Прощай, пятиэтажная Москва!

Президент Владимир Путин в феврале 2017 года разрешил снести 25 млн кв. м. панельных домов в Москве, запрещенных ранее к сносу. Это позволит получить новые квартиры 1,6 млн москвичей и увеличит плотность застройки примерно в четыре раза. Самый большой госзаказ на снос ветхих домов и строительство новых домов на месте хрущевок за последние два года получила структура московского правительства АО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (УЭЗ), подсчитал «Ко».

УЭЗ и 7% рынка

Речь идет о сумме в 23,5 млрд руб., как следует из данных сервиса «Контур.Закупки» и сайта госзакупок. Что такое 23,5 млрд руб.? Это больше 60% годового бюджета программы «Жилище» г. Москвы в 2016–2019 гг. В год столичные власти, согласно адресной инвестиционной программе, тратят на строительство и реконструкцию жилья 38–39 млрд руб. И это до согласования президентом новой инициативы мэра Москвы по сносу хрущевок.

По части этих госзаказов — на 23,5 млрд руб. — конкурсы признаны несостоявшимися из-за того, что в них принимал участие один претендент, но они будут организованы повторно в ближайшее время. За 23, 5 млрд руб. можно снести и построить 520 000–670 000 кв. м, в зависимости от применяемых технологий и материалов. Первый вариант — монолитный дом, второй — панельный. «Если строить панельный дом на 17 этажей, то 1 кв. м стоит 35 000–40 000 руб., тогда как в монолитном доме — 45 000–60 000 руб.», — поясняет Алексей Шепель, владелец компании S.Holding.

Заказы на снос хрущевок и строительство новых домов осуществляет казенное предприятие г. Москвы «Управление гражданского строительства» (УГС) под руководством Дамира Газизова. УГС проводит конкурсы, их выигрывает УЭЗ, а затем УЭЗ проводит тендеры на строительство домов. Зачем нужна такая двухступенчатая структура конкурсов, почему УГС не может напрямую торговать строительными подрядами без УЭЗ, экономя бюджетные деньги? Ответы на эти вопросы строительный департамент правительства Москвы не дает. УЭЗ отвечает, что имеет «колоссальный опыт в строительстве, начиная с 1994 г. компания построила такие значимые объекты, как микрорайоны „Синяя птица“ (Северное Бутово) и „Новая Олимпийская деревня“ (ул. Удальцова), комплексы на ул. Лобачевского, Коштоянца, Никулинской, Удальцова, экспериментальный жилой район Куркино, состоящий из 18 микрорайонов общей площадью 1,2 млн кв. м. В рамках реализации указанных контрактов АО „УЭЗ“ осуществляет привлечение субподрядных организаций для выполнения отдельных видов работ». Однако, судя по конкурсной документации 2015–2016 гг., УЭЗ не только привлекает субподрядчиков на отдельные работы, но и целиком отдает строительным компаниям проекты сноса и строительства жилых домов.

В 2015 г. УЭЗ начинало с того, что выигрывало конкурсы ГУП «Стройинвест комплекса градостроительной политики и строительства города» по информационно-аналитическому и экспертно-организационному сопровождению публичных слушаний по строящимся домам. Услуги оценивались всего в 142 000–145 000 руб., потом УЭЗ по конкурсу определяло единственного строителя домов. В конце 2015 г. появились уже миллиардные заказы на снос и возведение, финансируемые правительством Москвы.

Своих мощностей — панельных или других заводов по изготовлению строительных материалов — у УЭЗ нет. До 2014 г. УЭЗ было одной из городских структур, возводящих жилье, наряду с ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов» (УРиРУО), ОАО «Центр-инвест» и «Центр-сити». Но с 2014 г. под управление УЭЗ на три года передали несколько компаний — «Центр-инвест», два проектных института ОАО «Моспроект-4» и ОАО «Институт «Моспроектстройиндустрия» (МПСИ), ОАО «Мосреалстрой» (продает недвижимость), ОАО «Управляющая компания ЦАО». А в марте 2016 г. к ним присоединилось ОАО «Мосотделстрой № 7», занимающееся реставрацией фасадов. Таким образом, был сформирован целый девелоперский холдинг, и его дела пошли в гору.

В 2013–2015 гг. выручка УЭЗ выросла более чем в 461 раз (!) — с 41,6 млн до 19,2 млрд руб., а убыток в 113 млн руб. за это время превратился в прибыль в 2,6 млрд руб. Самая доходная структура, управляемая УЭЗ, — «Центр-инвест». Эта компания в 2015 г. заработала 3,9 млрд руб. чистой прибыли. В 2013 г. «Центр-инвесту» от расформированного Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) достались проекты общей площадью около 1 млн кв. м, которые были начаты, но не завершены различными инвесторами в 2000-х. Самый большой из них, общей площадью в 490 000 кв. м, — микрорайоны 1-го и 2-го района «Левобережный» на севере столицы на месте снесенных пятиэтажек. Ранее этот проект был у «Еврофинанс Моснарбанка». Инвесторы судились с московскими властями, так, «Еврофинанс» получил компенсацию в 4 млрд руб. за расторгнутые договора соинвестирования. «Центр-инвест» строит здесь ЖК «Белый парк», «Белый парк 2» и «Кристалл». За 2015 г. «Центр-инвест» должен получить прибыль в 4,58 млрд руб., а всего за три года — с 2015-го по 2017-й — около 22 млрд руб. Такие планы содержались в отчете за 2014 г. А УЭЗ планировало застолбить за собой долю в 5–7% всего строительного рынка Москвы.

УЭЗ на 100% принадлежит правительству Москвы через АО «Мосинжпроект» и управляется казанским бизнесменом Альбертом Суниевым, земляком главы московского стройкомплекса Марата Хуснуллина. Суниеву, по данным «Контур.Фокус», принадлежат 80,1% казанского автодилера Mercedes-Benz — ООО «МБ-Ирбис» (19,9% — у председателя правления «Акибанка» Ильдара Галяутдинова) и компания «Газспецпроект», также у него есть доля в компании его отца Альфата Суниева «Научно-производственное предприятие «ТатБелт». Бизнес Суниева строится в основном на госзаказах. В 2015 г. выручка «МБ-Ирбис» выросла на 26% и составила 1,9 млрд руб., а ООО «Газспецпроект» (выручка 32 млн руб.), бизнес по строительству инженерных коммуникаций, 2015 г. пережило с падением на 46%.

Девелоперский холдинг под руководством УЭЗ похож на строительного гиганта «Татстрой», который, когда Марат Хуснуллин был министром строительства и ЖКХ республики, строил по 200 000 кв. м жилья в год и занимал 10% строительного рынка Казани. «Татстрою», как и УЭЗ, правительство выделяло площадки, деньги из бюджета, давало разрешения на строительство. Но «Татстрой» стал банкротом, как только Хуснуллин уехал в Москву, чтобы возглавить московский стройкомплекс. А активы, оставшиеся после банкротства «Татстроя», оказались у партнеров по бизнесу супруги Хуснуллина — Лилии Хуснуллиной. Это, например, ОАО «ТСТ-аренда» — владелец крупных складов и производственных технопарков (в частности, на ул. Тэцовская, д. 1) общей площадью около 500 000 кв. м; в конце 2015 г. эта компания была ликвидирована.

Но на сегодня правительство Москвы распродало активы, находящиеся под управлением УЭЗ, стоимостью около 11 млрд руб. Вероятно, за новую программу сноса будет отвечать УГС Москвы.

Гордеев, ГК «ПИК» и 20%

В начале января этого года «Центр-инвест» был продан на торгах ООО «Ривьера» миллиардера Сергея Гордеева, основного владельца ГК «ПИК». Сумма сделки — 7,39 млрд руб. За этот лот боролась и группа «Сафмар» семьи миллиардеров Гуцериевых и Микаила Шишханова, но Гордеев предложил больше. «Центр-инвесту», как сообщил «Ко» источник в УЭЗ, достался в том числе проект реконструкции 1-го и 2-го микрорайонов «Левобережный». Кроме того, в портфель проектов входят ЖК «На Вавилова» (27 500 кв. м) и на ул. Большой Спасской (11 800 кв. м), бизнес-центры в Костомаровском переулке (10 800 кв. м) и на Люсиновской улице (2460 кв. м). Участники рынка удивились этой сделке, появились даже слухи о смене руководства строительного комплекса Москвы.

«Если речь идет о продаже компании с текущим портфелем проектов в 1 млн кв. м, то это невыгодная сделка, — считает Денис Капралов, заместитель генерального директора ПСК „Крост“. — Квадратный метр на входе в проект, без строительных работ, кредитов и прочих затрат, выходит под 135 000 руб. при такой сумме сделки. Выгодно, когда стартовая цена „квадрата“ — до 70 000 руб. Мы знаем, что Сергей Гордеев умеет заключать сделки, поэтому, скорее всего, у „Центр-инвеста“ есть еще инвестконтракты».

Осенью 2016 г. Гордеев приобрел ГК «Мортон», а затем продал ее ГК «ПИК». Объединенная компания будет строить 1,8 млн кв. м в год и займет на московском рынке долю в 20%, а ее выручка достигнет 190 млрд руб., говорил он. ГК «ПИК» при Гордееве сфокусировалась на эконом-классе. «Центр-инвест» добавляет к портфелю проектов примерно годовой объем работ, что позволит загрузить ДСК объединенной компании.

ГК «ПИК» абсорбирует и площадки девелоперов, не сумевших вовремя начать снос хрущевок. Так, в 2012 г. ГК «ПИК» получила площадку компании «Галс-девелопмент» (принадлежит ВТБ, убыток в 2015 г. — 9 млрд руб.), в поселке Рублево, где на месте хрущевок «Галс» построит только 50 000 кв. м из 689 000 кв. м, остальное — ГК «ПИК». «Галс-девелопмент» с 1996 г. (на тот момент компания называлась «Система-Галс» и принадлежала АФК «Система») не могла приступить к сносу пятиэтажек в соседнем с поселком Рублево московском районе Кунцево и построить 480 000 кв. м жилья. А в 2011 г. чуть не потеряла этот контракт, когда новый мэр Сергей Собянин начал пересматривать все инвестконтракты. В 2012 г. в Кунцево зашла ГК «ПИК», и у «Галса» осталось только 323 000 кв. м. (из них 200 000 кв. м — в ГЗК на согласовании). А ГК «ПИК» на месте снесенных кунцевских хрущевок построила 47 000 кв. м и добавит к этому новый общественно-жилой квартал на 478 800 кв. м.

Кто-то сносит, кто-то строит

Есть девелоперы, которые и сносят, и строят, и расселяют. Но есть и те, которые только строят, не обременяя себя риском судов с жильцами и других обстоятельств, тормозящих процесс строительства.

АО «Мосфундаментстрой-6» («МФС-6», выручка — 10 млрд руб., построила 35 млн кв. м за 80 лет) Виктора Нестеренко сносила в год по 35–40 домов и построила новое жилье в районах Бескудниково, Восточное и Западное Дегунино, Коптево, Ховрино, Левобережный, Сокол, Аэропорт, Таганский, Кунцево, Хорошевский. В одном Ховрино было возведено 654 000 кв.м., а снесено — 190 000 кв. м. «Мы были среди самых активных компаний, участвовавших в программе по сносу хрущевок», — говорит Александр Писарев, советник, экс-замгендиректора «МФС-6».

ПСФ «Крост» Алексея Добашина реконструирует 75-й и 82-й кварталы в районе Хорошево-Мневники. Компания расселила 3300 семей, снесла 43 дома и до конца года снесет еще четыре, сообщила Марина Любельская, заместитель гендиректора «Кроста». На месте хрущевок появились монолитные дома ЖК Wellton Park, спроектированные архитекторами Ульрихом Тильманом и Амандусом Заттлером. В 75-м квартале построено более 400 000 кв. м, под переселение отдано 130 000 кв. м. По 82-му кварталу объем застройки будет ясен после принятия проекта планировки, но жители Хорошево-Мневники против уплотнительной застройки. «Компания „Крост“ приобрела уникальный опыт по реконструкции кварталов. Мы наблюдаем, как старая жизнь уходит в прошлое и на смену ей приходит новое качество жизни. Мы стояли у истоков процесса реконструкции, нам необходимо было за 36 месяцев построить стартовый жилой дом, переселить жителей, снести дом и только после этого на освобожденном участке строить новый. Такие сжатые сроки возможны благодаря технологии скоростного монолитного строительства», — говорит Марина Любельская. Выручка «Кроста» с 2011-го по 2014 г. непрерывно росла и на пике достигла 15,1 млрд руб., но в 2015 г. упала до 2,7 млрд руб., согласно данным сервиса «Контур.Фокус».

ГК «ПИК» строит в Кунцево ЖК «Ярцевская, 24» на месте снесенных пятиэтажек общей площадью 8000–10 000 кв. м. Два новых корпуса в 15–25 этажей имеют суммарную площадь 43 700 кв. м. Выходит, что площадь нового жилья в четыре раза больше снесенного. Но это не предел. У того же девелопера в проекте Vander Park (Рублевское ш., вл. 101–105) площадь построенного жилья в восемь раз больше снесенного — 143 700 кв. м против 16 300 кв. м. «Чтобы у девелопера была заинтересованность в участии в сносе ветхого жилья, чтобы он окупил проведенные работы, ему необходимо возвести проект площадью как минимум в три раза больше, чем бывшая пятиэтажка», — поясняет гендиректор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина. С ней соглашается Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп»: «Средняя площадь пятиэтажного дома — около 3000–5000 кв. м. Площадь трехсекционного 17-этажного дома — 17 000 кв. м (в 3,4–5,6 раз больше, чем хрущевка). Площадь трехсекционного панельного 24-этажого дома — около 27 000 кв. м (в 5,4–9 раз больше). Даже с учетом того, что на месте двух пятиэтажных домов появится только один высотный, количество квадратных метров удастся увеличить трех-четырехкратно».

Компания «Ремстройтрест», согласно ее данным, на месте кварталов 37 и 38 в Обручевском районе (ЮЗАО) снесла хрущевки общей площадью 267 000 кв. м, расселила около 3000 семей и построит на этом месте около 756 000 кв. м, из них девять домов общей площадью 306 000 кв. м. достраивает в настоящее время. «Ремстройтрест» — одна из пяти компаний, с которыми власти Москвы не разорвали инвестиционные контракты по реконструкции кварталов пятиэтажек сносимых серий в 2011 г. Всего инвестиционные контракты по пятиэтажкам были разорваны с 17 из 23 компаний-инвесторов. Сколько точно компаний работает по программе сноса, сложно подсчитать. Среди крупных игроков, кроме названных выше, — «СУ-155» и «ДСК-1», но они больше не существуют. Первая — банкрот, вторая куплена ФСК «Лидер». Все компании, осуществляющие снос кварталами, строят школы и детсады, а также инженерные сети.

Кто больше всех заработал на сносе хрущевок, ответить сложно, так как даже публичные компании не выделяют в своих отчетах доходы от этой программы. Но сегодня можно констатировать, что бизнес-империя Сергея Гордеева — ГК «ПИК», объединенная с «Мортоном» и «Центр-инвестом», — станет крупнейшим участником новой программы сноса.

Если сохранится темп сноса и застройки, взятый в 1999 г. при мэре Лужкове, когда 6 млн кв. м снесли за 17 лет, то на месте 25 млн кв. м снесенных хрущевок в ближайшие 70 лет может появиться 100 млн кв. м жилья.

Не исключено, что на этот раз дело пойдет быстрее: у Москвы есть ресурсы, чтобы начать программу уже в этом году. А население города может вырасти еще на 6,4 млн человек. Нельзя сказать, что девелоперы ликуют от открывающихся перспектив: спрос упал и не восстанавливается, непонятно, какие будут правила игры. Никто из топ-менеджеров и владельцев девелоперских компаний не хочет комментировать новый мегапроект. Москвичи уже сейчас пытаются противостоять уплотнительной застройке на общественных слушаниях, проводят митинги, пишут петиции мэру и президенту. Но крайне редко удается что-то изменить — стройки наступают.