Рынок недвижимости в Москве отскочил к докризисным значениям

Столичный рынок недвижимости восстанавливается быстрее, чем прогнозировалось. По данным московского правительства, отрасль практически вернулась к допандемийным значениям, а доля ипотечных сделок в общем числе продаж достигла рекордных 60%. Вице-мэр Владимир Ефимов отмечает, что в июне начался рост во всех сегментах рынка — число договоров долевого участия при покупке квартир в новостройках увеличилось на 10,6% по сравнению с маем, а число сделок со вторичной жилой недвижимостью — на 17,5%.

Опрошенные «Компанией» эксперты и игроки рынка считают, что быстрый отскок связан как с госпрограммой субсидирования ипотеки, так и с действиями московских властей, которые поддержали девелоперов и постарались максимально сократить локдаун строительного комплекса.

Как отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, в первом полугодии 2020 года в Москве, по данным Росстата, было введено в эксплуатацию 2,16 млн кв.м жилых помещений. 

«Для сравнения, с 2012 по 2018 гг. ежегодный объем ввода составлял в среднем 3,4 млн кв. м. Исключением стал аномально успешный 2019 год, когда в эксплуатацию было сдано около 5 млн кв. м. Таким образом, мы видим, что текущие объемы введенного жилья в столице действительно превышают средние показатели за последние восемь лет», — говорит Мария Литинецкая.

Решением московского правительства стройкомплекс стал одной из тех отраслей, которых локдаун коснулся меньше всего. Власти включили стройки в приоритетный список — полный запрет на работы был недолгим, и их работа была возобновлена на первом этапе снятия ограничений — 12 мая. Девелоперы же в свою очередь перезапустили стройки в рекордные сроки. Так, например, Группа Компаний ПИК, благодаря наличию собственных производственных мощностей, сумела максимально оперативно, в течение 8 часов после выхода распоряжения о возобновлении строительства, запустить весь производственно-строительный цикл и быстро восстановить прежние темпы работ.

Аналитик «Фридом Финанс» Евгений Миронюк считает, что, если бы жилищное строительство приостановилось на весь период жестких карантинных мер, которые длились около 3 месяцев, убытки отрасли за этот период исчислялись бы десятками миллиардов рублей и темпы восстановления отрасли были бы гораздо более долгими.

По мнению независимого эксперта рынка недвижимости Никиты Журавлева, благодаря тому, что стройки останавливались не более чем на месяц, не произошел распад цепочки субподрядных организаций, и таким образом большого влияния на строительный процесс и этот локдаун не оказал. С ним согласна и Мария Литинецкая. «Большинство застройщиков не прибегали к консервации, и работы удалось возобновить практически сразу после снятия ограничений. Таким образом, временный простой не стал серьезным препятствием для соблюдения сроков ввода. Однако нужно понимать, что во время самоизоляции нарушилась логистика, было затруднено сообщение между странами. Поэтому в некоторых проектах высокобюджетного сегмента, где высока доля импортных материалов, сроки могут быть сдвинуты, но в любом случае речь идет о задержке в пределах нескольких месяцев», — подчеркивает она.

Однако возможные задержки сроков не станут поводом для наказания девелоперов: до конца 2020 года будет действовать мораторий на выплату неустоек за перенос сроков.

«То есть в случае задержки проекты не будут внесены в реестр проблемных объектов, а девелоперы, фактически освобожденные от штрафных санкций, смогут направить все средства на достройку жилья», — говорит Мария Литинецкая.

В столице кроме того пошли на дополнительные меры поддержки стройкомплекса. В третьем антикризисном пакете столичного штаба по поддержке экономики (всего их было четыре, общей стоимостью 85 млрд рублей) была предусмотрена возможность переноса платы за изменение цели использования земельных участков для строительства за второй квартал 2020 года и арендных платежей при строительстве масштабных инвестиционных проектов до конца года. Двести московских девелоперов, возводящих объекты на земле города, получили такие отсрочки. В первый же месяц этим инструментом воспользовались 40 компаний, на это ушло более 1,4 млрд рублей из бюджета.

По оценке вице-мэра Владимира Ефимова, общая сумма невнесенных платежей на этот срок составит около пяти млрд рублей. 

Депутат Мосгордумы Александр Козлов акцентирует внимание на том, что оперативная реакция властей выровняла ситуацию в важнейшем сегменте — строительстве жилья, который априори всегда был драйвером экономики. «Когда эта отрасль в кризисной ситуации, то огромная масса людей страдает — те, кто покупал жилье, но не получает его вовремя, те, кто работает на стройках, и очень много сопутствующих отраслей. Это не просто сотни, а миллионы граждан. Поэтому очень важно, что вовремя принимались все меры по её поддержке. Иначе к проблеме сотен тысяч дольщиков, которые годами ждут своих квартир, могли бы добавиться и купившие жилье, но не получившие его в срок из пандемии», — говорит он.

Одним из главных новых трендов стал большой интерес к ипотечным сделкам. В некоторых девелоперских проектах доля ипотечных клиентов уже достигает 100%. Как сообщили «Компании» в Группе Компаний ПИК, с апреля по июнь объёмы реализации составили 377,2 тысяч кв.м, причем большая часть продаж пришлась именно на онлайн-ипотеку. «Из-за снижения ставки стоимость аренды сравнялась с ипотечными выплатами, и люди начали перебираться из арендованного в собственное жилье, — считает Никита Журавлев. — Сегодня банки держат ставки на уровне 7,5—7,4%. Скорее всего, тренд на снижение ставок продолжится, и это будет поддерживать спрос на квартиры в Москве».