Продажи новостроек падают, и дна не видно

Октябрьский обвал продаж новостроек в Москве на 40% к сентябрю и на 54% к прошлому году подтвердил мрачные ожидания участников рынка. Эксперты связывают его с мобилизацией и отъездом потенциальных покупателей, перетоком спроса на более дешевую вторичку, утратой инвестиционного значения жилья, сокращением доходов москвичей и общим стремлением граждан экономить деньги. Началось падение, и конца ему пока не видно.

По данным Росреестра, за октябрь в Москве было зарегистрировано 4600 ДДУ (договоров долевого участия) в строительстве нового жилья. В октябре прошлого года их было 9951, а в сентябре этого — 7675.

Обвал произошел на фоне явного «затоваривания» столичного рынка новостроек. С начала 2022 года в Москве было введено в эксплуатацию около 10 млн кв. м недвижимости. Сейчас в столице максимальный с 2021 года объем предложения (более 60 тыс. лотов), отмечает «Миэль» в своем исследовании «Коэффициент доступности жилья». При этом большинство лотов в «старой» Москве, по данным сервиса bnMAP.pro, ждут покупателей по 3–6 месяцев. А средняя цена метра в экспозиции по сравнению с октябрем упала в «старой» Москве до минимальных с января 2022 года 439,5 тыс. руб.

В статистике сделок за октябрь отразились последствия мобилизации, считает эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. Рынок не успел полностью отыграть весеннее падение, а события 21 сентября вновь привели к снижению спроса. Это связано не столько с подорожанием ипотеки (оно пока несущественно), сколько со стремлением будущих покупателей отложить сделку до лучших времен, считает Лапшина.

При этом спрос на вторичном рынке, наоборот, вырос, отмечает эксперт. «В условиях стремительно меняющейся внешней повестки покупатели предпочитают получить готовое жилье, а не ждать завершения строительства. Тем более что в столице квадрат в новостройках на 5% дороже, чем на вторичном рынке», — говорит Лапшина.

Кроме того, напоминает она, с мая на рынке падает число инвесторов. «Если в начале года на них приходилось 12–14% от общего числа ДДУ, то в 3-м квартале 2022 года — только 8–9%. Инвесторы понимают, что вряд ли получится заработать на перепродаже квартир, как в предыдущие 2 года. Не для собственного проживания сейчас покупают те, кто разочаровался в других способах сохранения сбережений».

В IRN провал спроса на новостройки Москвы и Подмосковья также связывают с мобилизацией. «Часть потенциальных покупателей мобилизовали, значительно большая часть покинула страну, а те, кто остались, заняты более насущными проблемами и переживаниями, чем покупка недвижимости», — объясняют эксперты портала.

Среди других называемых IRN причин — снижение покупательной способности москвичей в экономсегменте из-за ухода с российского рынка большинства иностранных работодателей. В сегменте новостроек бизнес-класса покупатели ждут от застройщиков существенных дисконтов, учитывая общие рыночные тренды. Хотя, по данным «Инком-недвижимости», скидки в 15–30% уже и так предлагаются в 90% проектов.

Все это, считают в IRN, ведет к схлопыванию пузыря на перегретом рынке, надувавшегося в пандемийные годы благодаря низким ставкам ЦБ, льготной ипотеке и сокращению площади квартир для снижения ценового порога. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина анонсировала окончание эпохи низких ставок с начала 2023 года, но банки уже сворачивают программы льготной ипотеки.

Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина отмечает еще один тренд — уход столичного спроса от новостроек к готовому жилью. Если количество договоров долевого участия в Москве снизилось в октябре на 39%, то на вторичном рынке в том же месяце спрос увеличился на 11%, говорит она. В исследовании «Миэль» о доступности жилья отмечается, что доля ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы выросла до 48%.

В результате выручка девелоперов в «старой» Москве после мобилизации также упала на 46%, приводит IRN выступление замгендиректора «Донстроя» Евгении Колосовой на конференции MREF-2022. Застройщики стараются держать цены, обосновывая их массой объективных и субъективных причин, но цена экспозиции и цена реальных сделок расходятся все сильнее.

Итогом станет снижение ввода жилья в Москве. В октябре, по данным Росстата, он уже сократился на 55,1% к октябрю прошлого года. По прогнозу bnMAP.pro, в 2023–2024 годах во всех столичных локациях ожидается падение ввода жилья. В «старой» Москве он снизится на 300–400 тыс. кв. м, в новой — на 600–700 тыс. кв. м.

Тем не менее все это пока не делает жилье в Москве доступнее. Как отмечает в своем исследовании «Миэль», накопить на однушку площадью 38 кв. м средняя столичная семья при зарплатах в 93 тыс. руб. в месяц может сегодня за 7 лет. Это при условии, что она не станет тратить деньги на аренду жилья, транспорт, лечение и тому подобные расходы, а накопления семьи не будет съедать инфляция. В реальности этот срок можно смело удвоить.