Top.Mail.Ru
$ 57.93
£ 62.65
¥ 40.17
 58.43
 8.07
Нефть WTI 78.67
GOLD 1640.94
РТС 1060.03
DJIA 29590.41
NASDAQ 10867.93
BTC/USD 18849.00
недвижимость

Регионы оживили рынок московской аренды жилья

Фото: Агентство «Москва» Фото: Агентство «Москва»

Московский рынок после весеннего обвала пытается твердо встать на ноги. Собственники верят в скорое восстановление рынка и пытаются поднять цены, однако эта идея с высокой вероятностью провальна: предложение все еще значительно превышает спрос. Росту цен может помешать тип основных арендаторов в этом сезоне — это небогатые и экономные люди из регионов.

Весна 2022 стала золотым временем для арендаторов: спрос и ставка падали, а число выставленных на продажу квартир росло. Летом все изменилось, число лотов снизилось, но не все они нашли своих съемщиков, пишет Forbes. Средняя стоимость предложения становится больше, но арендаторы сторонятся подорожавших квартир. Спрос растет, но ажиотажным он не будет, считают эксперты.

Telegram-канал о недвижимости «Обмани меня риелтор» ведет статистику числа квартир, предлагаемых в аренду, на основе базы портала «Циан». По его наблюдениям, число квартир сокращается: в начале июне максимальное число предложений квартир под аренду превышало 46 тысяч объявлений, к началу августа показатель опустился до порядка 38 тысяч.

«В июле 2022 года по отношению к июню объем предложения снизился на 22%, при этом он был на 11% выше показателей июля 2021 года», — отметила управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. При этом не все квартиры, выбывшие из ассортимента, нашли своих арендодателей — часть вернулась на вторичный рынок продажи жилья. Весной собственники, выставившие квартиры на продажу, приостановили сделки и начали сдавать такие объекты. Замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова полагает, что примерно 15% квартир, ушедших из экспозиции были переведены в продажу. Руководитель офиса продаж «ТСН Недвижимость» в Москве Леонид Дорогавцев оценивает число вернувшихся в продажу квартир на уровне 7-10%.

По данным «Яндекс.Недвижимости», число просмотров объявлений о продаже жилья в июле выросло на 26% относительно июня. В августе рост продолжился: по итогам первых 10 дней месяца интерес к арендным квартирам оказался на 14% выше июльских показателей, а число квартир, нашедших своих жильцов, растет месяц к месяцу в среднем на 25%, отметил руководитель коммерческого департамента «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. «Стоит отметить, что в этом году примерно в два раза снизился темп “вымывания” квартир с арендного рынка», — добавил он. Одна из причин — увеличение предложения. В начале августа 2022 года квартир в аренде на 60% больше, чем в том же периоде 2021-го.

Все эксперты подтвердили, что спрос начал восстанавливаться в середине лета, а сейчас этот процесс продолжается.

Дорогая моя аренда

Собственники поверили в рост спроса и планируют повысить стоимость аренды, однако арендаторы торгуются и ищут наиболее доступные лоты. При этом средняя рыночная ставка растет. По данным «Циана», стоимость аренды «однушек» выросла по итогам июля на 4% до 45,6 тыс. рублей, на «двушки» — на 6%, до 77,4 тыс. рублей. Причина роста не только в том, что арендодатели массово повысили цены, а в том, что наиболее доступные лоты быстро разбираются, объяснил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

С ростом ставок связан эффект волны, а не реальное отражение состояния рынка, указал руководитель направления продаж и аренды жилья компании «Этажи» в Москве Андрей Сердюк. Собственники выставляют объект и получают по нему сразу по пять-восемь звонков — они считают, что выставили объект дешево и поднимают цену. Другие собственники ориентируются уже на эту ставку при публикации объявления. В итоге ценовые ожидания арендаторов расходятся с запросами арендодателей на 10-15%, отметил Сердюк.

Собственники все еще пытаются держать цены на уровне 2021 года. Типичное возражение: «А в прошлом году мы сдавали за 50 тыс. рублей! За 50 тыс. рублей сдам, а за 48 тыс. рублей сдавать не буду никогда», — сетует Полякова.

Экономия и торг

Росту цен может помешать тот факт, что основные арендаторы в этом сезоне — небогатые и экономные люди из регионов, они настроены торговаться и «выбивать» для себя лучшие условия. Большая их доля — студенты и трудовые мигранты.

Этим летом у арендаторов в масс-маркете есть тенденция снижения бюджета найма: люди не уверены, что смогут сохранить работу и платежеспособность, поэтому ищут самые бюджетные предложения, отмечает Полякова. Такие арендаторы первыми забирают самые доступные лоты, поэтому среднее значение ставки может вырасти, при этом реального подорожания не произойдет, говорит Сердюк. Между тем арендодатели верят в возможность ставок, тогда как арендаторы чувствуют себя не меньшими хозяевами на рынке и заявляют свои условия. В результате происходит торг по цене и корректировка других условий по аренде.

Если цена в объявлении повышается, то при переговорах стороны приходят к старой стоимости, отметила руководитель отдела аренды агентства премиальной недвижимости Point Estate Татьяна Леонова. Таким образом после переговоров конечная стоимость, как правило, отличается от цены в объявлении на 15-20%, добавляет руководитель направления аренды компании Apple Real Estate Владимир Родионов. «Наниматели настаивают на внушительных скидках — от 10%», —заявляет Полякова.

Кроме того, эксперты выделяют одно из главных изменений на рынке аренды — сокращение сроков заключаемых соглашений. Если ранее договор по аренде заключался на 11 месяцев, то сейчас на три-шесть месяцев с возможной пролонгацией и повышением ставки, уточнили в «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».

Собственники соглашаются с такими условиями, даже те, кто ранее был ориентирован только на долгосрочную аренду. «Нам известны случаи, когда люди звонят и предлагают оплату не ежемесячно, а ежеквартально», — заключил руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.