Прогнозы старые – цены новые
Пик спроса, наблюдавшийся прошлой осенью на рынке элитного жилья, позади. Рынок стойко переварил цены, которые еще год назад казались нереальными. Новые элитные объекты смогут лишь подстегнуть гонку стандартов качества на рынке недвижимости.
За прошедший год средний рост цен в сегменте элитного жилья приблизился к 20%. Нижняя планка цены составила $3200 за кв. м, верхняя – $12 000 за кв. м. В феврале 2003 года на объекте «Новая Остоженка» была впервые объявлена цена $10 000 за кв. м. А в конце прошлого года компания Soho Realty реализовала квартиру с ремонтом в новом доме в Трубниковском переулке по цене $12 000 за кв. м. По данным компании Soho Realty, на Остоженке средняя цена увеличилась с $5000 до $6000 за кв. м. В районе Патриарших Прудов цены пока остановились на уровне $5000 за «квадрат» – год назад квартиры в доме «Патриарх» можно было купить на тысячу дешевле. Район Плющихи «вырос» в среднем до $4500 за кв. м – годом раньше цена здесь была на уровне $3700 за кв. м.
Элитный штиль
В наступившем году риэлтеры не ждут от рынка новых ценовых рывков. По мнению аналитиков компании Paul’s Yard, рост цен несколько замедлится и составит 4 – 6% для класса А и 7 – 10% для класса В. Для сравнения: в 2003 году класс А ($4500 – $11 000 за кв. м) вырос в среднем на 15%, а класс В($1800 – $4500 за кв. м) – на 24%. Две трети продаж объектов класса А пришлись на квартиры в домах «золотой мили». По мнению председателя совета директоров компании Paul’s YardПавла Здрадовского, значительное подорожание класса В обусловлено резким ростом цен (почти на 65%) в элитном жилом комплексе «Саввинское подворье». Если не принимать в расчет данный объект, то средний рост цен в этом сегменте составил около 12%.
Начало 2004 года, скорее всего, в целом пройдет на фоне снижения темпов роста цен вследствие обычного сезонного спада активности. Риэлтеры сходятся во мнении: всего вероятнее, что цены увеличатся в среднем по разным районам Москвы в начавшемся году на 10 – 15%. Дело в том, что в 2003-м был преодолен психологический барьер в стоимости элитной недвижимости ($10 000 за «первичку» на Остоженке). Более высокие цены пока воспринимаются рынком все же болезненно. По мнению Здрадовского, за последние три года высокие темпы ценового роста создали некий «запас» на пару лет вперед, поэтому резких скачков цен в 2004 году не будет.
Прогнозируемая стабильность обусловлена соответствием темпов ввода новых объектов развитию рынка. За год в Москве возводится в среднем четыре – шесть дорогих домов. Новые объекты повлиять на рынок смогут только в смысле стандартов качества жилья. Строительные технологии, инфраструктура и другие параметры фешенебельных жилых комплексов находятся на высочайшем уровне. Более высокие качественные характеристики в принципе свойственны только так называемым «интеллектуальным» зданиям, однако о рынке подобных объектов можно будет говорить не раньше 2005 – 2006 годов, пока даже не вполне ясно, что они должны собой представлять. В то же время в следующем году клиенты в еще большей степени станут ориентироваться на эксклюзивные объекты – такие, как, к примеру, «яйцо Фаберже», расположенное по адресу: ул. Машкова, 1. «Именно подобные объекты будут пользоваться повышенным спросом на рынке элитного жилья в 2004 году», – считает Павел Здрадовский.
Поскольку элитный сектор является самым высокорентабельным, компании не жалеют усилий, чтобы занять на нем достойное место. К строительству подключаются известные фирмы-подрядчики, используются лучшие строительные материалы и инженерное оборудование. Генеральный директор компании «Калинка Риэлти» Екатерина Румянцева считает, что в 2004 году на рынке элитного жилья появятся предложения по ценам до $20 000 за кв. м.
Мощный отток потенциальных покупателей элитного жилья приходится на загородную недвижимость, которая все чаще стала рассматриваться как альтернатива городскому жилью. По мнению Ульяны Алиевой, в 2004 году можно будет наблюдать увеличение популярности элитного жилья за пределами ЦАО. Критерии элитности дома будут меняться в зависимости от его расположения. Теперь важно не столько фактическое расстояние до центра города, сколько затрачиваемое на дорогу время и удобство подъездных путей. Как отмечает Павел Здрадовский, на рынке недвижимости такого типа в Москве прежде всего царит полная неразбериха в понимании того, что же считать настоящей «элиткой». Однако требования, предъявляемые профессионалами к подлинно элитным домам (классы DeLuxe, А и Б), существенно не меняются уже на протяжении достаточно долгого времени и в обозримом будущем, очевидно, не изменятся. В 2004 году по-новому лишь будут расставлены акценты. Но максимальным спросом по-прежнему будет пользоваться исторический центр – здесь же останутся и наиболее высокими цены.
Борьба за золото, серебро и бронзу
География районов элитной застройки в ближайшее время несколько изменится. Этот год обещает быть удачным, к примеру, для Патриарших Прудов, Плющихи, правой стороны ул. Новый Арбат и Замоскворечья. Если титул «золотой мили» по праву принадлежит Остоженке, то вышеперечисленные районы вполне могут побороться за право называться «серебряными» и «бронзовыми».
В 2003 году началось строительство сразу четырех новых зданий в районе Патриарших Прудов. Квартал на Патриарших включает дома «Сад Лабиринт», «Патриархальный особняк», «Московская эклектика», «Солидный». По мнению Алены Бригадновой, менеджера отдела городской недвижимости компании Soho Realty, можно говорить о возрождении Патриарших как района элитной застройки. Массовая, а не точечная застройка в районе Большого, Малого Козихинского, Палашевского переулков объясняет достаточно высокие цены в домах на начальной стадии строительства. «В ближайшие лет пять район Патриарших будет пытаться составить конкуренцию Остоженке», – считает Алена Бригаднова.
Как полагают специалисты Soho Realty, Плющиха несколько отстает от района Патриарших. Сейчас в этом районе уже построены два дома на Ростовской набережной, «Венский дом», «Дом на Плющихе» в 1-м Тружениковом пер., «Белгравия» во 2-м Неопалимовском пер., «Усадьба Трубецких» на ул. Усачева. Из новых объектов на Плющихе к сегодняшнему дню начато строительство только двух домов: «Трех тополей» и дома на Саввинской набережной. В планах застройки района – освоение под жилой фонд территории фабрики вдоль Саввинской набережной и строительство дома во 2-м Тружениковом пер. «Плющиха имеет большую, чем Патриаршие, территорию, поэтому там сложнее создать однородную среду», – замечает Бригаднова.
Среди других популярных мест элитной стройки – Замоскворечье. Квартиры в домах, расположенных в квадрате «Софийская набережная – улица Ордынка – Большой Толмачевский переулок – улица Б.Полянка», на порядок дороже, чем в прочих кварталах района. В ближайшей перспективе цены должны будут вырасти, но это произойдет только тогда, когда появится адекватное по уровню окружение. По оценкам специалистов Penny Lane Realty, это произойдет в течение трех – пяти лет.
Впрочем, в Москве есть еще районы, где можно ожидать появления элитных домов. По мнению риэлтеров, Болотный остров обладает преимуществами даже перед «золотой милей». Это и автономность (через Болотный остров не проходит ни одной магистрали), и прекрасный вид на храм Христа Спасителя и Москва-реку. «Если этот проект будет реализован, мы ожидаем установления здесь цен от $15 000 за кв. м», – говорит Павел Здрадовский. Сдвинулось с мертвой точки освоение Китай-города. Наибольшим потенциалом обладает «квадрат», образованный ул. Солянкой, Бульварным кольцом и Хохловским переулком.
Примечательное в элитном
Среди наиболее интересных проектов, строительство которых рассчитано на 2004 год, риэлтеры выделяют элитный жилой комплекс в Коробейниковом переулке (район Остоженки). В районе Большой Никитской в тихом Хлебном переулке напротив Гнесинки реконструируется красивый особняк начала ХХ века. Первый этаж займут офисы, этажи со второго по пятый – жилые. По одной четырехсторонней квартире на этаже. Срок сдачи объекта – третий квартал 2004 года. Выставлен на продажу готовый дом в Староконюшенном переулке. К современной постройке примыкает деревянная усадьба-музей «Дом Пороховщикова». Дом рассчитан всего на шесть квартир и характеризуется качественной постройкой в строгом стиле.
Крупнейшая градостроительная компания «Главмосстрой» начала возведение нового элитного жилого комплекса «Долина Грез» класса De Luxe в Крылатском. Элитность комплекса характеризует малоэтажная застройка, SPA-центр, дошкольное учреждение, торговый комплекс, отделение сбербанка, теннисные корты, изысканный ландшафтный дизайн.
Финансовая группа «Новый мир» продолжает строительство элитного жилого дома, расположенного в одном из живописнейших мест Замоскворечья – на Озерковской набережной. Дом рассчитан всего на 37 квартир индивидуальной планировки, площадь которых будет варьироваться от 100 до 280 кв. м. Архитектура здания такова, что на набережную будет выходить его трехэтажный блок, а далее в глубине двора расположатся четырехэтажный, шестиэтажный и восьмиэтажный блоки. Дом будет выполнен в стиле русского классицизма XVIII – XIX веков и оборудован в соответствии с лучшими европейскими стандартами.
В районе «Проспект Вернадского» продолжается комплексная реконструкция и застройка кварталов 32 – 33, проводимая компанией ОАО «Квартал». Уже построены и введены в эксплуатацию восемь жилых комплексов класса люкс и middle-класса общей площадью свыше 240 000 кв. м.
Продолжается формирование элитного квартала «Алые Паруса», единственного в столице жилого комплекса с двухуровневой пешеходной набережной, причалом для яхт и действующим маяком. С февраля компания «ДОН-Строй» приступила к возведению пятого корпуса. В завершенном виде «Алые Паруса» будут представлять полноценный автономный элитный квартал на берегу Москва-реки.
Компания «Крост» продолжает продажу квартир в жилом комплексе «Олимпия», расположенном в излучине Москва-реки в Строгине. По словам представителей компании, уровень «Олимпии» соответствует высочайшим мировым стандартам. Концерн «Крост» продолжает также продавать квартиры в жилых комплексах «Леонардо», «Алиса» и «Премьер».
Учитывая повышенный спрос на элитное жилье в западном районе Москвы, девелоперы постарались найти площадки для строительства элитного жилья на участке Крылатское – Новый Арбат. В ближайшее время появится еще один объект – «Волынское-3», который получил рабочее название «Ближние дачи». Здесь предусматривается создание некоего элитарного клуба или целого района класса DeLuxe в рамках одного проекта из семи автономных малоквартирных домов.
Международный проект Forest gate завершает строительство нового монолитно-кирпичного дома клубного типа с каминами в престижном, экологически чистом районе Москвы, расположенном в Юго-Западном административном округе. Удачное соседство с Тропаревским парком, конно-спортивной базой и лодочной станцией гармонично дополняет внутреннюю инфраструктуру дома.
Трудная «вторичка»
По данным аналитиков Blackwood, средний рост цен за год на вторичном рынке жилья составил 20%, а отдельные квартиры подорожали более чем на 30%. Вторичный рынок постепенно насыщается квартирами в ценовой категории $800 000 – $3 млн., в то время как очевидный дефицит приходится на жилье среднего бюджета ($500 000 – $800 000). Это обусловлено не только постоянным ростом цен, но и заинтересованностью владельцев продавать свои квартиры, предварительно сделав в них дорогой, качественный ремонт.
По мнению экспертов компании Soho Realty, есть две категории покупателей элитной «вторички». Первые хотят въехать в готовую квартиру, вторые имеют возможность, время и силы сделать свой ремонт. Покупатели не всегда готовы переплачивать за то, чтобы получить сразу готовый продукт. «На рынке не так много готовых квартир с хорошим ремонтом. Но те дополнительные деньги, которые покупатель вкладывает, покупая полностью отделанную квартиру, он все равно тратит на аренду жилья, пока в его квартире будет делаться ремонт», – считает Максим Синюков, менеджер отдела вторичных продаж компании Soho Realty.
Дома, построенные лет семь-восемь назад и считавшиеся в то время эталоном качества, сегодня несколько теряют в цене, потому что повышаются критерии комфорта. Например, не во всех домах, построенных в то время, есть лифты, спускающиеся в подземный паркинг, или центральное кондиционирование. Может быть предусмотрено только одно машино-место на квартиру, а требование сегодняшнего дня – два места. Однако есть несколько объектов, пользующихся неизменным спросом на вторичном рынке: дома на Спиридоновке, в Гранатном переулке, в кропоткинских переулках, «Дом на набережной».
По мнению Максима Синюкова, вторичное жилье будет постепенно подтягиваться по цене к современным постройкам. Кроме того, активное строительство большого числа новых объектов вытесняет «вторичку» с рынка элитного жилья. По словам генерального директора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, общее количество домов в городе, где квартиры (иногда с некоторой натяжкой) могут называться «элитными», не превышает 270. Реально достойных домов – примерно 130. А новостроек в этом сегменте 63. Пятьдесят из них будут готовы к эксплуатации именно в 2004 году. Как минимум в двадцати реализация квартир перейдет на стадию вторичного рынка.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
