архив

Сбежавшие покупатели

архив

21.08.200600:00

Ольга Говердовская

Данила Антоновский

Вторичный рынок недвижимости продолжает удивлять риэлтеров и расстраивать покупателей. Вместе с уменьшением предложения начал падать спрос – немногие готовы заплатить за ветхую «хрущевку» цену, которую пять лет назад просили за элитную квартиру.

Летом динамика цен на вторичном рынке столичной недвижимости несколько замедлилась, но не настолько, чтобы эксперты могли говорить о затишье. «По нашим прогнозам, рост цен не должен был составить более 2% в месяц. Однако мы ошиблись. За первые два месяца лета цены на вторичном рынке продемонстрировали повышение на 10 – 11%», – говорит директор департамента вторичного рынка корпорации «Инком-недвижимость» Сергей Шлома.

По данным компании VescoRealty, за первое полугодие 2006 года рост цен на вторичное жилье составил около 55%. При этом самую высокую динамику демонстрировало наиболее ликвидное жилье. Так, однокомнатные квартиры в «хрущевках», расположенных в отдаленных от центра районах, подорожали на 60%. Вторичное жилье бизнес-класса, представленное сталинскими домами, показало более скромные темпы роста – 38 – 40% за полугодие. В основном бум пришелся на зимние и весенние месяцы, но уже с апреля он начал стихать.

По данным аналитической службы компании «Миэль-недвижимость», в июле средняя удельная цена квадратного метра на вторичном рынке повысилась на 3,8%, составив $4226 (+$154) за кв. м. Прежде «квадрат» настолько дорожал за неделю. «Подобное замедление темпов роста цен связано в первую очередь с сезонной спецификой – в летние месяцы на рынке столичной недвижимости рост цен замедляется. Кроме того, сложилась ситуация, при которой существующее увеличение цен перестало быть востребованным как продавцами, так и покупателями», – считает директор департамента городской недвижимости VescoRealty Вера Лукина.

Далеко не вторичный дефицит

Аналитики стараются избегать точных прогнозов, но высказывают мнение, что стоимость жилья в Москве приблизилась к своему максимуму. Это значит, что цены больше не будут расти такими бешеными темпами. Покупатели, которые рассматривали недвижимость как объект инвестиций, наконец начнут ее продавать. Насколько вероятен этот сценарий, покажет время. Пока далеко не все риэлтеры готовы констатировать рост предложения.

По данным компании «МИАН-Агентство недвижимости», на сегодняшний день объем предложений на рынке вторичного жилья составляет около 25 500 объектов. При этом с начала года предложение в данном сегменте рынка постепенно растет на 2 – 5% в месяц. Однако по сравнению с прошлым годом объем выставленных на продажу квартир почти на 50% ниже. Специалисты аналитического консалтингового центра «Миэль-недвижимость» приводят другие данные. Согласно их расчетам, по итогам июля объем предложения вторичного рынка снизился на 10% и составил немногим более 15 000 квартир. Дефицит предложения стал причиной существенного сокращения сроков продажи квартир. В настоящее время период от появления объекта на рынке до внесения за него аванса для однокомнатных квартир составляет не более 7 – 10 дней, а для трехкомнатных – около месяца.

Наиболее востребованным остается сегмент панельного малогабаритного жилья – с начала года прирост цен здесь составил 70 – 72%. Зависимость стоимости жилья от расположения дома остается прежней. Самый высокий уровень средних цен по-прежнему отмечается в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. С начала года более других в цене прибавила недвижимость в ЮВАО и ЗАО – 69,5% и 70,5% соответственно.

Ситуация на вторичном рынке элитной недвижимости развивается в русле общей тенденции. По данным компании Blackwood, в среднем за первое полугодие 2006 года цены в данном сегменте увеличились на 60%. К концу полугодия рост замедлился. Если в апреле цены увеличились в среднем на 10%, то в июне динамика составила лишь около 3 – 4%. Традиционно наибольшим спросом пользуются элитные квартиры в Центральном округе Москвы – запросы на такое жилье приходят от 60% потенциальных покупателей. За пределами ЦАО покупательский интерес сосредоточен на Западном и Юго-Западном округах. В первую очередь это связано с тем, что в этих районах реализуется большое число новых элитных проектов по более низким ценам.

Другой альтернативы нет

Стремительный рост цен на жилье создал опасную ситуацию – на вторичном рынке практически прекратились альтернативные сделки (то есть продажи старых квартир с целью переехать в жилье большей площади). При этом около 50% всей недвижимости на «вторичке» экспонируется с расчетом на приобретение нового жилья. В первую очередь на ситуацию оказали влияние опережающие темпы роста цен на квартиры. Самое уязвимое место альтернативной сделки – ситуация, когда текущее повышение цен на недвижимость не позволяет провести процедуру в указанные сроки и за оговоренную сумму. Влиять на это практически невозможно, поэтому попытки заключения альтернативных сделок сегодня, как правило, срываются. «Например, по причине опережающего роста цен не состоялась сделка по купле-продаже цепочки из трех квартир, двух- и трехкомнатных, расположенных в центре (Кутузовский пр., ул. Б. Дорогомиловская, ул. Профсоюзная). Владельцы конечного объекта, двухкомнатной квартиры, собиравшиеся покупать трехкомнатную с доплатой в $100 000, вместе с рыночными показателями повышали цену на свою недвижимость. Синхронно росли в цене и остальные три объекта, – рассказывает Вера Лукина. – В результате конечный покупатель, изначально планировавший приобрести двухкомнатную квартиру на Кутузовском за $240 000, дойдя до суммы $300 000, просто объявил о выходе из сделки».

Подмосковье нам поможет

В части роста цен на вторичную недвижимость столицу уверенно опережает Подмосковье. Этот факт обусловлен повышенным спросом на жилье эконом-класса, которого в Москве практически не осталось. Таким образом, значительная часть покупательского спроса перенеслась за МКАД. Наиболее высокие темпы роста цен демонстрируют Балашиха и Подольск, где, к примеру, за июнь цены поднялись на 6 – 8%.

По данным «Миэль-недвижимости», почти половина июльского предложения (количественного, денежного, общей площади квартир) приходится на Северный и Восточный районы Подмосковья. Преимущественно это Мытищи, Долгопрудный, Химки, Королев, Люберцы, Балашиха, Реутов и Железнодорожный. Эксперты VescoRealty считают, что в дальнейшем квартиры в Подмосковье будут только дорожать. «Покупательский спрос во многом не способен реализоваться в рамках столицы, а жилье в городах-спутниках по своим характеристикам практически не уступает столичному. Именно поэтому подмосковный вторичный рынок ожидает развитие, опережающее по темпам московский», – говорит Лукина.

Какое будущее ждет рынок вторичного жилья?

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка корпорации «Инком-недвижимость»:

«Рост цен несколько замедлится. В сентябре после летнего затишья на рынок возвращаются продавцы. Увеличение объема предложения, безусловно, несколько снизит повышение цен. Мы ожидаем, что оно установится на уровне 1 – 3% в месяц. Некоторые специалисты говорят о возможности дефолта на рынке недвижимости. Это маловероятно. Рынок недвижимости в целом и его вторичный сегмент в частности находятся под влиянием объективных макроэкономических факторов. Учитывая то, что недвижимость всегда была одним из наиболее надежных способов размещения средств, этот рынок никогда не будет испытывать недостатка в покупателях».

Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty:

«Ценовая ситуация на рынке вторичного жилья в 2006 году сохранит тенденции первого полугодия. В краткосрочной перспективе дальнейшей стабилизации цен ожидать не приходится – ситуация такова, что после небольшого летнего спада, уже осенью вероятен новый виток роста цен. Аналогичная ситуация ожидается на подмосковном рынке. Многие клиенты, не нашедшие оптимальных по цене и качеству предложений в Москве, будут вынуждены рассматривать варианты переезда в область».

Владислав Луцков, заместитель директора аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:

«Рано или поздно рынок подойдет к критической точке, когда цена на жилье превысит платежеспособный спрос. Несмотря на благоприятные внешние условия и высокий платежеспособный спрос, бюджет покупателя имеет свои пределы. Это приведет к тому, что покупатель, безнадежно отстав от роста цен и не найдя подходящего предложения, просто уйдет с рынка. Таким образом, произойдет снижение платежеспособного спроса. При этом обвала рынка ждать не стоит. Благоприятная макроэкономическая ситуация, избыточная ликвидность в мировой экономике и в России, высокие мировые цены на энергоносители и рост денежной массы оказывают колоссальную поддержку платежеспособного спроса рынку недвижимости. Так что скорее всего наступит стагнация спроса, а вслед за ним и цен».

Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений компании «МИАН-Агентство недвижимости»:

«Можно ожидать повышения цен на жилье в тех районах, которые сейчас отнесятся к разряду недооцененных (например, Юго-Восток). Кроме того, поднимутся в цене районы, где сейчас заканчиваются работы по улучшению транспортных развязок (станции метро «Крылатское», «Полежаевская» и др.). Медленнее всего будут расти цены в сегменте старого жилого фонда – домов, построенных до середины 1980-х годов».

Цены на вторичное жилье. 2006 год

2006 год	Средняя цена кв. м по Москве, $/кв. м	Средняя цена
ЦАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗАО	СЗАО
Январь	$3 155	$4 129	$2 762	$2 512	$2 362	$2 205	$2 497	$3 129	$3 236	$2 420
Февраль	$3 288	$4 246	$2 947	$2 658	$2 408	$2 297	$2 554	$3 263	$3 471	$2 618
Март	$3 539	$4 560	$3 195	$2 996	$2 737	$2 563	$2 943	$3 537	$3 657	$2 801
Апрель	$3 795	$4 806	$3 481	$3 124	$2 977	$2 768	$3 095	$3 855	$3 924	$3 094
Май	$4 224	$5 502	$3 815	$3 348	$3 232	$3 013	$3 300	$4 232	$4 288	$3 347
Июнь	$4200	$5998	$4 056	$3729	$3738	$3417	$3548	$4290	$4716	$3 911
Июль	$ 3936	$5538	$3895	$3687	$3622	$3333	$3492	$4329	$4435	$3731