Рынок-«растишка»

После новогодних праздников на рынке недвижимости обычно наблюдается спад активности. Однако в этом году все было наоборот – покупатели стали приходить к риэлтерам и застройщикам уже в первые рабочие дни, буквально с 3 января. Причем такая картина оказалась характерной для всех сегментов рынка, в том числе и для сектора загородной недвижимости, где в зимний период сделки осуществляются довольно редко. К примеру, компании, ведущие коттеджное строительство в Подмосковье, за первые полтора месяца 2002 года продали по несколько десятков домов.

Возможно, одним из главных мотивов, побудивших покупателей приобретать недвижимость с первых же дней 2002 года, стал серьезный рост цен в предыдущем году. По словам главы компании «Московские огни» Андрея Сабурова, совокупный рост цен на недвижимость за год составил 25 – 30%. В Москве такого не было уже давно – столь же стремительно цены на рынке недвижимости росли только в 1993 году.

Рост цен, по мнению г-на Сабурова, обусловлен несколькими причинами. Это и уменьшение количества предложений на вторичном рынке, и удорожание новостроек, что, в свою очередь, объясняется ростом доходов населения и накопившимся с прошлых сезонов неудовлетворенным спросом на жилье.

Примерно на 30% выросли цены и на рынке аренды. Причем если продавцы первичного жилья говорят о незначительном дефиците квартир, то операторы, занимающиеся арендой, отмечают значительное преобладание спроса над предложением. По словам директора агентства недвижимости «Наша Москва» Михаила Гороховского, в сегменте дешевых квартир, которые пользуются у арендаторов наибольшей популярностью, спрос превышает предложение в семь раз. По всей видимости, такая ситуация будет сохраняться и впредь, поскольку на рынке аренды задействовано всего порядка 150 тыс. квартир, что для Москвы очень мало, а пополняется этот сегмент довольно медленно. Поэтому дешеветь аренда московского жилья не будет – скорее наоборот. В частности, возрастет объем рынка аренды дорогого жилья: в Москву возвращаются иностранцы, которые традиционно не покупают, а снимают дорогое жилье, и их присутствие на рынке, возможно, повлияет на поведение арендных ставок.

Городские прикидки

В новом году рост цен продолжится, но, по мнению многих участников рынка, будет менее активным. Росту цен, по мнению главы компании «Риэлтконтракт» Александра Шапиро, в известной мере способствуют иногородние покупатели, перебирающиеся в Москву и ближнее Подмосковье. На эту категорию порой приходится до 80% сделок на рынке серийного жилья, и в настоящее время только за счет иногородних покупателей можно прогнозировать в течение 2002 года рост цен на 13 – 15%. Дополнительным фактором, влияющим на повышение цен первичного рынка, может стать планируемое 35-процентное увеличение тарифов на энергоносители. Пока, правда, непонятно, насколько адекватным будет ответ строителей. Однако серьезных ценовых катаклизмов пока можно не опасаться.

Действительно, многие риэлтеры отмечают тенденцию к снижению темпов роста цен при сохраняющейся покупательской активности. Наиболее инерционной ситуация оказалась на вторичном рынке, где, по статистике реальных сделок ряда операторов, наблюдается стабилизация цен, а цена предложения все чаще оказывается необоснованно завышенной. По всей видимости, можно говорить о временном насыщении платежеспособного спроса. Людей, откладывавших покупку квартиры на протяжении последних лет и наконец нашедших возможность решить свои жилищные вопросы, становится меньше. Все, кто имел некие сбережения и уверился в стабильности своих доходов, уже вложились в недвижимость, и теперь надо ждать возникновения новой волны спроса.

Это ощущают девелоперы, у которых увеличивается цикл реализации проектов, однако совершенно не хотят замечать в стройкомплексе. Более того, если в 2001 году, по данным Владимира Ресина, в Москве было введено в эксплуатацию 3,8 млн кв. м жилья, то в этом году строители замахнулись на 4,8 млн кв. м.

Намерение строителей добавить к ежегодной норме еще один миллион квадратных метров вызывает невольное уважение. Рыночную ситуацию при таком сценарии застройки Москвы предсказать довольно трудно, тем более что строительство жилья переходит преимущественно на «точки». В местах, которые недавно именовались районами массовой застройки, кое-какие ресурсы, конечно, сохранились, но они постоянно сокращаются. Так, в результате реализации планов застройки Южного Бутова в прошлом году здесь появилось 547 тыс. кв. м новостроек. На этом массовость, собственно, и закончилась. В Бутове сейчас остаются неосвоенными пустырь, которого хватит примерно на 40 тыс. кв. м, и недостроенный микрорайон Б-1, где можно ввести около 150 тыс. кв. м жилья.

Примерно так же обстоят дела в Марьине. Здесь в 2002 году будет строиться 3-й микрорайон, рассчитанный на 300 тыс. кв. м жилья. Однако пока неясно, насколько быстро здесь удастся развернуть стройплощадку. По плану застройку Марьинского парка предполагается полностью завершить в 2004 году, но прежде придется снести около 5 тыс. гаражей, занимающих большую часть микрорайона.

Понятно, что в таких условиях строителям приходится собирать все площадки, какие только можно освоить. Каковы будут последствия такой политики, пока неизвестно. Высокопоставленные столичные чиновники в приватных беседах иногда признают, что повальная застройка свободных участков может привести к тому, что через пару лет земли вообще не останется. И что тогда делать с программой расселения ветхого фонда – абсолютно непонятно.

Тем не менее ситуация такова, что типовые дома, возведенные в более или менее нормальном месте, распродаются еще на стадии строительства. Готовое жилье можно найти разве что в Куркине, где ДИПС, выступающий в роли застройщика, изначально ориентировался на более высокое позиционирование проекта – и соответственно на менее быстрый темп продаж.

Глас пригорода

Довольно существенным фактором, влияющим на экономическую конъюнктуру столичного строительства, может стать неожиданно жесткая позиция, занятая администрацией Московской области в вопросе о разграничении земель. Если раньше Москва потихоньку отъедала небольшие куски земли на окраинах, то отныне область не намерена потакать подобной практике. «Не уступать Москве ни пяди земли», – такой принцип работы подмосковных властей озвучил недавно на пресс-конференции вице-губернатор Московской области Михаил Мень. «Я понимаю, что Москве не хватает места для строительства жилых домов и микрорайонов... Однако это не должно быть поводом для нарушения действующего законодательства. Мы – разные субъекты Федерации, наши границы определены законодательно», – сказал Мень.

Подобные заявления – это не только политический пиар и декларативная жесткость. В Московской области земли много, даже в ближнем Подмосковье. К примеру, у интенсивно застраиваемых Мытищ есть двойной ресурс развития города – за счет земель Министерства обороны. А Щербинка, наполовину входящая в состав Москвы, по преимуществу застроена домами первых послевоенных лет, и реконструкция этой застройки весьма привлекательна для любого инвестора. Более того, центр фактически любого подмосковного города – это территория, занятая старой застройкой, и ее реконструкция является делом не слишком отдаленного будущего. При цене от $420 до $600 за кв. м эти проекты будут пользоваться большим спросом.

Впрочем, это только одна сторона вопроса. Вице-губернатор предложил в качестве одного из вариантов решения демографических проблем Москвы переселение в таунхаусы. Этот вариант лоббируют не столько инвесторы, сколько областные строителе. Проект по созданию крупных поселков таунхаусов – одно из детищ областной администрации. В настоящее время строится первый из них – «Эдем» в Красногорском районе. И пропаганда модели «работать в Москве, жить за городом» может вызвать у потенциальных покупателей значительный интерес к пригородной недвижимости.

Нравы покупателей

Пока же людей, приобретающих квартиры в Москве, по большей части устраивает серийное жилье. Тем более что многие из них прежде жили в домах, к которым в Москве относятся как к ветхим и морально устаревшим. После пятиэтажки где-нибудь в Сибири «двушка» в доме П-44Т кажется едва ли не роскошью.

Другая особенность панельного рынка – умеренные метражи и относительно вменяемые, несмотря на рост, цены. Для семьи со стабильным месячным доходом в $1000 – $3000 квартира в новом панельном доме пусть не сразу, но вполне посильна. Кроме того, в панельной квартире нет тех «лишних» метров, которые изначально заложены в планировках большинства монолитных домов.

Несмотря на желание застройщиков, технологии дешевого монолита, претендующего на модель «народного дома», пока не освоены. Так называемая китайская технология, с которой ДИПС собрался работать в ближайшие два-три года, на рынок влияния не окажет. Хотя себестоимость и сроки строительства при этой технологии уменьшаются, ограничение по этажности, которое подразумевает эта технология, вряд ли приведет к снижению продажной цены. Кроме того, в этом году только начнут строить стартовый дом, и только после реализации этого проекта будут сделаны выводы о целесообразности применения китайской технологии в Москве.

Еще одну новую технологию внедряет компания «Крост». Теоретически «Лего-дом» может оказаться перспективной технологией для строительства массового монолитного жилья. Однако «тиражировать» эту технологию может только сам «Крост», количество площадок которого пока ограничено. Одним словом, монолит в Москве пока довольно дорог.

Дома по индивидуальным проектам – товар востребованный, и потребитель, как правило, готов платить за него запрашиваемые деньги. Впрочем, с развитием рынка эконом-класса (а в Москве около 100 площадок с ценой $1000 – $1500 за кв. м) постепенно происходит структурирование предложения. К примеру, в местах с не очень большим количеством новостроек есть крупные стройплощадки, где цены на стадии нулевого цикла не превышают $750 за кв. м.

В то же время в некоторых случаях ценовая конкуренция дает о себе знать. Примером тому – окрестности Можайского шоссе, где соседствуют сразу несколько крупных проектов. Объявленное недавно ДИПСом снижение цен (до $1300 за кв. м) на квартиры департамента в комплексе на Можайском шоссе, 2, имело серьезные последствия. Расположенные в зоне притяжения этого комплекса стройки – например, дом «Гринхаус» компании «Юниформстрой» – стали испытывать трудности с реализацией. Как выясняется, потенциальные покупатели не хотят платить по $1500 и более за кв. м в обычном по сути монолитном доме, да к тому же с высоким уровнем эксплуатационных расходов.

Впрочем, несмотря на более высокие (в среднем на 20 – 40%) цены на жилье в монолитных домах, эта категория недвижимости постепенно завоевывает симпатии покупателей. Причем метаморфоза происходит буквально на глазах. Если в 2000 году соотношение спроса на квартиры в серийных и монолитных домах составляло 70:30, то к декабрю минувшего года это соотношение изменилось до 60:40.

В этом году домостроительные комбинаты будут продолжать по максимуму ставить панели как распространенных, так и новых серий. Частные застройщики, ДИПС и Главмосстрой в совокупности предложат рынку меньшее, но все же сопоставимое количество строек по индивидуальным проектам (пусть и похожим порой друг на друга, как носки из одного набора).

Однако недвижимость эконом-класса продается совершенно иначе, чем типовые квартиры. Здесь гораздо серьезнее угроза возникновения затоваренности и перепроизводства какого-либо варианта жилья. Уже сегодня на этом рынке «зависли» сотни квартир. Происходит это по той причине, что застройщики далеко не всегда представляют, какой будет ситуация в районе, где возводится тот или иной дом, через несколько лет. В то же время покупатели, собирающиеся выложить за квартиру $100 тыс. – $300 тыс., изучают ситуацию весьма дотошно, выясняя, что, где и когда будет строиться. И порой оказываются куда более информированными, чем риэлтер или застройщик.

Самый дорогой район

Новое поколение проектов появилось и на рынке самого дорогого жилья. Это дома, расположенные преимущественно в переулках, примыкающих к Пречистенке и Остоженке, где сегодня формируется один из немногих полноценных центров престижного проживания, иногда именуемый «московским Беверли-Хиллз». Причем среда эта сформировалась как бы сама собой. На рынке, правда, неоднократно пытались создать таковую среду искусственно, однако, как правило, все эти попытки терпели неудачу. Достаточно вспомнить проект «Белгравия» компании «Стройтэкс», который, похоже, претендует на звание самого медленно распродаваемого объекта жилой недвижимости. Безусловно, между Остоженкой и Москвой-рекой остается масса запущенных объектов, однако постоянно возникают новые строительные площадки. На протяжении 2001 года на рынке появилось порядка 100 – 200 новых элитных квартир.

В одних домах площадь квартир варьируется от 100 кв. м до 500 кв. м, в других – квартиры примерно одинаковы – около 300 кв. м. Средняя цена предложения в районе Остоженки – $4500 – 5000 за кв. м. Возможно, в каких-то проектах сделки в реальности дешевле, однако сегодня хорошим тоном считается назначать именно такие цены. Неизвестно, какие из новых проектов окажутся успешными. Один из спорных проектов – «Палаты Муравьевых». Дело в том, что позиционируется этот проект как «свой дом в городе», а на самом деле «Палаты Муравьевых» – таунхаусы (тогда как понятие «дом» подразумевает отдельно стоящее строение с прилегающим земельным участком). Впрочем, говорить о судьбе этого проекта пока рано.

Московская буря стихает

Факты Темпы роста цен на столичное жилье замедлились

Причины Покупатели не способны поспевать за таким ростом цен

Победители Организации московского стройкомплекса, которые за год подняли цены на панельное жилье на 30%

Проигравшие Мелкие застройщики

Ставка Доходы строительных компаний в 2001 году выросли на $800 млн

Прогноз Рост цен на протяжении 2002 года не превысит 15%.