина, д. 32, находится дворец спорта СК "Динамо", построенный в 1980 г. Этот дворец спорта является домашней ареной столичного волейбольного клуба (вместимость - 5000 зрителей). То есть мужской волейбольный клуб "Динамо" (Москва) имеет и собственную арену, и залы для игр и тренировок, и медицинский центр. На вопрос "Ко", для чего нужен новый спорткомплекс, юрист СК "Динамо" Максим Козлов ответил следующее: "Дворец спорта (Лавочкина, 32) принадлежит Центральному совету ОГО ВФСО "Динамо". НП "СК "Динамо" (волейбольный клуб) не является собственником здания и эксплуатирует его на условиях аренды. Помимо волейбола, во дворце еще баскетбол, кудо, художественная гимнастика, танцы и еще много чего, а у нас четыре команды и довольно плотный график тренировок. Это во-первых. Во-вторых, здание дворца спорта строилось к Олимпиаде-80, оно находится в полуаварийном состоянии, все инженерные коммуникации рассыпаются; поскольку здание с алюминиевыми перекрытиями и большой площадью остекления, зимой весьма прохладно и еще уйма проблем. Использование зала на 5000 зрителей нецелесообразно - средняя посещаемость волейбольного матча на чемпионате России - 500-1500 человек, а на Кубке и того меньше. Кроме того, дворец не обладает всей необходимой инфраструктурой для тренировочного процесса - нет бассейна, не очень удобные тренировочные залы и раздевалки, очень маленький тренажерный зал и т.д.".

При этом пресс-секретарь клуба Михаил Комаров и некоторые другие его сотрудники о строящемся спорткомплексе даже не знают. НП "СК "Динамо", имея землю, согласно постановлению правительства Москвы, должно было привлечь средства для строительства спортивно-жилищного комплекса на улице Ляпидевского, вл. 1. Но "Динамо" не смогло рассчитаться даже за снос недостроенного здания Государственной научно-технической библиотеки, стоящего на этой площадке, с подрядчиком - ЗАО "СУ-83 МФС". Право требования долга в 141 млн руб. перед ЗАО "СУ-83 МФС" в июле 2009 г. оказалось у ЗАО "СУ №7 "Фундаментстрой" (принадлежит МФС-6), а от него в ноябре 2009 г. перешло к ОАО "Мосфундаментстрой №1" (МФС-1) - компании, созданной в 2006 г. специально под этот проект группой "Грас". Так земля и проект оказались у "Граса", строительной компании, о которой стоит рассказать отдельно.

Сначала волейбольный клуб "Динамо" искал инвесторов, рассматривал разные варианты реализации девелоперского проекта, но в начале 2010 г. волейболисты готовы были подписать инвестиционный контракт на строительство спортивно-жилищного комплекса с МФС-1 (входит в ГК "Грас"). Условия были такие: СК "Динамо" вносит право 49-летней аренды на участок на улице Ляпидевского, вл. 1 в проект, за это получает 20% в нем, а 80% уходит МФС-1.

Спортивные связи

В 2010 г., на момент начала сотрудничества с волейбольным клубом по девелоперскому проекту МФЦ "Флотилия", у ЗАО "Грас" было три акционера. Это Сергей Липатов, президент телекоммуникационной компании "Транстелеком", подконтрольной ОАО "Российские железные дороги" (99,99% у РЖД), Рубен Худоян, лендлорд, и Андрей Крапивин, вице-президент Межтрастбанка и член совета директоров ЗАО "Трансмашхолдинг".

Трансмашхолдинг - спонсор динамовцев номер два, так он отмечен на сайте команды. Помимо Трансмашхолдинга, в этом списке крупные российские корпорации - "Евраз", "Тольяттиазот", Промсвязьбанк, МОЭСК, "Велесстрой", банк "Региональный кредит" и группа "Труд". Ни команда, ни сам спонсор не раскрывают данные о суммах пожертвований. Но оказывается, спонсорство волейбольного клуба может приносить не только удовольствие от инвестиций в большой спорт, но и возможность заработать на совместном девелоперском проекте. Площадка под "Флотилию" была получена ЗАО "Грас", когда один из акционеров девелопера Андрей Крапивин был членом совета директоров Трансмашхолдинга (в марте 2012 г. он вышел из совета директоров). Но это далеко не все спортивно-деловые связи динамовцев и ГК "Грас". Бывший генеральный директор МФС-1 Гор Хечоян в августе 2013 г. был избран президентом московского мужского баскетбольного клуба "Динамо". Мужской баскетбольный клуб "Динамо" - не партнер по девелоперскому проекту ЖК "Флотилия", но он входит с волейбольным клубом в спортивное общество "ВФСО "Динамо", которое и занимается девелопментом.

Акционер ЗАО "Грас" Сергей Липатов известен не только своей любовью к профессиональному спорту, но и как топ-менеджер знаменитого футбольного клуба железнодорожников "Локомотив". С 2006 г. Сергей Липатов, будучи президентом "Транстелекома", курировал "Локомотив". В 2009 г. "Локомотив" стал собственностью "Транстелекома", а Липатов стал председателем совета директоров клуба. Как хозяин "Локомотива" он входил в исполком Российского футбольного союза и даже возглавлял его финансовый комитет. Исполком Российского футбольного союза - это клуб миллиардеров, владеющих крупнейшими футбольными командами страны и спонсирующих их. Его членами являются Леонид Федун (крупный акционер ЛУКОЙЛа и владелец футбольного клуба "Спартак"), Владимир Евтушенко (президент Межрегионального общественного объединения Союз федераций футбола "Сибирь", гениральный директор ФК "Енисей"), Сулейман Керимов ("Нафта-Москва", футбольный клуб "Анжи"), Петр Авен (глава Альфа-банка) и др. В 2010 г. Липатов был уволен из "Транстелекома" и "Локомотива" после нескольких неудачных покупок игроков, но связи в мире спорта у него остались. Возможно, именно благодаря любви к спорту акционеры "Граса" за недорого получили площадку под крупный девелоперский проект в Северном административном округе Москвы.

Несмотря на то, что связи партнеров по инвестиционному проекту ЖК "Флотилия" были хорошими, разрешение на строительство удалось получить только в октябре 2011 г., хотя стороны были готовы подписать инвестиционный меморандум в начале 2010 г. Между тем в 2010 г. был уволен генеральный директор НП "СК "Динамо" Вячеслав Ротавчиков, руководивший клубом с 2006 г. Ротавчиков лично занимался "Флотилией". При этом он был членом Общественного совета при ФСБ РФ и председателем совета директоров ООО "Генеральная дирекция спортивных сооружений общества "Динамо"". Но с 2010 г. по 2012 г. Вячеслав Ротавчиков не руководил волейбольным клубом "Динамо", и, как "Ко" сообщили в клубе, партнеры клуба отстранили его за неважные спортивные результаты команды. Хозяйственную деятельность Ротавчикова в НП "СК Динамо" не комментируют. Но, по всей видимости, партнеры не могли поделить доли в ЖК "Флотилия". НП "СК "Динамо" свою долю во "Флотилии" не потеряло, но собеседник "Ко" Максим Козлов ее величину раскрыть отказался. "Большая часть площадей в спортивно-оздоровительном корпусе будет передана СК "Динамо", - поясняет Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга ГК "Грас". - Окончательный размер доли СК "Динамо" уточняется. Это связано с тем, что пока не готова рабочая документация спорткомплекса и неясно, сколько в точности квадратных метров достанется СК "Динамо".

Но соотношение 20% - у владельца права аренды на участок и 80% - у девелопера проекта сохраняется. Алексей Шепель, владелец S-Holding, говорит, что с учетом выкупленного долга в 141 млн руб. перед подрядчиком это нормальная пропорция, хотя для жилищных проектов чаще характерно разделение долей, когда 30% у владельца земли, а 70% - у девелопера.

Крутой старт

Межрегиональная производственно-ресурсная корпорация "Грас" основана в 2005 г. Сейчас у нее имеется три завода по производству автоклавного ячеистого бетона и девелоперские проекты общей площадью 430 000 кв. м. Свой первый девелоперский проект компания реализовала в Сочи. Это был 24-этажный жилой комплекс "Александрийский маяк" (Морской переулок, д. 1, площадь - 42,1 тыс. кв. м), построенный в 2007 г. в 70 метрах от моря. В Сочи на таком расстоянии разрешено строить лишь гостиницы и пансионаты. Застройщик - ООО "Светлячок", принадлежащее ЗАО "Грас", - сначала получил разрешение на возведение гостиницы апартаментного типа, а позднее - на жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями. Сочинцы на форумах удивлялись, как удалось получить разрешение на стройку.

ОАО "Гостиница "Ленинград", "сосед" ЖК "Александрийский маяк", в 2006 г. пыталось в арбитражном суде Краснодарского края опротестовать разрешение, выданное ЗАО "Грас" на строительство ЖК "Александрийский маяк". У ОАО "Гостиница "Ленинград" рядом с возводимым тогда жилкомплексом "Александрийский маяк" находится отель "Рэдиссон САС Парк-Отель". "Мероприятия, проводимые после 23 часов на открытых площадках "Рэдиссона", могут помешать покою жителей "Маяка", что отрицательно скажется на прибыли гостиницы", - беспокоился истец. Но суд отказал в иске "Ленинграду" на том основании, что вторая санитарная зона, где шло строительство "Александрийского маяка", по генплану относится к зоне жилой застройки.

Совладелец ЗАО "Грас" Сергей Липатов до работы президентом "Транстелекома" был сотрудником "Интуриста", Федеральной службы налоговой полиции, в 2001 г. - заместителем мэра Сочи, а в 2002 г. трудился в представительстве Сочи в Москве. Чиновнику такого ранга улаживать вопросы с разрешениями проще, чем любому девелоперу. Об этом свидетельствует вся практика девелопмента в России. В 2002 г. Сергей Липатов переехал в Москву и стал президентом "Транстелекома". Спустя три года у него и двух его партнеров - Крапивина и Худояна - появился девелоперский бизнес. О третьем акционере "Граса" Рубене Худояне известно меньше, но он один из троих имеет прямое отношение к бизнесу в сегменте недвижимости. Худоян вместе с Рафиком Етумяном - соучредители ООО "Парк "Архангельское", которое с 2008 г. арендует 6 га в Аполлоновой и Горятинской рощах знаменитой усадьбы "Архангельское". Соседний участок арендуют структуры миллиардера Виктора Вексельберга. Худоян и Етумян добивались отмены охранного статуса на эти земли, чтобы строить рядом с памятником архитектуры рекреационные объекты. Но им это не удалось. В мае 2013 г. Десятый арбитражный апелляционный суд Москвы признал недействительным договор об аренде 6 га леса вблизи усадьбы "Архангельское", заключенный Мослесхозом с ООО "Парк "Архангельское". Партнер Худояна по "Парку" Рафик Етумян - совладелец фирмы "Торговый дом "Шатер", управляющей "Гостиным двором".

"Альфа" пришла и ушла

В 2012 г. между акционерами "Граса" начались трения. Похоже, что между "Грасом" и "Торговым домом "Шатер", который контролируется партнерами Худояна, возникли финансовые разногласия. Суть их понять трудно, но внешне это выразилось в том, что ЗАО "Грас" купило у некой сторонней компании долги "Шатра", а платить за них отказалось, так что продавцу, "Юнион Трейд групп", пришлось взыскивать нужную сумму - 15 млн руб. - через арбитраж. Связаться с "Юнион Трейд групп" "Ко" не удалось: телефон в офисе компании не отвечает. По-видимому, этот судебный процесс стал одной из причин конфликта акционеров "Граса" и последующего выхода Худояна из состава его акционеров.

Месяцем ранее, в мае 2012 г., Рубен Худоян собрал совет директоров, сместивший с поста гендиректора и президента "Граса" Александра Мажарова и избравший президентом Дамира Айзатуллина. Липатов и Крапивин на этом совете директоров не присутствовали, но позднее они отстранили новый топ-менеджмент от управления.

В сентябре 2012 г. Худоян продал свои 33% акций инвестиционному подразделению "Альфа-групп" - А1, компании, которая, как уже неоднократно писала "Ко", занимается сложными корпоративными конфликтами.

В ноябре 2012 г. Липатов и Крапивин опротестовали решения майского совета директоров в Московском арбитражном суде и восстановили в должности президента Александра Мажарова.

В декабре они опротестовали избрание Айзатуллина на пост президента "Граса".

В январе 2013 г. А1 заявила о продаже своих 33% акций в ЗАО "Грас". Сумма сделки не раскрывается, но известно, что по сравнению с ценой покупки у Худояна А1 выручила двойную цену.

А1 продала свою долю в "Грасе" спустя всего три месяца после покупки. У известного и опытного игрока на рынке слияний и поглощений имелись причины быстро выйти из бизнеса "Граса" (подробнее об А1 см. "Ко" №15, 2013 г.). "Альфа" не сумела получить контроль в компании, так как Липатов и Крапивин не захотели его отдать.

15 километров вглубь

Между тем совместное детище "Динамо" и "Граса" - жилой комплекс "Флотилия" возводился не без нервозности.

Зимой-весной 2012 г. в ЖК "Флотилия" проходила акция: апартаменты бизнес-класса здесь, рядом с метро "Речной вокзал", продавались по цене 90 000 руб. за кв. м. Так, 65 кв. м можно было приобрести за 5,85 млн руб. Обычный эконом-класс в столице начинался в 2012 г. со 130 000 руб. за "квадрат". Петр Кирилловский сообщил "Ко", что "строительство квартала ЖК "Флотилия" начато в октябре 2011 г., когда было получено разрешение на строительство, в это же время были анонсированы продажи. Первый договор долевого участия с покупателем квартала "Флотилия" был заключен 21 февраля 2012 г.". Но в апреле 2012 г., когда корреспондент "Ко" побывал на площадке будущей "Флотилии", котлована он не заметил. "Работы велись", - настаивают в "Грасе" и показывают фото стройки. Однако покупатели на форумах осенью 2012 г. стали волноваться, что стройка не движется.

ЗАО "Грас" год работало в котловане, и потенциальным инвесторам-покупателям казалось, что на объекте ничего не происходит. "Здесь сложный грунт, и фундаментную плиту нужно было укреплять специальными сваями. В общей сложности было пробурено более 15 км (!) вглубь, а на заливку свай ушло около 17 000 кубометров бетона. Подземная часть составляет до 26% от общей площади объекта. Это одни из самых объемных строительных работ нулевого этапа в Москве, которые, в отличие от возведения наземных этажей, не так заметны для глаз неспециалиста, - комментирует ситуацию вице-президент ГК "Грас" Евгений Шевченко. - А сейчас мы на "Флотилии" строим по три этажа в месяц".

"Иногда застройщики могут начать продавать квартиры до получения разрешения на строительство, когда только начинают земляные работы по подготовке площадки и сносу старых зданий, а исходно-разрешительная документация находится в стадии дооформления. В этот момент с покупателями могут заключаться, например, предварительные договоры либо иметь место иные формы в виде резервирования, - поясняет Дмитрий Воронков, заместитель генерального директора, партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate. - Существует много различных юридических толкований подобных правовых форм получения денежных средств застройщиком от клиентов - физических лиц. С одной стороны, свободу договора у нас никто не отменял, с другой - привлечение денежных средств от физлиц на строительство застройщиком регламентируется ФЗ №214. Девелопер на любой стадии проекта, а особенно на начальной, нуждается в денежных средствах, а занять их под проценты у банка иногда бывает затруднительно. Покупатели знают, что рискуют, но заключают подобные договоры, потому что цена на этой стадии строительства бывает очень привлекательна". Так дело обстоит на проектах "Галса", СУ-155, ДСК-1.

"Мы можем привлекать деньги от покупателей в момент, когда получили разрешение на строительство", - парирует Евгений Шевченко, цитируя статью 3 ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". И на момент объявления продаж разрешение на строительство у "Граса" имелось. ФЗ №214 не требует от девелопера возвести какое-то количество этажей, выйти из котлована, а только потом продавать квартиры.

Но опытные покупатели, вкладывающиеся в недвижимость с целью извлечения дохода, знают, что до котлована и сам котлован - наиболее рискованные и привлекательные этапы для входа в проект, и они ищут такие объекты.

Девелопмент - выгодное дело. СК "Динамо" способен не только получить новый волейбольный зал, гостиницу и бассейн, его топ-менеджеры и игроки имеют инсайд и могут вкладываться в стройку намного раньше других, чтобы потом перепродать здесь апартаменты или сдавать их в аренду. Сегодня квадратный метр в МФЦ "Флотилия" стоит уже 140 000 руб. В начале 2012 г., во время акции, его цена была 90 000 руб. Теоретически для тех, кто купил тогда апартаменты, рост цены "квадрата" за полтора года составил 35,7%. Но эта инвестиция достаточно рискованная, ведь дом еще не достроен, ключи покупателям суждено получить в 2016 г., а то и в 2017-м. Как говорит директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский, "про рост стоимости квадратного метра в ЖК "Флотилия" на этой стадии говорить не совсем правильно. Скорее, уместно утверждать, что цены пришли в соответствие с рынком. Продать здесь жилье по 140 000 руб. за квадратный метр будет сложно с учетом нынешнего состояния рынка, когда дефицита предложения апартаментов нет. На элитном рынке апартаментов рост цены квадратного метра составил не более 10-12% за полтора года". Невозможность прописаться в апартаментах также несколько снижает привлекательность этого вида инвестиций, но в ЖК "Флотилия" обещают перевести апартаменты в категорию жилья.

Самые известные девелоперские проекты ВФСО "Динамо"
Название	Партнер	Площадь	Объем инвестиций	Доля ВФСО "Динамо"	Текущее состояние проекта
Стадион "Динамо", г Москва, Ленинградский проспект, д. 36	ВТБ	Стадион на 26 тыс. мест + 30 тыс. кв. м коммерческой недвижимости	1,5 млрд долл.	25%+1	Строительство
Стадион "Динамо", г. Санкт-Петербург, Крестовский остров	Газпромбанк-Инвест	Нет данных	Нет данных	Доля имеется	Нет разрешения на стройку
Молл+ спортивный комплекс на месте рынка "Эмерал", 25-26-й км МКАД	ВЭБ	230 тыс. кв. м	300 млн долл.	76,00%	Правительство Москвы отказалось дать разрешение на строительство ТРЦ и спорткомплекса
Жилой комплекс на месте стрельбища в Мытищах	Нет данных	Нет данных	Нет данных	Нет данных	Генплан
Источник: собственные данные компаний