Раскаленная недвижимость: есть ли риск пузыря на рынке новостроек
Фото: Агентство «Москва»
Слухами о перегреве российского рынка жилья в очередной раз пугают инвесторов. Опасения подкрепляет и Центробанк, поднявший на прошлой неделе ключевую ставку — в том числе и в надежде на охлаждение рынка. Однако ряд экспертов уверены, что действия регулятора могут иметь обратный эффект: ипотека дорожает именно за счет повышения ключевой ставки, а не в силу ажиотажного спроса. Они не исключают, что запредельно высокие цены на новостройки спровоцируют рост цен и на вторичном рынке.
Резкий спрос на жилье в России начался в 2020-м году, когда запустили программу льготной ипотеки на новостройки. Настоящий же перегрев первичного рынка произошел еще в 2021–2022 годах. Он выражался в том, что «цены стали очень сильно расти на фоне повышенного, можно сказать, ажиотажного, спроса», отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
В частности, в Москве льготная ипотека взвинтила цены на «первичку» на 55% с начала 2020-го по октябрь 2023-го, следует из данных сервиса «Домклик». Сегодня квадратный метр на первичном рынке Москвы стоит в среднем 388,9 тыс. рублей —он подорожал с начала года на 13,8%, а за год — на 14,7%. При этом выросло и число сделок на рынке долевого строительства, подчеркивает директор по девелопменту Rariteco Екатерина Борисова. По ее словам, в 2023-м уже к началу ноября их число перевалило за 10 тыс.
Рост цен на жилье в стране действительно стимулировала льготная ипотека, соглашается эксперт, однако рынок недвижимости развивается нормально, а риски на нем создают скорее внешние факторы: нестабильность рубля, непредсказуемость кредитно-денежной политики.
При этом опасаться взрыва «пузыря», как это было на рынке США в 2008-м, не стоит, считают эксперты. Ипотечный кризис в Соединенных Штатах был спровоцирован не только резким падением цен на недвижимость после долго роста, но и высокой долей рискованных ипотек (25%). При этом немалое число ипотечных заемщиков брали по несколько ипотечных кредитов в спекулятивных целях, отмечает исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Кроме того, надежность заемщиков в США на начало кризиса была сомнительна: у одного американца с ипотекой было в среднем 13 кредитных карт, тогда как у россиянина сейчас в среднем только два потребкредита, соглашается Екатерина Борисова из Rariteco. При этом доля просроченных платежей по ипотеке в стране сейчас очень невелика: на 1 октября 2023-го объем просрочек составил 57 млрд рублей, следует из данных Frank RG. Для сравнения, на 1 октября 2020-го показатель был 73 млрд рублей.
«Ипотека в России — это относительно дорогой продукт, который могут позволить себе семьи с доходом выше среднего», — добавила эксперт.
«Сегодня на рынке новостроек спрос и предложение сбалансированы. На фоне ужесточения финансово-кредитной политики ЦБ около 30% потенциальных клиентов новостроек взяли паузу. Но свято место пусто не бывает – его тут же заняли клиенты, которые из-за чрезмерно высоких ставок по ипотеке отказались от квартир на вторичном рынке и переориентировались на квартиры в новостройках», — отмечает директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков. Он уточнил, что перегрев зачастую провоцируют сами инвесторы, однако при дорогих кредитах и высоком первоначально взносе их интерес снижается, и в общей массе спроса они уже не влияют на поведение рынка.
Вторичка вне опасений
Ситуация на вторичном рынке намного спокойнее. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», там средняя цена 1 кв. м составляет 278,5 тыс. рублей, за месяц она поднялась на 0,3%, с начала года — на 1%, за год — всего на 0,2%. При этом стоимость выросла преимущественно в Челябинске (+25,2%), Волгограде (+14,1%) и Перми.
В аналитическом управлении ФГ «Финам» допускают, что вторичный рынок может стать новым драйвером для роста рынка, «когда запредельно высокие цены на новостройки вынудят покупателей переключиться на “вторичку”, пусть и с более высокими ипотечными ставками, где собственники с большей готовностью будут предлагать скидки, нежели застройщики».
По данным единой информационной системы «наш.дом.рф», средняя ставка по ипотеке среди топ-20 ипотечных банков России на вторичном рынке составляет 14,36% годовых, а на новостройки —13,52%. При этом средняя ставка по льготной ипотеке почти в два раза ниже — 7,97%, по семейной — 5,95%, а по дальневосточной — 1,96%.
Элитная недвижимость тоже далека от перегрева. В Москве премиальная «первичка» продолжает развиваться, но уже поступательно, а не скачкообразно, как было с конца 2020-го по конец 2021-го, уточняет партнер консалтинговой компании NF Group (ранее Knight Frank Russia) Андрей Соловьев. По его словам, с начала 2022 года наблюдалась отрицательная динамика по сделкам, и только со второго квартала 2023-го началось восстановление спроса.
Объем предложения и цены за «квадрат» в элитных новостройках относительно стабильны уже больше года. Так, по итогам третьего квартала 2023-го было продано около 2 тыс. элитных квартир и апартаментов, а средняя цена составила 1,52 млн рублей за квадратный метр. Кроме того, во многих объектах все еще действуют дисконты и спецусловия покупки, уточнил Соловьев.
«Полный паралич»
Никакого снижения цен не ожидается, уверен Кочетков из «ИНКОМ-Недвижимости». Этого не произойдет по трем причинам:
с помощью ипотеки поддерживается спрос на новостройки;
в стране пока нет тенденции к удешевлению строительных и горюче-смазочных материалов. Минстрой, напротив, опасается роста себестоимости строительства, в частности, из-за удорожания металла;
цены на жилую недвижимость будут планомерно расти как минимум на величину инфляции.
Спрос на ипотеку имеет тенденцию к снижению, но слишком грубо говорить о полном параличе, считают аналитики ФГ «Финам». По их словам, дисбаланс цен между «вторичкой» и «первичкой» может привести к проблемам с перепродажей новостройки по цене покупки и выше. При этом, если жилье приобреталось в ипотеку, «то продажа может не покрыть стоимость взятого кредита». «Таким образом, в неблагоприятном положении окажутся и покупатели, и банки. Дальнейшее усугубление такой ситуации может привести к обвалу спроса на первичном рынке», — допускают аналитики. Однако меры регулятора для сбалансирования рынка жилой недвижимости, по их мнению, выглядят оправданными: планомерное ужесточение должно поспособствовать повышению качества ипотечного портфеля и «нивелировать риски ипотечного пузыря». Аналитики ФГ «Финам» видят в этом ключевой риск.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
