Сдвинуть недвижимое
Обвал на рынке первичной недвижимости, который грозит перерасти в массовое банкротство застройщиков и уход с рынка многих риелторских компаний, заставляет задуматься не только потенциальных покупателей квартир, но и тех, кто может получить активы застройщиков за долги.
У крупных девелоперов, по их собственному признанию, от 30 до 50% средств – заемные. Соответственно в случае банкротства банки будут обращать взыскание на активы, в том числе на недостроенные объекты. Подобное уже было в 2008–2009 гг., когда Сбербанк и ВТБ получили огромное количество объектов недвижимости, которые не могут распродать до сих пор (см. «Вляпались в недвижимость», «Ко» №32 за 2015 г.) Ситуация с изъятием залогов может повториться и сейчас, но вместо коммерческой недвижимости кредиторы получат тысячи нераспроданных квартир, которые тому же банку реализовать на рынке будет крайне сложно. «Если эти объекты (квартиры. – Прим. «Ко») не являются предметом залога, то они поступают в общую конкурсную массу. Если окажется недостаточно залогового имущества, то взыскание может быть обращено, в том числе, и на квартиры, которые, как правило, юрлица не закладывают», – говорит председатель коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Евгений Корчаго. «У них не будет другого выхода, кроме как забирать подобные объекты, а что делать с ними дальше, особенно в условиях падающего рынка, когда стоимость заложенного имущества вполне может оказаться ниже суммы кредита, никто пока не знает», – рассказал «Ко» на условиях анонимности источник, близкий к подмосковному правительству. Один из вариантов – держать квартиры до лучших времен либо пытаться распродать по собственным ипотечным спецпрограммам. Примеров, когда сами застройщики субсидируют ставки по ипотеке, лишь бы быстрее продать новостройки, сейчас достаточно много. Банку это сделать еще проще, так как его непосредственный профиль деятельности – кредитование. Но связываться с риелторами, к которым, как и к застройщикам, в период кризиса доверие населения падает, никто не хочет. Гораздо проще организовать агентство недвижимости под собственным брендом и под ним же кредитовать покупателей. Два в одном, так сказать, но такой «коктейль» может оказаться весьма востребованным в условиях кризиса, ведь под этой маркой можно как избавляться от залогов, так и продвигать собственные ипотечные продукты. «Вполне возможно, создание агентства – это как раз и есть способ решения проблемы непрофильных активов. Банк может уступить своим дочерним предприятиям права требования на эти объекты. Они их продадут, а уже банк получит деньги в качестве компенсации убытков, понесенных в результате кредитования застройщиков. Подобная схема выглядит вполне логичной», – соглашается Евгений Корчаго. «Создать реально работающие агентства они (банки. – Прим. «Ко») вряд ли смогут, хотя тот же Сбербанк – это один из крупнейших игроков на рынке кредитования», – говорит генеральный директор компании «НДВ‑Недвижимость» Александр Хрусталев. «Можно предположить, что Сбербанк и «Почта России» (также не исключает создания собственного агентства недвижимости. – Прим. «Ко») выходят на этот рынок с целью реализовать либо непрофильные или избыточные активы, либо недвижимость, финансируемую этими участниками рынка, и максимально быстро высвободить средства под другие финансовые активности», – предполагает заместитель начальника отдела залогового кредитования Бинбанка Елена Микаилова. «Цель этих маневров ясна – и «Почта России», и Сбербанк пытаются повысить доходность компаний, но чтобы этого достичь, сначала нужно навести полный порядок в профильных направлениях. Иначе это попытка погнаться за всеми зайцами и с одним остаться. Особенно это касается «Почты России», – резюмирует член экспертного совета Центра исследования проблем имущественного фонда (ЦИПИФ) Дарья Колесникова.
Лотерея «Золотой ключик»
Несколько лет назад я спросил одного топ-менеджера Сбербанка: зачем вы продаете в отделениях лотерейные билеты? Якобы даже существовал норматив их реализации на одного операциониста. Неужели это такое выгодное дело или есть какая-то договоренность с организаторами этих азартных игр для населения? На что тот резонно заметил: «Какой еще вид операций, в том числе банковских, дает моментальную прибыль в 20%, причем практически без затрат и рисков?» С цифрами не поспоришь, тем более, что с момента, когда крупнейший банк страны возглавил экс-министр экономического развития Герман Греф, он пытается превратить советскую сберкассу в прибыльный и конкурентоспособный бизнес. Честно признаюсь, я не знаю, продают ли сейчас в отделениях «Сбера» лотерейные билетики, но что банк стремится извлечь максимальную прибыль из текущей деятельности, – совершенно точно. Причем Сбербанк стремится максимально использовать свое доминирующее положение на рынке и зачастую даже залезть в смежные отрасли – так было с поглощением «Тройки Диалог», на базе которой было создано инвестиционное подразделение. А не так давно стало известно о еще одной инициативе: Сбербанк якобы планирует запустить до конца года онлайн-агентство недвижимости. Представители банка попытались опровергнуть эту информацию, но вышло это у них как-то не очень однозначно. «Задачей центра недвижимости от Сбербанка будут поддержка, развитие и укрепление уже имеющихся связей с партнерами», – заявили в банке. «Свою задачу банк формулирует как развитие онлайн-инструментов для партнеров в области недвижимости, которые помогут упростить работу с ипотечными продуктами и взаимодействие с клиентами», – говорится в официальном сообщении пресс-службы. Более подробные комментарии о работе центра на момент подписания номера нам получить не удалось.
«Сбербанк Германа Грефа, в отличие от Сбербанка Андрея Казьмина, планирует проникнуть во все отрасли, так или иначе связанные с его основной деятельностью. Создание риелторского агентства будет вторым мегапроектом Германа Грефа, после поглощения Сбербанком «Тройки Диалог», – полагает исполнительный директор консалтинговой компании Heads Никита Куликов. Судя по тому, что Сбербанк является крупнейшим ипотечным кредитором в стране, задача – создать одного из крупнейших игроков на рынке риелторских услуг, ему вполне по силам, говорят эксперты. Но при этом не особенно бояться конкуренции, памятуя об опыте создания и работы компании «Сбербанк капитал», у которой даже новости на сайте перестали обновляться в феврале 2011 г. А о крупных сделках, кроме как о продаже части площадей в «Москва-Сити», да и то непонятному покупателю, по цене, которая до сих пор не раскрывается, ничего не известно. Хотя не исключено, что Герман Греф в этот раз решил взять реванш и подойти к процессу более основательно, а не перетаскивать своих бывших сослуживцев из МЭРТа, которые неплохо устроились на новом теплом месте в руководстве «Сбербанк капитала». В частности, речь идет о бывшем советнике главы Минэкономразвития, когда эту должность занимал Герман Оскарович, а ныне главе «Сбербанк капитала», некоем Ашоте Хачатурянце. О его деятельности на новом посту известно лишь из скандальных публикаций в прессе, где он представлен чуть ли не рейдером, захватывающим заложенные активы под прикрытием Сбербанка. А как идут дела с менее крупными проектами, можно посмотреть на примере ЖК «Город яхт» на Ленинградском шоссе, который был сдан в эксплуатацию в 2010 г., но до сих пор не распродан. Это притом что «Сбербанк капитал» получил долю в этом объекте за долги застройщика – Capital Group – еще в далеком 2008 г.
Кто на новенького?
Если риелторский бизнес такой прибыльный и при этом данное направление поможет Сбербанку продвигать свои ипотечные программы, то почему он только сейчас задумался о создании собственного агентства? Евгений Корчаго подчеркивает, что риелторская деятельность не является профильной для банка, и он может пойти в это направление только вынужденно, из-за того, что появится необходимость реализовывать большое количество недвижимости, полученной за долги. «Строительство – это непрофильный вид деятельности для банкиров. Да, возможно создание агентства для реализации всего этого объема неликвида, который банки могут получить в результате влияния кризиса на отрасль. Если ситуация не будет улучшаться, то банкротства застройщиков могут стать массовыми», – подтверждает управляющий партнер NICA Multi Family Office Кирилл Николаев. По оценкам начальника аналитического управления банка «БКФ» Максима Осадчего, закредитованность строительной отрасли просто огромна: у того же Сбербанка на конец II квартала текущего года кредитный портфель на девелоперов составлял 662,2 млрд руб. При этом банк участвует в кредитовании всего пула крупнейших застройщиков. Теперь обратимся к статистике Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), согласно которой в 2014 г. строительный рынок покинула 721 компания, а только за первые шесть месяцев 2015 г. – уже 1156 компаний. В интервью РБК президент «Мортона», крупнейшего строителя жилья в России, Александр Ручьев признал, что ожидает волны банкротства девелоперов. Опять же, по данным РАСК, в стадии банкротства находятся СФК «Реутово» (строит ЖК «Новое Измайлово‑2» в Балашихе) и компания «Римэка» (ЖК «Никольско-Трубецкое» в Балашихе). Всего, по данным РАСК, из 3486 строительных компаний, работающих в России, 47 на сегодня имеют рейтинговую оценку «Д», которая означает, что застройщик находится в предбанкротном состоянии. «Положение практически у всех застройщиков сейчас очень шаткое. Дальнейшее падение продаж может привести к массовым банкротствам и уходу крупных игроков с этого рынка», – констатирует на условиях анонимности источник «Ко», близкий к подмосковному правительству.
Подтверждением его слов, что никто не застрахован сейчас от банкротства, является ситуация вокруг СУ‑155. Между прочим, компания еще недавно была крупнейшим строителем жилья в России, и только в этом году ее обогнал «Мортон». К структурам Михаила Балакина практически все крупнейшие кредиторы, в том числе и Сбербанк, подали иски о банкротстве. Каким образом компания будет расплачиваться с долгами, пока не совсем понятно, так как у нее еще остаются обязательства перед клиентами, которые до сих пор не получили квартиры. Кроме того, часть жилья распродана на объектах, которые находятся лишь на начальной стадии строительства. Эксперты не исключают, что даже в условиях, когда СУ‑155 распродает активы (предприятия, входящие в холдинг), ему может не хватить денег даже на достройку еще не завершенных объектов. Что в этом случае останется кредиторам? Виртуальные квартиры в непостроенных домах? Подмосковное правительство сейчас ведет переговоры, что достраивать эти объекты возьмется кто-то из крупнейших девелоперов, но вся эта информация пока на уровне слухов, и никто не горит особым желанием брать на себя обязательства перед дольщиками на падающем рынке. Поэтому нельзя исключать, что кредиторам действительно предстоит довольствоваться в качестве оплаты долгов квартирами, которые будут достроены только в отдаленной перспективе, и их еще нужно будет распродать. Вполне возможно, что именно для этого Сбербанк и создает собственное агентство недвижимости.
Игра на доверии
«Риелторский бизнес довольно технологичен и предполагает не только работу с выдачей кредитов. Поэтому скорее было бы логично подобрать партнера из числа существующих на рынке игроков, а не строить бизнес с нуля, не связанный с банковской деятельностью и совсем непрофильный для банка, – советует директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова. – При этом, конечно, опираясь на финансовый ресурс банка, такой бизнес построить можно, и это приведет к тому, что конкурировать со Сбербанком в ипостаси риелтора будет почти невозможно по тем объектам, которые банк станет кредитовать таким способом». Конечно, если этот проект вновь не поручат кому-то из доверенных лиц, притом совершенно не разбирающихся в риелторском бизнесе. «Вполне возможно, что Сбербанк и не будет создавать отдельное направление с наймом сотрудников, созданием системы продаж, показов и остальных составляющих такого бизнеса, а станет выступать агрегатором предложений под единым брендом, несомненно, с соответствующим интернет-приложением, а риелторами «в полях» будут сотрудники различных риелторских агентств, работающие со Сбербанком на аутсорсинге или иной договорной основе», – предполагает Никита Куликов. В случае такого развития событий Сбербанк сможет хорошо сэкономить на создании направления, причем не потеряв ни в эффективности, ни в мобильности и не неся никаких сопутствующих издержек. Так что при грамотной реализации риелторский проект Сбербанка может быть вполне успешным, полагают участники рынка.
У Сбербанка хорошие шансы выжить на вошедшем в крутое пике рынке недвижимости. «Банк входит в тройку лидеров по ипотечному кредитованию, в ряде регионов являясь абсолютным чемпионом. При этом среди клиентов у него хорошая репутация крупной финансовой структуры с госучастием, что само по себе обеспечивает необходимую лояльность населения, особенно на фоне кризиса», – отмечает Дарья Колесникова. Именно доверие к бренду и кросс-продажи, которые включают не только собственно сам объект недвижимости, но и кредитные продукты, могут стать ключевым звеном в успешности этого проекта. Но большинство экспертов все-таки советуют банку не связываться с реальными продажами, а создать что-то вроде электронной площадки, на которой разместят и предложения квартир, и услуги по кредитованию, а чистота всей сделки станет гарантироваться брендом Сбербанка. «Скорее всего, это будет не агентство недвижимости, а онлайн-услуги. Сейчас в принципе все к этому идет. Команду профессионалов собрать проблематично, так как в онлайне работает технология, а не люди, – отмечает генеральный директор компании «НДВ‑Недвижимость» Александр Хрусталев. – Кроме того, в онлайне квартиру не покажешь». Поэтому, по крайней мере, на первом этапе, Сбербанку без помощи профессиональных риелторов не обойтись.
Пример заразителен
Буквально сразу после Сбербанка о намерении выйти на совсем уже далекий от основной деятельности рынок недвижимости заявил другой крупный игрок – «Почта России». «Складывается ощущение, что они соревнуются: то «Почта России» создает собственный банк, который по охвату превзойдет сеть «Сбера», то теперь агентство недвижимости. Осталось чтобы в Сбербанке начали бандероли принимать», – иронизирует один из банкиров, пожелавший остаться неназванным. Стремление ведомства Дмитрия Страшнова успеть буквально на всех поприщах действительно вызывает улыбку. Достаточно зайти в любое отделение «Почты России», чтобы понять, что оно превратилось в буквальном смысле в супермаркет товаров и услуг: там продают все, начиная от памперсов и заканчивая полисами ОСАГО. Теперь на полках будут стоять еще и буклеты с предложениями квартир в новостройках? Не совсем: «Почта России» намерена сконцентрироваться на коммерческой недвиджимости, по всей видимости, чтобы не создавать конкуренцию «Сберу». После акционирования «Почта России» может создать не только собственное агентство недвижимости, но и страховое агентство, поделился наполеоновскими планами в интервью агентству Rambler глава «Почты России» Дмитрий Страшнов. В его ведомстве, правда, поспешили уточнить, что речь идет о весьма отдаленной перспективе. Да и недвижимость, с которой будет работать «почтовое агентство», – это собственные помещения «Почты России», часть из которых предстоит продать, а часть перепрофилировать под иные виды деятельности и сдавать в аренду. Но все это возможно лишь после акционирования. Как бы то ни было, но у «Почты России» самая большая в стране филиальная сеть – 42 000 отделений. Такого объема коммерческой недвижимости нет ни у кого на рынке, это колоссальные деньги, которые можно было бы выручить от сдачи даже десятой доли в аренду, а тем более от продажи. Как в прошлом году отмечал министр связи и массовых коммуникации Николай Никифоров, в 2012 г. в стране насчитывалось более 14 000 убыточных отделений почты, к 2018 г. планируется сократить их количество до 8000. Понятно, что в условиях акционирования вытаскивать оставшиеся на уровень хотя бы нулевой рентабельности не имеет никакого смысла. «Почте России» предстоит субсидировать некоторые убыточные отделения ввиду их социальной значимости и отсутствия перспектив продажи или сдачи в аренду (в отдаленных регионах). Что касается остальных «многих тысяч» помещений, то это непаханое поле для любого риелтора, но лучше для «своего». «Планы «Почты России» выглядят куда более спорно (по сравнению со Сбербанком. – Прим. «Ко»): сейчас и в самом деле не лучшее время для продаж коммерческой недвижимости. Зачем вообще продавать активы на таком плохом рынке, не очень понятно. Но при этом, если сделки будут проходить эксклюзивно через аффилированного агента, «Почта России», ее менеджмент, заработают на комиссиях», – раскрывает истинную причину заинтересованности Дмитрия Страшнова в карманном агентстве Наталья Круглова.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
