Регистраторы в затруднении
Лизинг недвижимости - одна из самых "загадочных" и проблематичных операций российского делового оборота. Теоретически у нее имеется масса преимуществ, и она может стать реальной альтернативой и ипотеке, и аренде, и покупке недвижимости с помощью банковских кредитов. Однако стоящие на пути оформления помещений в лизинг юридические препятствия вот уже много лет заставляют бизнесменов с опаской относиться к широкому использованию подобной схемы.
Тяжелая доля
Точной статистики нет, но, по оценкам аналитических служб и экспертов, пока доля сделок с недвижимостью на лизинговом рынке России совершенно ничтожна.
Наиболее оптимистичные цифры дает рейтинговое агентство Fitch Ratings, по мнению которого доля лизинга недвижимости в общем портфеле лизингового имущества отечественных компаний составляет от 4 до 7%.
Однако большинство экспертов считают, что речь должна идти о меньших цифрах, во всяком случае, доля недвижимости в общей массе лизинговых платежей отстает от ее доли в массе имущества.
Так, если верить заместителю начальника управления лизинга Альфа-банка Ивану Перелешину, доля сделок с недвижимостью неуклонно снижается. В период кризиса 2008-2009 гг. доля этого сегмента в общем объеме лизинговых сделок достигала 3%. Тогда банки и лизинговые компании использовали лизинг недвижимости как инструмент антикризисного управления или форму реструктуризации задолженности заемщиков. В некоторых случаях это потребовало вступления в права собственности на дорогостоящие объекты. Но дальнейшего развития продукт не получил. Кризисный всплеск еще раз показал несоответствие продукта рыночным условиям финансирования. По информации Альфа-банка, по итогам 2012 г. лизинг недвижимости составил всего 1,3%.
По данным ренкинга "Эксперт РА", по итогам 2012 г. объем рынка лизинга недвижимости в России равнялся чуть более 18 млрд руб. (от общего объема лизинга в стране, емкость которого составила более 1,3 трлн руб.).
В прошлом году сделки с недвижимостью провели всего 38 лизинговых компаний, причем львиная доля (порядка 80%) пришлась на тройку лидеров. В целом сделки штучные и носят несистемный, локальный характер, а реализуются с небольшими по стоимости активами.
Руководитель группы по работе с корпоративными клиентами ООО "Райффайзен-Лизинг" Анастасия Ермаченкова также говорит об уменьшении применения операции. По ее данным, доля лизинга недвижимости сократилась в 2012 г. и составила 1,5% против 2,68% в 2011 г. За последние десять лет его доля в новых сделках не превышала 6%, а среднее значение составляло примерно 2,3%. Между тем аналогичная доля сегмента на общеевропейском рынке в 2011 г. составляла 9,5%, и это с учетом падения в результате экономической нестабильности в еврозоне.
Баланс и рынок
Причины того, почему объемы лизинга недвижимости в России примерно в шесть раз меньше, чем в Европе, широко известны и давно обсуждаются в экспертном сообществе. Как пояснил "Ко" генеральный директор ЗАО "Газпромбанк Лизинг" Максим Агаджанов, по своей структуре договоры лизинга недвижимости - одни из самых сложных в лизинговой деятельности, а требования, предъявляемые к сделкам лизинга недвижимости, существенно жестче и шире, чем требования к сделкам с другими видами имущества.
Во-первых, длительные сроки полезного использования этого вида имущества предполагают либо заключение договора лизинга на срок до десяти лет, либо установление достаточно существенной выкупной стоимости. Первый вариант возможен только для лизинговых компаний, располагающих "длинной" ресурсной базой, и доступен наиболее крупным и стабильным лизингодателям. Во втором варианте клиент, становясь собственником имущества, утрачивает возможность начислять на него ускоренную амортизацию, и соответственно эффект от лизинга становится существенно слабее.
Еще один фактор - значительная разница между рыночной и балансовой стоимостью недвижимости плюс сложности с определением ее рыночной стоимости на вторичном рынке. "Нередки случаи, когда продавец недвижимости желает продать не объект, а компанию, на балансе которой находится недвижимость, - отмечает генеральный директор ЗАО "Петролизинг-Менеджмент" Александр Столбецкий. - Также на балансе продавца - балансовая стоимость объекта недвижимости, как правило, достаточно низка, притом что рыночная стоимость в разы превышает балансовую. В подобных случаях продавец ожидает получить балансовую стоимость по договору купли-продажи, а остальные средства от покупателя в "кейсе", стремясь к снижению налогового бремени. Все вышесказанное, безусловно, не способствует развитию лизинга недвижимости в России".
Генеральный директор компании "МКБ-Лизинг" Александр Кожевников на вопрос, каковы же главные факторы, мешающие развитию рынка лизинга недвижимости, ответил: "В первую очередь это непрозрачность рынка и низкая остаточная стоимость имущества на балансе организаций, часто несоизмеримая с реальной рыночной ценой".
Наивные регистраторы
Госаппарат в регионах - также слабое звено лизингового рынка. "В ряде регионов регистрирующие органы часто приостанавливают сделки, что требует дополнительной работы с ними", - рассказывает Александр Кожевников. Дело в том, что многие органы регистрации просто никогда не сталкивались с регистрацией лизинга недвижимости. Поэтому на этапе регистрации возникает необходимость изобретать велосипед и сначала уточнять у конкретного регистрирующего органа, как он считает правильным регистрировать такой договор, и предварительно учитывать его требования и текстовкам самих договоров.
Само недвижимое имущество в России часто обладает особенностями, не позволяющими сделать его предметом лизинга. Например, объекты недвижимости на вторичном рынке могут быть обременены действующими договорами аренды, что затрудняет их приобретение с помощью лизингового механизма. Кроме того, на отечественном рынке бытует схема, при которой большие объекты недвижимости реализуются частями - путем продажи долей в компании - владельце недвижимости. Однако, как отмечает Анастасия Ермаченкова, оформленный таким образом объект недвижимости сложно переоформить в лизинг, поскольку доли, паи и акции не могут стать предметами лизинга.
В том случае, если здание - объект лизинга - еще не построено, то сделку необходимо структурировать через предварительные договоры, и лизинговая компания после регистрации объекта недвижимости в ЕГРП должна приобретать его у инвестиционной компании (поставщика), так как договор поставки является обязательным.
Закон отстает
Сами законодательные нормы, регулирующие лизинг недвижимости, пока весьма противоречивы. Как указывает Анастасия Ермаченкова, имеются несоответствия между Гражданским кодексом, законами о финансовой аренде (о лизинге) и о регистрации прав на недвижимое имущество. Единственный выход в этой ситуации - регистрация и оформление договора купли-продажи и договора лизинга одним числом, что само по себе непросто и сопровождается налоговыми и другими рисками.
По словам Александра Столбецкого, на сегодняшний день законодательство даже не дает четкого определения понятию "недвижимое имущество". Статья 130 ГК РФ гласит: "К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства". На основании изложенного зачастую у лизингодателя возникают сомнения о принадлежности объекта к недвижимости или к иному виду имущества, так как определение "несоразмерного ущерба" весьма затруднительно и спорно и, безусловно, требует юридических, инженерных и технических знаний. Кроме того, распространена судебная практика, когда объекты не признаются недвижимостью.
Но может быть, самая главная трудность заключается в том, что приобретение прав на здания, строения, сооружения, помещения в них с целью передачи в лизинг влечет за собой необходимость оформления прав на земельные участки, на которых располагаются соответствующие объекты недвижимости. При этом земельные правоотношения должны оформляться вне рамок лизинговой сделки, поскольку в соответствии со ст. 3 закона "О лизинге" и ст. 666 ГК РФ предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Следовательно, дополнительное оформление прав на землю еще больше усложняет сделку, так как права на землю очень часто оформлены некорректно или не оформлены в принципе.
"Основным сдерживающим фактором развития лизинга недвижимости, на наш взгляд, является зачастую неурегулированные правоотношения по объекту недвижимости и земельному участку, находящемуся под ним", - констатирует Александр Столбецкий.
Лизинг - это экономия
Впрочем, все правовые и административные трудности не отменяют тех преимуществ, которыми обладает лизинг по сравнению с другими формами приобретения зданий и помещений.
Прежде всего, как отмечает Максим Агаджанов, лизинг позволяет эффективно финансировать сложные капиталоемкие проекты, к коим можно отнести и недвижимость.
Лизинг выступает в качестве эффективного конкурента банковского кредита. Одно из преимуществ лизинга перед кредитом - возможность отнесения в полном размере лизинговых платежей на себестоимость, включая ускоренную амортизацию, страхование и пр. Кроме того, НДС с услуг лизинговой компании, уплачиваемый в составе лизинговых платежей, возмещается из бюджета.
После того как с 1 января 2013 г. вступили в силу поправки к Налоговому кодексу, лизинг недвижимости получил, пожалуй, ключевое преимущество лизинга - экономию по налогу на имущество, возникающую ввиду ускоренной амортизации объекта. "Для недвижимости это особенного актуально, принимая во внимание длительные сроки "полезного использования" объекта", - подчеркивает Александр Столбецкий.
Кроме того, лизинг предполагает экономию по налогу на прибыль: лизинговый платеж относится на себестоимость в полном объеме.
"Поскольку недвижимость очень медленно амортизируется, у лизингополучателя есть возможность оптимизировать налоговые выплаты за счет применения при лизинге ускоренной амортизации", - отмечает Александр Кожевников.
Ждать ли роста?
Учитывая все эти преимущества, закономерно возникает предположение, что, если устранить юридические, причем не принципиальные, а, в сущности, технические препятствия к оформлению сделок лизинга недвижимости, данный вид бизнеса вошел бы в стадию взрывного роста.
"Принимая во внимание общие тенденции падения роста рынка лизинга, обусловленного в первую очередь снижением объемов сделок в сегменте железнодорожного транспорта, лизинг недвижимости в случае решения законодательных проблем мог быть стать новым драйвером роста лизингового рынка, учитывая капиталоемкость данного сегмента", - уверен Александр Столбецкий.
Впрочем, такие заявления пока относятся к разряду оценочных суждений: российский рынок лизинга недвижимости остается пока одним из наиболее непубличных и информационно закрытых. Поэтому произвести анализ спроса теоретически очень сложно, так как изучение статистики, привлечение социологических исследований и печатных материалов дает весьма приблизительный результат. Несмотря на это, участники рынка лизинга единогласно отмечают высокий уровень спроса на лизинг коммерческой недвижимости.
По данным Penny Lane Realty, начиная с IV квартала 2012 г. наблюдается рост цен на аренду офисной недвижимости и складских помещений во всех регионах РФ. Комментируя этот факт, Анастасия Ермаченкова отмечает, что рост арендных ставок предопределяется сразу несколькими факторами. Во-первых, в России стабилизировалась политическая обстановка по сравнению с периодом весенних предвыборных волнений. Во-вторых, мировая экономическая ситуация благотворно влияет на рост спроса на коммерческую недвижимость. В-третьих, наблюдается дефицит предложений на рынке арендных площадей. Динамика цен на объекты недвижимости за последние годы и анализ состояния рынка не дают повода говорить о стабилизации, а тем более, о падении цен на недвижимость.
Между тем повышение цен на рынке недвижимости и увеличение размеров арендных платежей способствуют росту интереса к лизингу коммерческой недвижимости со стороны представителей малого и среднего бизнеса. В ситуации, когда арендная плата практически равна лизинговым платежам, компаниям выгоднее заключать договор лизинга на объект недвижимости с последующим переходом в собственность.
Кроме того, сейчас активно обсуждается вопрос о замене налога на имущество (2,2% от среднегодовой стоимости) налогом на недвижимость. Если это произойдет, собственникам коммерческой недвижимости будет невыгодно регистрировать объекты на физические лица, переводить их на систему упрощенного налогообложения. И тогда значительно увеличится количество продавцов, работающих в общей системе налогообложения, соответственно являющихся плательщиками НДС, что выведет рынок лизинга коммерческой недвижимости на новый уровень.
Каков же будет этот уровень?
Максим Агаджанов считает, что вряд ли стоит ждать активного роста данного сегмента, так как лизинг подходит далеко не для всех объектов недвижимости. "Он наиболее оптимален для зданий, которые только вводятся в эксплуатацию, или же для крупных коммерческих объектов, уже приносящих доход с аренды. Также этот сегмент зависит от экономической ситуации на рынке, - рассуждает эксперт. - В случае нового кризиса ликвидности и дефицита "длинных" денег доля данного сегмента может вообще остановиться в своем развитии. В случае же стабильности на рынке в ближайшей перспективе она незначительно увеличится".
И в то же время потенциал рынка в России оценивается как очень высокий. Иван Перелешин считает, что основанием для такой оценки могут быть данные об инвестициях в основной капитал в РФ, согласно которым главный объект инвестиций (около 60%) составляет недвижимость, большая часть из которой - коммерческая. Объем рынка инвестиций в недвижимость оценивается в сумму порядка 7 трлн руб. в год (от общего объема вложений в основной капитал - 12-13 трлн руб. в год). Между тем в России лизинг недвижимости сегодня составляет десятые доли процента от этих величин.
Как резюмирует Александр Кожевников, "лизинг недвижимости будет однозначно расти, и чем больше появится новой недвижимости, тем больше станет подходящих объектов для лизинга".
Анастасия Ермаченкова, руководитель группы по работе с корпоративными клиентами ООО "Райффайзен-Лизинг":
"ООО "Райффайзен-Лизинг" - универсальная лизинговая компания, предоставляющая полный комплекс услуг лизинга в любой сфере деятельности клиентов. Лизинг недвижимости был анонсирован в конце 2012 г., и в настоящее время ведется работа над несколькими проектами в этой области.
Приобретение недвижимости - процесс для многих компаний сложный и пугающий с финансовой и юридической точки зрения. Разработанный ООО "Райффайзен-Лизинг" продукт "Лизинг недвижимости" призван сделать процесс приобретения недвижимости максимально удобным и простым для клиента. В отношениях с клиентами политика ООО "Райффайзен-Лизинг" направлена на объективность в оценке платежеспособности, оперативность в принятии решений и гибкость в выборе графика платежей, что позволяет клиенту сэкономить собственное время и значительные денежные ресурсы. Кроме этого, мы предлагаем привлекательные ставки финансирования. Лишь немногие лизинговые компании на рынке реализуют сделки возвратного лизинга, и еще меньше таковых среди компаний, занимающихся лизингом недвижимости. Понимая все удобство и востребованность рынком возвратного лизинга, мы предлагаем его нашим клиентам. У лизингополучателей также появляется возможность выбора валюты финансирования. Благодаря налаженным связям с крупнейшими страховыми компаниями наши клиенты могут воспользоваться специальными условиями по страхованию объектов. Кроме того, ООО "Райффайзен-Лизинг" представлено широкой филиальной сетью во всех федеральных округах".