Решить за дачу

В Подмосковье открылся очередной сезон охоты на дачи. К концу мая хороших предложений на рынке аренды загородных домов просто не останется, а арендные ставки вырастут минимум на четверть.

Риэлтеры советуют начинать поиск загородного дома на лето глубокой зимой. Ближе к весне подобрать подходящий коттедж становится гораздо сложнее. По мнению экспертов, с каждым годом желающих арендовать дачу на летние месяцы становится в разы больше.

Среди тенденций современного рынка аренды коттеджей в Подмосковье эксперты отмечают увеличение количества доходных поселков. Несмотря на то что сроки окупаемости подобных проектов существенно ниже, чем у тех, что предназначены на продажу, интерес инвесторов к этому направлению заметно повысился. По информации компании Blackwood, в начале 2005 года на рынке загородной недвижимости насчитывалось 19 поселков, построенных исключительно с целью сдачи в аренду. За весь 2005 год этот показатель вырос еще на 5 – 6%. Однако объем предложения по-прежнему не отвечает уровню потребительского спроса. Это объясняется рядом факторов, среди которых – общий экономический подъем и мода на загородный образ жизни. Сегодня существует широкий круг потребителей, которые хотят жить за городом, но не имеют средств для покупки дома. Или не считают нужным обзаводиться постоянным загородным жилищем ради 1 – 2-месячного летнего отдыха. Кроме того, существенную часть спроса составляют клиенты, которые только обдумывают покупку загородного коттеджа. Для них аренда является способом познакомиться со спецификой жизни за городом и принять решение о приобретении постоянного жилья.

Цена свежего воздуха

Цена летнего дачного отдыха формируется из нескольких составляющих. Во многом она зависит от престижности направления и удаленности от МКАДа. Большую роль играет расположение – находится коттедж в организованном поселке или является отдельно стоящим зданием. На цену также влияет качество самого поселка – наличие охраны, состояние придомовой территории, присутствие лесного массива, близость к воде и пр. По данным экспертов Rodex Group, выгодное расположение коттеджа в непосредственной близости от леса или водохранилища способно увеличить цену аренды на 50%. А развитая инфраструктура (магазины, развлекательные, спортивные центры, детские сады и школы) дает удорожание порядка 20%. По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, уровень ставки также зависит от сроков съема – при длительной аренде можно рассчитывать на значительную скидку.

По словам генерального директора Rodex Group Евгения Родионова, средняя цена аренды жилья за пределами МКАДа составляет $25 – 40 в месяц за квадратный метр. Соответственно, коттедж средней категории площадью в 200 кв.м обойдется арендатору примерно в $5000 – 8000 в месяц.

Места знать надо

В рейтинге популярности загородных направлений за последний год не произошло никаких изменений. Лидером потребительских предпочтений по-прежнему остается Рублево-Успенское шоссе. По данным компании «Усадьба», за 2005 год стоимость аренды по этому направлению выросла на 20 – 30%. На сегодняшний день за удовольствие жить по соседству с сильными мира сего не жалко выложить и $20 000 ежемесячно. Вторую позицию рейтинга популярности занимает Новорижское направление. Коттеджные поселки на этом шоссе традиционно пользуются большим спросом. При этом уровень предложения жилья по Новой Риге существенно повысился и практически сравнялся с показателем Рублево-Успенского шоссе.

Дмитровское шоссе также является одним из наиболее привлекательных для арендаторов направлений. Специалисты компании Rodex Group связывают это с наличием разнообразной спортивно-развлекательной инфраструктуры. По этому направлению располагаются популярные горнолыжные парки «Волен», «Сорочаны» и «Яхрома», что дает возможность инвесторам, вкладывающим в Дмитровку, зарабатывать не только летом, но и зимой.

Весьма востребованы загородные дома, расположенные по Минскому шоссе. Здесь расположено большое количество стародачных мест, таких как «Жаворонки», «Крекшино», «Лесной городок». А цена аренды значительно привлекательнее по сравнению с более «раскрученными» трассами.

По мнению экспертов Blackwood, популярным направлением является Калужское шоссе, отмеченное высокой динамикой строительства новых поселков. «Следует принимать во внимание и тот факт, что цены на аренду коттеджей по Калужскому направлению в среднем на 10 – 15% ниже, чем на Волоколамском и Новорижском. Кроме того, Калужское шоссе отличается оптимальным соотношением «цена – качество», – говорит Марина Маркарова.

Эксперты отмечают увеличение интереса к Киевскому шоссе. «Это связано с его реконструкцией, увеличившей транспортную доступность жилья по этому направлению», – считает руководитель направления аренды компании «МИАН – Агентство недвижимости» Гульнара Рахмангулова. Среди других направлений можно выделить растущий интерес к Горьковскому и Щелковскому шоссе. 

За западным направлением по мере убывания престижности, а значит, и стоимости недвижимости, следуют север, северо-восток, юг и юго-запад Подмосковья. Массовое предложение самых дешевых домов – до $500 в месяц – арендаторам стоит искать в восточном направлении в 30 км от Москвы и дальше.

Доходные дома

Одним из наиболее динамичных сегментов рынка загородной недвижимости является строительство доходных поселков. Однако инвесторы пока не спешат возводить арендные городки в Подмосковье. Это связано с тем, что сроки окупаемости подобных проектов значительно выше, чем у поселков, предназначенных на продажу. По данным компании Blackwood, доходность таких проектов составляет 15 – 18% годовых, что позволяет окупить их лишь за 5 – 6 лет. В то время как срок окупаемости поселка на продажу составляет 2 – 4 года. «Поэтому инвестор должен быть заранее готов к длительному ожиданию отдачи своих вложений», – говорит Марина Маркарова.

Однако, по мнению руководителя департамента инвестиционного консалтинга компании «Усадьба» Ивана Шулькова, интерес инвесторов к этому сегменту растет. «Заметное оживление на рынке доходных поселков обусловлено прежде всего неудовлетворенным спросом. Большую роль играет высокая конкурентность и снижение рентабельности проектов на рынке купли-продажи загородного жилья. И, конечно, появление длинных денег, что позволяет инвесторам примириться с относительно высокими сроками окупаемости проектов», – полагает Шульков.

На сегодняшний день рынок Подмосковья насчитывает около 30 коттеджных поселков, предназначенных для сдачи в аренду. Одними из самых популярных проектов являются Istra-Holiday, «Воскресенское», «Росинка», «Павловы родники», Moscow Country Club. Арендные ставки в этих поселках варьируются от $5000 до $35 000 в месяц.

По словам Шулькова, сегмент доходных поселков будет развиваться стабильными и неторопливыми темпами, но по-прежнему будет отмечаться недостаток качественного предложения. Рост предложения доходных поселков не будет превышать 2 – 3 проекта в год. 

Городские усадьбы

По словам специалистов, одной из наиболее ярких тенденций рынка является увеличение спроса на аренду коттеджей, расположенных в пределах города. «Аренда особняков в пределах МКАДа пользуется огромной популярностью. Такие коттеджи, как правило, не выставляются на продажу, а строятся только для сдачи в аренду. Практически на все московские особняки существует лист ожидания», – говорит Марина Маркарова. В первую очередь это касается поселков «Чайка», расположенных в Покровском-Стрешневе, и коттеджных поселков в Серебряном бору.

Управляющий директор компании «Усадьба» Евгений Иванов считает, что аренда коттеджа в пределах города обладает, помимо прочих преимуществ, имиджевой нагрузкой. «Арендатор такого жилья, как правило, – личность, состоявшийся и известный в той или иной сфере человек. Он придает значение собственному паблисити, а коттедж в Серебряном бору является дополнительным инструментом позиционирования своей персоны», – говорит Иванов. 

Ставки аренды коттеджей по направлениям

Источник: Blackwood 

Доходные поселки Подмосковья

Источник: Blackwood