Сами себе дольщики
Большая нужда
Собственники компаний, строящих жилье бизнес-класса и в элитном сегменте, часто приобретают недвижимость в своих проектах. Например, владелец недавно «закрытого» бренда Mirax Group Сергей Полонский достаточно долго жил в комплексе «Золотые ключи-2», построенном его компанией. В свою очередь «позолотивший» Остоженку гендиректор RGI International Борис Кузинец стал первым хозяином виллы «Трилистник», расположенной во внутреннем дворе построенного им «Дома в Молочном». А один из создателей «Вимм-Билль-Данна» Михаил Дубинин долгое время был жильцом поселка «Резиденция Бенилюкс», одним соинвестором которого он являлся. «Схема приобретения квартиры владельцем строительной фирмы мало чем отличается от обычной: так же, как все, я перевел деньги со своего личного счета на счет компании, даже скидок не делал, – рассказывает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин, недавно купивший жилье в ЖК «Зодиак», возведенном его компанией. – Разница лишь в том, что я перекладываю деньги из одного своего кармана в другой». В ЖК «Зодиак» Владимир Воронин переехал из также построенного его компанией дома на Гоголевском бульваре. «Я жил один, когда поселился на Гоголевском бульваре, а сейчас у меня есть жена и двое детей – нужно переезжать в какой-то более экологичный район», – объясняет он. По словам гендиректора «А-Риэлти групп» Валерия Барнинца, «бизнесмены очень часть ориентируются на собственные нужды и предпочтения, и строители в этом случае не являются исключением».
Впрочем, есть у девелоперов и более рациональные причины для покупки недвижимости в собственных проектах. «Если покупатель номер один – владелец компании-застройщика, то это серьезно повышает интерес к жилому комплексу со стороны клиентов», – поясняет управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Сосед-девелопер будет являться для остальных покупателей гарантом надежности стен и хорошей работы управляющей компании. Более того, если что-то не так, то всегда можно встретить застройщика во дворе и лично высказать ему все претензии. Правда, шансов на такую встречу немного: если девелоперы и живут в своих домах, то, как правило, недолго. Так, председатель совета директоров «Коперник Груп» Александр Сенаторов, купив квартиру в ЖК «Коперник», по данным источника «Ко» в компании, вообще никогда не жил в этом доме. Недолго прожил в «Золотых ключах-2» и Сергей Полонский – всего два года, после чего предпочтения девелопера изменились и он переехал на дебаркадер в Строгино.
Сколько «свои» зарабатывают на перепродаже?
Объект Кризис, цена кв. м После кризиса, цена кв. м.
Бизнес-центр «Трио» $3000 $4500
ЖК «Актер-Гэлакси» 90 тыс. руб. 140 тыс. руб.
Источник: данные «Ко»
Квартира для своих
Гораздо более надежным индикатором для покупателей являются менеджеры девелоперских структур. Как правило, среди «своих» недвижимость распространяется еще до того, как она поступает в открытую продажу. В частности, как рассказывает гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, компания «Открытые инвестиции», перед тем как в 2003 г. запустить поселок «Павлово» в продажу, реализовала существенную часть недвижимости среди сотрудников структур, принадлежавших на тот момент владельцам компании Михаилу Прохорову и Владимиру Потанину. Выигрывают от таких продаж обе стороны. Сотрудники получают возможность выкупить по низкой цене наиболее интересные объекты – жилье на верхних этажах, квартиры небольшой площади, коттеджи с лесными участками. А если приобрести жилье на этапе котлована и продавать, когда дом будет готов, то только на уменьшении строительных рисков и без учета роста цен на рынке, по словам Евгения Скоморовского, можно заработать порядка 20–25% годовых. Однако покупатели со стороны, не обладая достаточной информацией, боятся быть первыми в новых проектах, тогда как работники компании имеют доступ к инсайду и могут трезво оценить риски. «Хороший индикатор проекта, когда недвижимость в нем покупают как топы, так и менеджеры среднего звена компании-застройщика, – делится наблюдениями управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. – Первые хорошо оценивают финансовые перспективы, вторые – строительные риски». А когда часть жилья выкуплена, то и продажи идут более активно.
В свою очередь застройщики дешевого жилья маскируются под такую схему, чтобы стимулировать покупательский спрос, и просто снимают с продажи часть площадей. При этом покупателям они говорят, что много жилья уже выкуплено, но затем частями выводят эти квартиры обратно в продажу. Такая схема, по мнению генерального директора «Службы недвижимости» Павла Карасева, не всегда приемлема в дорогих проектах, где объектов гораздо меньше, а клиенты более тщательно подходят к процессу приобретения квадратных метров.
Инвесторы поневоле
Зачастую выкуп квартир представителями застройщика превращается из добровольной инициативы в тяжелое бремя. Нередко, чтобы увеличить шансы на успех девелоперского проекта, инвесторы обязуют своих партнеров, например брокеров или подрядчиков, а также собственных наемных работников высшего эшелона разделить с ними финансовую «ношу». «Мы почти всегда, продавая тот или иной проект, «заходим» в него собственными средствами, – рассказывает Георгий Дзагуров. – В среднем наша доля составляет от 4% до 20%». Минимальный взнос, который должны внести наемные работники, рассчитывается в основном исходя из их годового дохода. Например, чтобы возглавить девелоперский проект, топ-менеджер должен инвестировать в него сумму, равную своему годовому доходу. Так, в проекте стоимостью $100 млн доля наемного руководителя составит порядка $50 000 – 100 000. «Но если менеджер выразит желание инвестировать большую сумму, то вряд ли кто ему будет препятствовать», – замечает Георгий Дзагуров.
Продажа квартир «своим» стала особенно популярна среди застройщиков в кризис, когда клиентская активность серьезно снизилась. Рынок лишился ипотечных покупателей и частных инвесторов, доля которых в предкризисные годы достигала 30–40%, а оставшиеся клиенты, боясь пополнить ряды обманутых дольщиков, приобретали квартиры лишь на последних стадиях строительства дома. По расчетам аналитической службы компании «Century 21 Запад», в 2009 году из 2,1 млн построенных в Москве жилых площадей покупателями было приобретено не более 700 000 – 800 000 кв. м. В разгар периода нестабильности цены на недвижимость опустились на 40 – 50% от докризисного уровня. «Всем было понятно, что рынок не вечно будет на дне, – рассуждает генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Но со стороны понять, насколько серьезные проблемы испытывает тот или иной застройщик, было довольно сложно». Спасали стройки опять же «свои» – топ-менеджеры и партнеры. Так, по словам заместителя гендиректора MR Group Ирины Дзюбы, в разгар кризиса часть квартир в сочинском проекте компании «Актер Гэлакси» была выкуплена топ-менеджерами подрядных фирм, строящих жилой комплекс, по цене 90 000 руб. за «квадрат».
Кризис дал возможность топам и партнерам девелоперских структур инвестировать и в коммерческую недвижимость. Раньше застройщики дорогих торговых и офисных центров старались найти институционального инвестора, чтобы продать ему объект целиком. Но осенью 2008-го девелоперам стало понятно, что богатые заграничные инвесторы остались в докризисном прошлом, а чтобы привлечь хоть какие-нибудь средства, надо распродавать объекты по частям. «В нарезку», по рассказам Дениса Колокольникова, реализовывали коммерческую недвижимость компании Sminex, MR Group, Capital Invest и ряд других игроков. Это позволило топ-менеджерам заработать на кризисном дне. Осенью 2009 г., как говорит Ирина Дзюба, один из менеджеров MR Group приобрел около 130 кв. м в бизнес-центре «Трио» по $3000 за «квадрат». Впоследствии рынок стабизировался. И в недавно достроенном «Трио» цены выросли на 50%, до $4500 за кв. м, а в «Актер Гэлакси» квартиры продаются уже по 140 000 руб. за кв. м. В итоге «свои» покупатели, заработав на проектах по 50% прибыли, распродают подорожавшие объекты.