Пустыри с потенциалом
Когда в Москве были освоены все районы массовой застройки, строители обратили внимание на территории, пустующие еще с советских времен, а также на районы с преобладанием ветхого фонда, где можно развернуть крупные проекты по реконструкции кварталов. Проекты эти интересны как для девелоперов, так и для потребителей.
Для застройщика «новые старые территории» удобны укрупнением работ по перекладке сетей, поставке комплектующих и т.п. – словом, примерно тем же, чем были привлекательны для стройкомплекса поля за МКАД. Выгодны такие проекты и для покупателя – в силу ценовых преимуществ, свойственных районам, где строится сразу и много жилья. Частные девелоперы готовы работать с такими участками: обеспечивая потребности определенной части покупателей квартир, не желающих уезжать с «малой родины», они продают жилье дороже, чем на крупной стройке.
Воздушный клин
Самый большой и наиболее активно обсуждаемый московский пустырь – Ходынское поле. Итогом переговоров столичных властей с Министерством обороны, в чьем ведении находится эта земля, стало постановление правительства Москвы о застройке Ходынки, согласно которому генеральным инвестором строительства выступит Мосфундаментстрой-6, а доля военных составит 30%.
В принципе на всей ходынской земле можно построить порядка миллиона метров жилья, однако застраиваться будут лишь 32 гектара Ходынки (и еще 2 га на прилегающей территории). На этой территории будет построено около 350 тыс. кв. м. жилья. Планируется, что новые дома обступят поле полукольцом с южной стороны, оставив свободным клин за зданием городского аэровокзала – там, насколько можно понять, предполагается построить музей космонавтики, крупный бизнес-центр (240 тыс. кв. м) и еще какие-то объекты.
Что именно возведут на Ходынке, пока официально не определено, есть лишь общее планировочное решение. В конце февраля 2002 года, сразу после принятия постановления о строительстве, участники рынка стали указывать в качестве наиболее вероятного претендента на роль генерального подрядчика ДСК-3. Более того, Андрей Паньковский, топ-менеджер ДСК-1, который является крупнейшим производителем жилья в городе, фактически признал, что знакомых красных «кирпичных» фасадов П-44Т на Ходынке, видимо, не будет. Поскольку серия КОПЭ с некоторых пор признана устаревшей, не исключено, что здесь появятся «солнцевские» дома, как в просторечии (по местоположению ДСК-3) называют серию П-3М. Пока, однако, ясность в ситуацию не могут внести даже высокопоставленные чиновники строительного комплекса.
Впрочем, если сугубо теоретически примерить П-3М к Ходынке и к сегодняшней конъюнктуре рынка жилья, цена квадратного метра вряд ли окажется менее $750, а то и превысит отметку в $800. Ведь даже на отдаленной улице Грекова дом П-44Т продается сегодня в диапазоне, именуемом на риэлтерском языке «от 830». П-3М в конце Ленинского проспекта предлагается по $845 за кв. м и выше, а цены на квартиры в П-44Т между Хорошевским шоссе и Филями (Шелепихинское шоссе) начинаются от $855 за кв. м.
Ходынка расположена «удобно и выгодно». Ее местоположение можно обозначить словами «в 7 километрах от Кремля» – есть у иностранцев такая привычка указывать, где они в Москве живут или работают. На севере Ходынское поле граничит с Ленинградским проспектом, на юге – с более или менее благополучным Хорошевским шоссе. Если к этому прибавить такой фактор, как строительство по линии ОКЖД внешнего круга третьего транспортного кольца, то к плюсам района добавляются и хорошие дороги. При этом от самого кольца Ходынка будет отгорожена широким защитным поясом – тем самым, где сегодня жилье считается почти элитным (улицы Зорге и Куусинена).
Поворот на север
Аналогичных Ходынскому полю пустырей в Москве мало. Зато есть скопления хрущевок, до которых московские строители рано или поздно доберутся – строить-то надо.
Прежде всего речь идет о хрущевках в Северном административном округе. Территория эта весьма специфична. Благополучные и привлекательные районы в САО можно пересчитать по пальцам – Сокол, Аэропорт, Тимирязевский («сталинский» массив с западной стороны Дмитровского шоссе), вот, собственно, и все. Дальше просвещенный застройщик забредает вряд ли. Показательно, что составители объявлений о продаже квартир в САО часто затрудняются указать ближайшую к дому станцию метро. Действительно, до иных районов одинаково долго добираться и от «Речного вокзала», и от «Петровско-Разумовской».
Особенностью московского севера является скопление хрущевок с очень высокой степенью износа. Один из первых крупных проектов по реконструкции реализуется в Бескудникове. Здесь сносят 78 пятиэтажек древней серии К-7 общей площадью 344,7 тыс. кв. м. В ходе замены прежней застройки на 17-этажную в Бескудникове будет построено (не сразу, конечно) 782,5 тыс. кв. м нового серийного жилья. Наряду с этим сейчас в стадии активной разработки находятся проекты реконструкции еще нескольких районов на севере Москвы, а также переустройства промзоны в Дегунино-Лихоборах.
Послезавтрашние стройки
Еще одна категория перспективных пустырей – неосвоенные территории, прилегающие к МКАД с наружной стороны. Таких пустырей довольно много. Достаточно сказать, что даже в Мытищах есть ресурс земли, которого хватит на создание еще одного такого города. Еще более перспективны места, где уже есть свободные площадки. Поскольку эти земли уже не подведомственны Москве, за их освоение иногда удается взяться частным девелоперским компаниям.
Через несколько лет (и это рано или поздно скажется на ценах) начнется и массовая реконструкция городов, прилегающих к Москве. Сейчас эти земли заняты преимущественно даже не пятиэтажками, а более древней застройкой, иногда даже сельского типа. Вроде бы для застройщиков подобные проекты должны быть весьма выгодными. Однако стоимость коммуникаций, необходимость расселения людей и более низкие, чем на окраинах Москвы, цены довольно ощутимо сказываются на рентабельности строительства. Впрочем, сказываются сегодня – пока остаются неосвоенными еще более выгодные площадки.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
