«Продажа земли инвестору – не самоцель…»

16 октября состоялся первый аукцион по продаже земельных участков в Подмосковье. Из трех участков, выставленных областным фондом имущества, было куплено два. Как рассказал по окончании аукциона министр имущественных отношений Московской области Алексей Бодунков, область выручила за проданные земельные участки 9,4 млн руб. Участники рынка приветствовали проведение аукциона. Однако эксперты сочли цены, по которым была продана земля, заниженными. Накануне проведения торгов Алексей Бодунков рассказал «Ко» для чего проводится аукцион по продаже подмосковной земли.

«Ко»: Какие цели преследует правительство Московской области, проводя подобные аукционы?

Алексей Бодунков: Цель пробного аукциона – заложить основы рынка земли в удаленных районах, которые составляют 80% всей территории Московской области. Во-первых, мы хотим наработать положительный опыт, чтобы максимально распространить его на все муниципальные образования. Вторая наша задача – привлечь инвесторов в Московскую область и создать для них оптимальные условия.

«Ко»: Чем привлекателен для потенциальных покупателей аукцион по продаже земельных участков?

А.Б.: Прежде всего мы выставляем на аукцион уже «готовые» земельные участки. Как правило, инвестор претендует на земельный участок, который находится в сельскохозяйственном использовании. Каждый участок имеет землепользователя. Обычно переоформление такого участка занимает много времени (от трех месяцев до полутора лет). К тому же приходится идти на определенный риск. Например, на каком-то этапе этого землеустроительного дела может выясниться, что земельный участок нельзя использовать в тех целях, какие предполагаются инвестором. Историки могут найти здесь древние захоронения, кто-то неожиданно обнаружит правительственный кабель, внезапно выяснится, что в этом месте слагается особая роза ветров, которая препятствует, скажем, пищевому производству… да мало ли что еще! От таких рисков никто не застрахован. Поэтому мы постарались предложить инвесторам земельные участки с уже измененным видом пользования. То есть инвестор, придя на аукцион, покупает земельный участок, подписывает протокол, платит деньги, заключает договор купли-продажи, регистрирует свое право собственности (на все это уйдет не больше недели) и становится полноценным владельцем земли.

«Ко»: То есть тип использования земельного участка все-таки определяете вы?

А.Б.: Целевое назначение земельного участка уже было изменено к моменту проведения аукциона. И покупатель осведомлен об этом. Единственное ограничение для инвестора – необходимость согласования проекта конкретного строительства. В остальном покупатель получает готовый продукт и уже на следующий день может приступать к осуществлению своего проекта.

«Ко»: Сколько заявок вы получили перед началом торгов?

А.Б.: Было получено семь заявок. Это много, потому что земля оценена в десятки тысяч долларов. Например, стартовая цена одного из участков была определена в 3 млн руб., то есть порядка $40 за сотку.

«Ко»: У вас возникали сложности при определении стоимости выставляемых на продажу участков?

А.Б.: Мы действовали строго по закону. Данные участки являются собственностью Московской области. Продажа государственной собственности осуществляется только по рыночной стоимости, то есть после проведения оценки. Были привлечены независимые коммерческие компании, которые прошли аккредитацию, в том числе в Министерстве имущественных отношений РФ. Сложности, конечно, были. Рынок земли в дальнем Подмосковье еще не сформирован. Факты открытых продаж больших земельных участков можно пересчитать по пальцам. Поэтому оказалось невозможным применить один из основных методов оценки – сравнение данных по предшествующим продажам. Так что цену пришлось определять через капитализацию, проанализировать стоимость бизнеса, который можно развить на этой земле.

«Ко»: Насколько тендерная схема прибыльна для бюджета области? Ведь подготавливая участок к продаже, вы сами затрачиваете немалые средства?

А.Б.: Нельзя сказать, что мы продаем земли с целью поправить свой бюджет. Выручка от продажи этих земель может лишь незначительно его пополнить. Например, общая цена земельных участков, выставленных на аукцион, – порядка 12 млн руб. Для сравнения: только доходы от аренды земли, проходящие через наше министерство, достигают 1,5 млрд рублей в год. Цифры несопоставимы.

«Ко»: Если торги пройдут успешно, насколько велики шансы, что подобный механизм продажи земельных участков может распространиться достаточно широко?

А.Б.: У нас уже есть планы проведения аналогичных аукционов в Ступинском, Чеховском, Можайском районах. Первый опыт покажет, стоит ли разбивать участки для продажи на более мелкие (самый маленький участок, выставляемый на торги, имеет площадь около 25 га), а будет спрос – станем повышать цену.

«Ко»: А что дает инвестор собственно правительству Московской области?

А.Б.: Для области приход инвестора – это приход налогов. Продажа земли инвестору не самоцель. За участок стоимостью в миллион долларов можно требовать и $2,5 млн. Но когда инвестор начинает производство и выходит на проектную мощность, он за год дает области тот же миллион в виде налоговых поступлений. Поэтому лучше землю продать по реальной цене и создать благоприятные условия сейчас – так, чтобы все эти поступления пришли в бюджет области в виде налогов. Это понимают многие.

«Ко»: В связи с предстоящим введением в действие поправок к Земельному кодексу РФ все участки, находящиеся в бессрочном пользовании, должны быть переоформлены на право аренды или собственности. Могут ли оказаться такие земельные участки в свободном обороте?

А.Б.: Думаю, нет. Свободные земли в Московской области есть только у сельхозпредприятий. Именно поэтому так часто стоит вопрос об изменении целевого использования земли. Покупка сельхозпредприятий и последующее их перепрофилирование – наша головная боль. Сельхозпредприятия, особенно в дальнем Подмосковье, обеспечивают рабочими местами целые населенные пункты. Новые собственники крайне редко желают сохранять прежнее назначение земельных участков. Между инвесторами и скупщиками – огромная разница. Поэтому мы готовимся ограничить скупщиков в изменении целевого назначения приобретенных сельхозземель.

«Ко»: Хотелось бы услышать Ваш прогноз о перспективах застройки Московской области.

А.Б.: Работа команды губернатора Московской области создает очень благоприятные условия для инвесторов. Застройка Московской области перестает быть точечной. В 1990-х выделялись земельные участки в 5 – 6 соток, и на них строились одиночные дома, не обеспеченные никакой инфраструктурой. Сейчас таких прецедентов почти нет. Выделяя земли, мы отдаем предпочтения комплексным проектам, коттеджным поселкам с единой инфраструктурой. Тем более что спрос на них очень существен. То, что рынок двигается в этом направлении, вселяет определенный оптимизм. Несмотря на определенные сложности, крупные иностранные инвесторы активно работают в области. Подмосковные торговые центры – лицо столицы. Но некоторые «лица» с первого взгляда разглядеть трудно… Это промышленные предприятия в удаленных районах. Например, высокотехнологичные заводы КРК, «Данон», «Эрман», «Хохланд». Такие предприятия дают о себе знать только на полках магазинов, где на продуктах можно прочесть слова «произведено в Московской области». Это всегда приятно.