Риалные инвестиции: как россияне меняют рынок недвижимости Саудовской Аравии

Интерес российских инвесторов к саудовской недвижимости растет. Этот рынок скоро откроется для иностранных инвесторов и сможет предложить современные проекты с высоким инвестиционным потенциалом. Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem, рассказывает, какие изменения могут произойти в этом ключевом секторе экономики после прихода денег из России. 

Как инвестиции влияют на рынок

Для начала разберемся, существует ли связь между притоком иностранных капиталов и изменениями на рынках недвижимости развивающихся стран, в частности, Саудовской Аравии (КСА).

Ким и Янг в 2011 году изучили влияние притока капитала в развивающихся государствах на стоимость разных активов — не только на землю и недвижимость, но и на акции, номинальный и реальный валютный курс, и пришли к выводу: активы дорожают.
По данным Всемирного банка, существует несколько причин, по которым приток капитала может привести к росту цен:

1. Прямой спрос на активы. Увеличение объема инвестиций на рынке недвижимости повысит спрос на нее, что приведет к росту цен.

2. Ликвидность. Приток капитала приводит к увеличению денежной массы и ликвидности, что, в свою очередь, ведет к повышению стоимости активов. Спрос на ликвидные объекты есть всегда — их проще продать и получить деньги. Инвестиции в них оправданны.

3. Экономический бум в стране. Приток капитала имеет тенденцию вызывать экономический бум в государстве, что также приводит к росту стоимости активов.

Инвестиции в Саудовскую Аравию (КСА) отличаются стабильностью и имеют тенденцию к росту последние четыре года. Это сказывается и на стоимости недвижимости. По данным Kalinka Group, на местном рынке она дорожает.

Рынок недвижимости ОАЭ сегодня некоторые эксперты считают перегретым. При этом россияне долгое время занимали лидирующие позиции по объемам сделок по покупке недвижимости в Эмиратах и лишь в 2023-м переместились с первого на пятое место. За последние три года стоимость объектов в ОАЭ выросла на 30%. И отечественные инвесторы сыграли в этом важную роль.

Сценарий в КСА может развиваться похоже. С одной стороны, Саудовскую Аравию относят к сфере влияния интересов США и ЕС, а значит, кратного увеличения прямых инвестиций в экономику страны из РФ ждать не стоит. По мнению ряда аналитиков, с высокой степенью вероятности в Саудовской Аравии откроются офисы российских IT-компаний, также на саудовском рынке могут появятся отечественные производители оборудования для нефтегазового сектора. Однако определять все здесь будут деньги Запада.

С другой стороны, финансовые вливания из России в рынок недвижимости КСА могут привести к резкому росту спроса и цен уже в ближайшие годы.

Почему пойдут деньги

Еще один важный вопрос — будут ли россияне вкладывать деньги в недвижимость КСА. Причин для этого несколько.

Денег больше, а качественных предложений меньше

Традиционно недвижимость в ЕС и Европе пользовалась у россиян повышенным спросом. Например, еще в 2021 году популярны были такие страны, как Черногория, Италия, Болгария, Германия, Испания, Греция и Финляндия. При выборе российские инвесторы обращали внимание на стабильность экономики, климат, наличие развитой инфраструктуры, водоемов или моря. Все это давала Европа. В 2022 году ситуация поменялась кардинально.

Указ президента РФ № 81 серьезно ограничил возможность приобретения недвижимости в ряде зарубежных юрисдикций. Рынок отреагировал резким снижением спроса. В 2023 году Черногория потеряла 96% российского спроса от уровня 2022-го, Германия — 93% за тот же период, а Греция — 84% от числа заявок первых шести месяцев прошлого года. Можно сказать, что российский инвестор с этого рынка ушел. При этом в условиях неопределенности инвесторы рассматривают к покупке даже экзотику — страны Карибского бассейна и ЮВА.

Причина здесь — в санкциях и ограничениях, а не в снижении спроса на зарубежную недвижимость в целом или отсутствии свободных финансов. Только за первый квартал 2023 года россияне вложили 300 млрд рублей (более 3,3 млрд долларов) в покупку зарубежной недвижимости. Объемы инвестиций растут. Складывается ситуация, когда граждане РФ готовы инвестировать даже больше денег, но отдельные рынки стали недоступны.

В 2022 году повышенным спросом пользовалось жилье в Армении. Однако в стране, по мнению экспертов, оказалось недостаточно современных объектов и нового девелопмента. То же в определенной степени характерно и для Казахстана и Грузии.

Все эти вопросы может закрыть рынок КСА — страна со стабильной экономикой, морем и высокими темпами строительства. 

Валютные риски

Лидером 2022 года по количеству сделок с участием российских инвесторов стала Турция. Общее число купленных россиянами объектов — 16 310. Для получения ВНЖ это была очень привлекательная страна. Однако с точки зрения инвестиций приобретение недвижимости в Турции связано с рядом рисков, в том числе с валютными. За пять лет турецкая лира потеряла к доллару 391,6%.

При этом турецкий рынок традиционно развивался за счет внутреннего спроса — в 2022 году лишь 5% от всех сделок были совершены иностранцами. На фоне высокой инфляции и, как следствие, высоких ипотечных ставок остается вопрос, как долго рост стоимости будет поддерживаться внутренним спросом.

В Саудовской Аравии ситуация иная — саудовский риал привязан к доллару США. В стране работает программа по обеспечению жильем в первую очередь своих граждан, они имеют приоритет. Да и средний доход в КСА выше, чем в Турции, что поддержит такие покупки.

Сегодня кредитный рейтинг Турции находится на уровне B/B3. Страна кредитоспособна, но негативные экономические условия с высокой вероятностью эту ситуацию кардинально изменят. КСА имеет кредитный рейтинг А и стабильный прогноз.

Инвестиционные цели

В 2020 году зарубежная недвижимость интересовала россиян из-за возможности получения ВНЖ. Доля таких инвесторов, по данным Tranio, составляла 56%.

Спрос на ВНЖ не исчез, но изменились условия. Например, Турция с октября 2023 года увеличила с $50–70 тыс. до $200 тыс. минимальную сумму, необходимую для получения вида на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости. На этом фоне российские инвесторы стали проявлять повышенный интерес к экзотическим юрисдикциям вроде стран Карибского бассейна. Приемлемые условия и сумма инвестиций все еще позволяют получить здесь вид на жительство россиянам, но с инвестиционной точки зрения вызывают много вопросов.

Главными целями для участников опроса стали также сохранение и приумножение капитала. В этом случае Саудовская Аравия по ряду причин, описанных выше, выглядит намного привлекательнее.

Перегретые рынки

В сравнении с ОАЭ и некоторыми другими популярными у россиян странами рынок недвижимости КСА сложно назвать перекупленным. А вот потенциал для роста существует. Модернизация экономики является хорошим фундаментом для будущего роста, а перед инвестором открывает возможности. Здесь сработает классическая схема — покупай качественные активы, когда они стоят недорого.

Расширение списка инвесторов 

Портрет российского инвестора в недвижимость за десять лет изменился. Сегодня это не только владельцы крупных компаний, но и риелторы, айтишники, а также представители малого бизнеса. 

Отечественный покупатель становится более разборчивым, четко видит цели и заинтересован в приобретении выгодных с инвестиционной точки зрения современных объектов. Новые группы инвесторов поддержат рынок и спрос.

Что в итоге

Для полноты картины стоит рассматривать ситуацию в разрезе увеличения инвестиций в недвижимость со стороны всех инвесторов — не только из РФ, но и со всего мира.

Рост цен

С большой вероятностью можно сказать, что российские инвестиции в недвижимость будут емкими, что приведет к увеличению цен в определенных сегментах рынка: жилых и коммерческих объектах.

Западные прямые инвестиции в экономику Саудовской Аравии обеспечат рост экономики и опосредованно приведут к повышению стоимости и ликвидности недвижимости.

Развитие инфраструктуры

Инвесторы могут предпочесть вкладывать в конкретные проекты, такие как энергоэффективные здания или объекты современной инфраструктуры, что будет влиять на облик недвижимости в стране.

Отечественные инвестиции станут стимулировать развитие инфраструктурных проектов, бизнес-центров и торговых площадей.

Улучшение бизнес-климата и качества жизни

Российские инвестиции могут стать катализатором для развития технологических инноваций и современных бизнес-практик, улучшая общий бизнес-климат. Релоцируясь за границу, россияне формируют там новые экономические центры. Так произошло в 2022 году, когда основными подобными локациями стали Турция, ОАЭ и Грузия. Отечественные инвесторы могут активно взаимодействовать с местными застройщиками, банками и властями, участвуя в партнерствах и совместных проектах.

Финансовые вложения в экономику КСА приведут к созданию новых рабочих мест и привлечению международных брендов, что сделает страну более привлекательной для проживания.

В совокупности такие тренды, по мнению ряда экспертов, получат развитие в ближайшие 5–7 лет.